近日，財(cái)政部發(fā)布2025年1—10月財(cái)政收支情況，其中有一組數(shù)據(jù)極具對(duì)比性。

一方面，1-10月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入24982億元，同比下降7.4%。

可能單說(shuō)7.4%，大家沒(méi)感覺(jué)。但要知道，賣地收入可是地方政府的“錢袋子”，占地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入的比重很大。它一感冒，整個(gè)經(jīng)濟(jì)可能都要跟著打噴嚏，直接影響地方基金收入整體下降3.3%。

另一方面，全國(guó)政府性基金預(yù)算支出卻高達(dá)80892億元，同比大幅增長(zhǎng)15.4%。

是不是覺(jué)得很分裂？一邊是賣地收入這個(gè)進(jìn)水口在縮小，另一邊是預(yù)算支出這個(gè)出水口在猛增。

這感覺(jué)就像，家里工資收入明明少了，但房貸、車貸、孩子學(xué)費(fèi)的支出卻不減反增。錢從哪來(lái)？缺口怎么補(bǔ)？

今天，咱們就把這個(gè)“財(cái)務(wù)清單”掰開，講清楚我們正站在怎樣的節(jié)點(diǎn)上。

為什么會(huì)出現(xiàn)這么分裂的數(shù)據(jù)？

賣地收入下降7.4%，是趨勢(shì)，不是偶然。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)土地出讓金收入為48699億元，較2021年的高峰時(shí)期（8.7萬(wàn)億元）已經(jīng)下滑了44%。

原因也很簡(jiǎn)單：

銷售端淤塞，市場(chǎng)預(yù)期下降，老百姓捂著錢包，不買房了。

房企集體躺平，房子賣不動(dòng)，銷售回款速度減緩，拿那么多地干什么？

這樣一來(lái)，以前靠土地財(cái)政循環(huán)，賣地→基建→房地產(chǎn)→再賣地的模式就走不通了。

至于政府性基金預(yù)算，可以簡(jiǎn)單理解為政府的�？顚Ｓ觅~戶。

雖然這個(gè)大盤子里，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入相關(guān)支出為33752億元，同比下降6.5%，與土地收入走勢(shì)基本一致；但整體預(yù)算支出卻同比增長(zhǎng)15.4%，是怎么回事？

這個(gè)剪刀差，就是在填歷史窟窿。

1.保交樓：房企暴雷留下的爛攤子，需要政府成立專項(xiàng)基金、提供擔(dān)保甚至直接注資，確保交付。這筆錢，可能通過(guò)專項(xiàng)債券等政府性基金預(yù)算工具間接獲得資金支持。

2.償還地方債務(wù)：過(guò)去地方靠賣地還債，現(xiàn)在賣不動(dòng)了，但債期到了必須還，就只能發(fā)行新債券還舊債。這筆過(guò)路錢，也會(huì)體現(xiàn)在總支出里。

過(guò)去土地財(cái)政瘋狂賣地、瘋狂基建，現(xiàn)在舊模式走不通了，隨之出現(xiàn)一系列戒斷反應(yīng)和并發(fā)癥，需要大量資金來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致收支結(jié)構(gòu)扭曲。

我們現(xiàn)在正處在舊循環(huán)破裂，但新循環(huán)還沒(méi)完全建立的轉(zhuǎn)型陣痛期。

那么，未來(lái)房地產(chǎn)又將走向何方？

最近，中原地產(chǎn)發(fā)布了一份數(shù)據(jù)，從2008年1月到2025年10月，五大一線二手房?jī)r(jià)指數(shù)普遍回調(diào)，普遍重回2016年水平。

現(xiàn)在的價(jià)格，等于一把抹平了后面小十年的漲幅。算一筆扎心的賬：如果在市場(chǎng)高點(diǎn)買了套100萬(wàn)的房子，普遍回調(diào)約40%，意味著現(xiàn)在賬面已經(jīng)蒸發(fā)了40萬(wàn)。這不是簡(jiǎn)單的數(shù)字游戲，而是關(guān)系到背后千千萬(wàn)萬(wàn)的家庭。

二手住宅價(jià)格指數(shù)反映的是市場(chǎng)整體趨勢(shì)，實(shí)際成交價(jià)格可能因區(qū)域、房源等因素存在差異。我們?nèi)涨皩戇^(guò)豪宅市場(chǎng)是逆勢(shì)上揚(yáng)的，拋開塔尖行情的拉動(dòng)，普宅市場(chǎng)的體感，只會(huì)比數(shù)據(jù)顯示的更加刺骨。

如果說(shuō)這10年房?jī)r(jià)暴漲是泡沫，那時(shí)至今日，房?jī)r(jià)已經(jīng)出清回調(diào)。

核心目標(biāo)應(yīng)該從擠泡沫轉(zhuǎn)向防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，避免硬著陸。

房地產(chǎn)未來(lái)走向：短期靠輸血，中期看改革，長(zhǎng)期賭國(guó)運(yùn)。

面對(duì)現(xiàn)在的處境，還可以通過(guò)發(fā)行政府債券、依靠中央轉(zhuǎn)移支付來(lái)勉強(qiáng)填補(bǔ)舊窟窿，此舉有效，但絕非長(zhǎng)久之計(jì)。

未來(lái)哪些城市能成功培育出新引擎，哪些城市就能欣欣向榮；哪些城市轉(zhuǎn)型失敗，就會(huì)陷入財(cái)政困境。城市經(jīng)濟(jì)底色的分化，和房?jī)r(jià)分化一樣殘酷和深刻，而二者息息相關(guān)。

寫在最后，給大家幾點(diǎn)肺腑之言：

對(duì)于無(wú)房者：如果你是真正的剛需或者改善，在承受能力范圍內(nèi)，聚焦城市的核心地段，以資源聚合度和生活便捷度為出發(fā)點(diǎn)置業(yè)，把它看作一個(gè)消費(fèi)和保障，而非投資，心態(tài)會(huì)平和很多。

對(duì)于有房家庭：尤其是多房家庭，要注意優(yōu)化資產(chǎn)配置，出清那些位置差、房齡老、無(wú)學(xué)區(qū)的不良資產(chǎn)，保留或置換真正優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)。

對(duì)于所有人：降低杠桿，量入為出。未來(lái)最大的確定性就是“不確定性”，低杠桿是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最佳盾牌。

樓市的躺賺收益已經(jīng)消失，未來(lái)是真正考驗(yàn)眼光的時(shí)代！