最近的珠江新城，出現(xiàn)了一個(gè)詭異的反差：

一邊是登上《2025全球商務(wù)區(qū)吸引力報(bào)告》，首次參評(píng)就沖進(jìn)全球第22、中國(guó)前4，也是廣東唯一入選CBD。

來(lái)源：廣州政府官網(wǎng)

另一邊大家卻發(fā)現(xiàn)，“珠城寫字樓租不動(dòng)了”、“50元/㎡白菜價(jià)出租”、“空置率漲了”、“企業(yè)在搬”……等消息頻頻刷屏。

來(lái)源：媒體

那么，問(wèn)題來(lái)了。

我們到底應(yīng)該相信全球榜單的榮光，還是相信企業(yè)開(kāi)始逃離的事實(shí)？

答案可能讓你意外，也更接近真相：

這兩件事，并不矛盾，反而是廣州進(jìn)入“超級(jí)城市第二階段”的標(biāo)志性信號(hào)。

珠江新城不是不行了，而是被“更大的廣州”推著，進(jìn)入下一次進(jìn)化。

很多人以為珠江新城能上全球榜，是因?yàn)椤皹歉?、地段好、宣傳?qiáng)”。

大錯(cuò)特錯(cuò)。

這份榜單來(lái)自安永+ ULI（城市土地學(xué)會(huì)），不是民間排行，而是全球最具權(quán)威性的商務(wù)區(qū)評(píng)估體系之一。

來(lái)源：《2025全球商務(wù)區(qū)吸引力報(bào)告》

評(píng)的是全球19個(gè)國(guó)家、30個(gè)最強(qiáng)CBD的八項(xiàng)硬指標(biāo)：

人才、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)接近度、辦公能力、創(chuàng)新力、文化活力、復(fù)合功能、可持續(xù)性。

珠江新城能沖進(jìn)前22，靠的是三個(gè)“全球罕見(jiàn)”的底層能力。

一是，24小時(shí)活力，是全球稀缺的CSD（中央社交區(qū)）雛形。

世界上大多數(shù)CBD白天像“戰(zhàn)場(chǎng)”、晚上像空城，珠江新城偏偏不同：

夜跑的人比白天喝咖啡的人還多、花城廣場(chǎng)永遠(yuǎn)開(kāi)機(jī)、商場(chǎng)、文化館、江景步道全時(shí)段熱鬧、活動(dòng)密度全市最高……

它不是冷冰冰的寫字樓群，而是廣州真正的“城市能量心臟”。

報(bào)告里有個(gè)爆炸性的數(shù)據(jù)：珠江新城的居民與就業(yè)人口比例，是1:6！

也就是說(shuō)，6個(gè)在CBD上班的人里，就有1個(gè)選擇住在附近，這意味著超高黏性。

二是，全球都少見(jiàn)的“公園里的CBD”。

看看天河CBD的組合：52萬(wàn)㎡體育中心+ 30萬(wàn)㎡文化設(shè)施+花城廣場(chǎng)+江景廊道+124棟甲級(jí)寫字樓，全部捏在同一個(gè)地理單元里。

這種組合，紐約、倫敦、東京都不具備。

這也是為什么報(bào)告會(huì)點(diǎn)名：珠江新城是高度成熟的產(chǎn)城融合樣本。

三是，總部密度依舊全市最高，企業(yè)級(jí)別決定能級(jí)。

網(wǎng)絡(luò)上討論最多的是“誰(shuí)搬走了”，但真正的關(guān)鍵是“誰(shuí)留下了”。

根據(jù)戴德梁行2025年第三季度報(bào)告，有一個(gè)非常關(guān)鍵的事實(shí)：

全市外資租賃活躍度回升，珠江新城仍是外資首選，成交占比高達(dá)43.9%！

J.P.Morgan摩根大通搬進(jìn)來(lái)，倍福中國(guó)廣州分公司擴(kuò)大面積，多家國(guó)際服務(wù)機(jī)構(gòu)在集聚。

換句話說(shuō)，哪個(gè)CBD能級(jí)高，不是看租不租得出去，而是看誰(shuí)愿意把總部放進(jìn)去。

珠江新城仍是高能級(jí)機(jī)構(gòu)最認(rèn)的那一個(gè)。

那珠江新城租金為什么跳水？為什么近幾年越來(lái)越多的企業(yè)，開(kāi)始搬離？

要理解珠江新城的現(xiàn)狀，必須看清廣州的城市結(jié)構(gòu)。

十年前廣州是“一核獨(dú)大”：所有企業(yè)向珠江新城聚集，所有寫字樓供應(yīng)都圍著中軸線建。

但過(guò)去三年發(fā)生了一件大事：廣州主動(dòng)加速CBD“多中心化”。

金融城寫字樓連片入市，成本更低、規(guī)格更新；琶洲成為華南最強(qiáng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)之一；白云新城承接航空、科創(chuàng)與高端服務(wù)業(yè)；萬(wàn)博商圈成為廣州南部消費(fèi)引擎；魚珠承擔(dān)“第二CBD”東翼角色……

這意味著，廣州變大了，珠江新城再也不是“一個(gè)人扛所有”。

戴德梁行2025年第三季度報(bào)告顯示：

廣州甲級(jí)寫字樓總量突破700萬(wàn)㎡，空置率升至20.8%（全市口徑），平均租金掉到120元/㎡·月，體育中心空置率17.3%，珠江新城空置率19.7%。

來(lái)源：戴德梁行

這是全廣州的問(wèn)題，不是珠江新城的問(wèn)題。

同時(shí)，寫字樓供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，到2028年預(yù)計(jì)新增268.8萬(wàn)m2，其中超半數(shù)來(lái)自金融城。

來(lái)源：戴德梁行

新項(xiàng)目集中入市、舊樓競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)縮租、成本壓力擴(kuò)大，任何一座快速擴(kuò)張的城市，都會(huì)經(jīng)歷這個(gè)階段。

當(dāng)新選擇變多，傳統(tǒng)中心自然分流，但分流不等于衰落。

況且，珠江新城還有一張王牌，馬場(chǎng)地塊。

這塊沉睡20年的“天河最后戰(zhàn)略留白”，隨著控規(guī)正式落地，隨時(shí)按下啟動(dòng)鍵。

業(yè)內(nèi)判斷，一期有望本月上架。

（相關(guān)閱讀：王炸！珠城馬場(chǎng)控規(guī)出爐：22萬(wàn)㎡豪宅+SKP+牛校，天花板要被頂穿?。?/p>

這塊“躺平”20年的黃金寶地，一旦啟動(dòng)，將一次性為珠城帶來(lái)顛覆性的“三件套”：

一是，頂配生態(tài)。廣州首次引入國(guó)際CBD頂級(jí)配置“中央公園”。珠江新城的“公園化優(yōu)勢(shì)”，不只是延續(xù)，而是超級(jí)加碼。

二是，商業(yè)頂流。約50萬(wàn)㎡商業(yè)商務(wù)體量，特別是市場(chǎng)翹首以待的SKP這類頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所，將直接夯實(shí)天河商圈的國(guó)際消費(fèi)中心地位。

來(lái)源：THAD清華建筑設(shè)計(jì)院

三是，豪宅解渴。約22萬(wàn)㎡高端居住用地。這塊“斷供”多年的核心地塊，將以其稀缺性和頂級(jí)配套，成為廣州豪宅市場(chǎng)的“新標(biāo)桿”。

更深遠(yuǎn)的，是它的樞紐價(jià)值。

新增道路、下穿通道、綠鏈系統(tǒng)，將徹底消除珠江新城與金融城之間長(zhǎng)期存在的“斷裂帶”，讓兩個(gè)CBD第一次真正意義上連成一體。

總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、數(shù)字科創(chuàng)、高端零售，將全部串聯(lián)成一條“能量主脈”。

這不是板塊升級(jí)，是城市格局重構(gòu)。

所以，我們把事實(shí)放在一起：全球排名上漲、城市結(jié)構(gòu)擴(kuò)容、核心增量啟動(dòng)……

珠江新城不是“昨日黃花”，而是廣州邁向“超級(jí)城市第二階段”的第一波亮起的燈塔。

有人說(shuō)它在退潮，有人說(shuō)它在二次起飛。

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