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最新土地收入,揭開殘酷現(xiàn)實

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近日,財政部發(fā)布2025年1—10月財政收支情況,其中有一組數(shù)據(jù)極具對比性。

一方面,1-10月國有土地使用權(quán)出讓收入24982億元,同比下降7.4%

可能單說7.4%,大家沒感覺。但要知道,賣地收入可是地方政府的“錢袋子”,占地方政府性基金預(yù)算本級收入的比重很大。它一感冒,整個經(jīng)濟可能都要跟著打噴嚏,直接影響地方基金收入整體下降3.3%。

另一方面,全國政府性基金預(yù)算支出卻高達80892億元,同比大幅增長15.4%。

是不是覺得很分裂?一邊是賣地收入這個進水口在縮小,另一邊是預(yù)算支出這個出水口在猛增。

這感覺就像,家里工資收入明明少了,但房貸、車貸、孩子學(xué)費的支出卻不減反增。錢從哪來?缺口怎么補?

今天,咱們就把這個“財務(wù)清單”掰開,講清楚我們正站在怎樣的節(jié)點上。


為什么會出現(xiàn)這么分裂的數(shù)據(jù)?

賣地收入下降7.4%,是趨勢,不是偶然。數(shù)據(jù)顯示,2024年全國土地出讓金收入為48699億元,較2021年的高峰時期(8.7萬億元)已經(jīng)下滑了44%。


原因也很簡單:

銷售端淤塞,市場預(yù)期下降,老百姓捂著錢包,不買房了。

房企集體躺平,房子賣不動,銷售回款速度減緩,拿那么多地干什么?

這樣一來,以前靠土地財政循環(huán),賣地→基建→房地產(chǎn)→再賣地的模式就走不通了。

至于政府性基金預(yù)算,可以簡單理解為政府的??顚S觅~戶。

雖然這個大盤子里,國有土地使用權(quán)出讓收入相關(guān)支出為33752億元,同比下降6.5%,與土地收入走勢基本一致;但整體預(yù)算支出卻同比增長15.4%,是怎么回事?

這個剪刀差,就是在填歷史窟窿。

1.保交樓:房企暴雷留下的爛攤子,需要政府成立專項基金、提供擔(dān)保甚至直接注資,確保交付。這筆錢,可能通過專項債券等政府性基金預(yù)算工具間接獲得資金支持。

2.償還地方債務(wù):過去地方靠賣地還債,現(xiàn)在賣不動了,但債期到了必須還,就只能發(fā)行新債券還舊債。這筆過路錢,也會體現(xiàn)在總支出里。

過去土地財政瘋狂賣地、瘋狂基建,現(xiàn)在舊模式走不通了,隨之出現(xiàn)一系列戒斷反應(yīng)和并發(fā)癥,需要大量資金來化解風(fēng)險,導(dǎo)致收支結(jié)構(gòu)扭曲。

我們現(xiàn)在正處在舊循環(huán)破裂,但新循環(huán)還沒完全建立的轉(zhuǎn)型陣痛期。

那么,未來房地產(chǎn)又將走向何方?


最近,中原地產(chǎn)發(fā)布了一份數(shù)據(jù),從2008年1月到2025年10月,五大一線二手房價指數(shù)普遍回調(diào),普遍重回2016年水平。


現(xiàn)在的價格,等于一把抹平了后面小十年的漲幅。算一筆扎心的賬:如果在市場高點買了套100萬的房子,普遍回調(diào)約40%,意味著現(xiàn)在賬面已經(jīng)蒸發(fā)了40萬。這不是簡單的數(shù)字游戲,而是關(guān)系到背后千千萬萬的家庭。

二手住宅價格指數(shù)反映的是市場整體趨勢,實際成交價格可能因區(qū)域、房源等因素存在差異。我們?nèi)涨皩戇^豪宅市場是逆勢上揚的,拋開塔尖行情的拉動,普宅市場的體感,只會比數(shù)據(jù)顯示的更加刺骨。

如果說這10年房價暴漲是泡沫,那時至今日,房價已經(jīng)出清回調(diào)。

核心目標(biāo)應(yīng)該從擠泡沫轉(zhuǎn)向防范系統(tǒng)性風(fēng)險,避免硬著陸。

房地產(chǎn)未來走向:短期靠輸血,中期看改革,長期賭國運。

面對現(xiàn)在的處境,還可以通過發(fā)行政府債券、依靠中央轉(zhuǎn)移支付來勉強填補舊窟窿,此舉有效,但絕非長久之計。

未來哪些城市能成功培育出新引擎,哪些城市就能欣欣向榮;哪些城市轉(zhuǎn)型失敗,就會陷入財政困境。城市經(jīng)濟底色的分化,和房價分化一樣殘酷和深刻,而二者息息相關(guān)。

寫在最后,大家幾點肺腑之言

對于無房者:如果你是真正的剛需或者改善,在承受能力范圍內(nèi),聚焦城市的核心地段,以資源聚合度和生活便捷度為出發(fā)點置業(yè),把它看作一個消費和保障,而非投資,心態(tài)會平和很多。

對于有房家庭:尤其是多房家庭,要注意優(yōu)化資產(chǎn)配置,出清那些位置差、房齡老、無學(xué)區(qū)的不良資產(chǎn),保留或置換真正優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)。

對于所有人:降低杠桿,量入為出。未來最大的確定性就是“不確定性”,低杠桿是抵御風(fēng)險的最佳盾牌。

樓市的躺賺收益已經(jīng)消失,未來是真正考驗眼光的時代!

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