大平層，一個(gè)被營銷包裝出來的概念

如今成為了行業(yè)一個(gè)分支

但是哪怕如此，大部分房企面對這一種產(chǎn)品依然束手無策

面對這樣一個(gè)非標(biāo)產(chǎn)品，不同企業(yè)做著不同段位的事情

如果沒有一定規(guī)模數(shù)量并且足夠?qū)嵙ψ鲎銐蛲度?，斷然也做不出足夠的?biāo)準(zhǔn)和體系

現(xiàn)在來復(fù)盤一家典型房企的開發(fā)之路，或許可以明白，為什么大部分企業(yè)不會(huì)做大平層類產(chǎn)品

所謂的大平層產(chǎn)品，本質(zhì)上就是傳統(tǒng)的商辦形式的土地性質(zhì)，被規(guī)劃創(chuàng)造具備生活體系功能的空間

很多時(shí)候被認(rèn)為是市場上的小眾賽道

但正是看上去沒那么主旋律，卻被華潤置地系統(tǒng)性的研究

從而變成體系成為了標(biāo)準(zhǔn)

這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)支撐了華潤置地這些年來在各地大平層市場的受歡迎程度

西安CCBD瑞璽，已經(jīng)連續(xù)3年位居西安商辦市場第一

武漢長江天際單盤300平以上成交，吃掉了全市同等面積一半以上份額

廣州白鵝潭瑞璽、溫州云璽在本地300平以上商業(yè)大平層市場同樣占據(jù)近50%份額

鄭州、杭州等更多市場同樣如此

數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，而數(shù)據(jù)背后，正是基于這家企業(yè)的系統(tǒng)化解題能力

關(guān)于大平層品類，有一個(gè)橫亙在開發(fā)商面前的一個(gè)終極命題：

這樣的特殊屬性，是否能提供遠(yuǎn)超傳統(tǒng)的生活理念

這一點(diǎn)至關(guān)重要

只有做出明顯差異化，并且遠(yuǎn)超預(yù)期的產(chǎn)品，才能在市場上建立認(rèn)知

而為了做出遠(yuǎn)超預(yù)期，華潤置地調(diào)動(dòng)了全公司力量

開始搭建產(chǎn)品品類護(hù)城河

01

最為直觀的，就是在整個(gè)室內(nèi)的空間規(guī)劃上，做出了不一樣的生活體系

大平層類產(chǎn)品往往都在城市最好的地段

但是對于這樣的地段，在整個(gè)產(chǎn)品呈現(xiàn)上

華潤置地總是極盡可能，帶來不一樣的人居視線

這是武漢長江天際的空間呈現(xiàn)：

武漢長江天際實(shí)拍圖

不論是窗墻比，還是落地窗的落地寬幅尺度，或者說轉(zhuǎn)角處的工藝處理

目的不單單是讓你可以看到外面的景致

而是要讓壯觀景象可以嵌入到室內(nèi)，成為城市居住體驗(yàn)的一部分

為了實(shí)現(xiàn)這一切，往往在前期需要更多的考量

華潤置地專項(xiàng)研究了如何拔掉承重角柱，讓每個(gè)項(xiàng)目都有極佳的角部落地窗視野，讓景觀270度甚至360度嵌入戶內(nèi)

這毫無疑問帶來了更大的空間靈活性，用更高結(jié)構(gòu)成本換取功能、場景的可變性、拓展性

并且，因?yàn)榫邆湄S富的公建產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)

大量應(yīng)用于購物中心、甲級寫字樓的結(jié)構(gòu)方案及技術(shù)方案下沉到大平層領(lǐng)域，帶來了巨大的空間優(yōu)勢

武漢長江天際實(shí)拍圖

并且對于所有項(xiàng)目，華潤置地都追求最佳層高

西安CCBD瑞璽 3.75米、廣州白鵝潭瑞璽4米……比市面上的住宅高出約10%-20%

層高每多1厘米就意味著更高的建安成本，甚至?xí)奚糠秩莘e率和可售面積

但這個(gè)取舍背后，正是基于開發(fā)商對空間合理性的理解，因?yàn)獒槍?00平米以上的空間，傳統(tǒng)3.3米以下層高就意味著壓抑

提升層高背后，也是為了讓大平層從傳統(tǒng)的平面交付變成了立體呈現(xiàn)

大平層的設(shè)計(jì)是一個(gè)非常復(fù)雜的空間感知心理學(xué)，并非如同住宅一般工業(yè)化的分工，而是極端強(qiáng)調(diào)個(gè)體在空間內(nèi)的真實(shí)感受

我們在各個(gè)空間都能看到華潤置地對極致體驗(yàn)的極度追求

比如從進(jìn)入項(xiàng)目開始，行車、落客、大堂、電梯廳、私梯入戶動(dòng)線都在一開始就規(guī)劃“出入看不到鄰居”，以滿足高端客戶對私密性的要求

廣州白鵝潭瑞璽實(shí)拍圖

燈光照明系統(tǒng)也是一個(gè)研究專題

為了讓“光照為體驗(yàn)服務(wù)”，對標(biāo)奢華酒店標(biāo)準(zhǔn)，以“隱形氛圍營造+精準(zhǔn)功能適配”的標(biāo)準(zhǔn)，通過分層控光、材質(zhì)呼應(yīng)、場景化調(diào)節(jié)的方式

既滿足住戶“私密、尊貴、松弛”的心理需求，又能充分適配商務(wù)會(huì)客等多元場景

每一個(gè)單位空間內(nèi)都盡可能多的線條搭配足夠好的材質(zhì)，搭配光線的投入，讓動(dòng)線上的每一步充滿儀式感又無比輕松

另外，大平層產(chǎn)品的公區(qū)與私區(qū)資源分配邏輯也和傳統(tǒng)住宅或傳統(tǒng)寫字樓截然不同，標(biāo)準(zhǔn)住宅講究面積分配的合理性

但是某種程度上而言，大平層產(chǎn)品，就是為了追求某一些的不平等

集權(quán)放大面客公區(qū)，衍生出了客廳+會(huì)客廳的雙客廳模式，把最好的景觀資源讓渡給公區(qū)，只為最大化占有感

所以也出現(xiàn)了連帶書房+衣帽間+五件套主衛(wèi)的超級套房

并且還有藝術(shù)收藏展區(qū)、茶室、酒窖、家庭廳這樣的裂變空間

甚至一些主題空間包括電競室，影音室等興趣主題的情緒空間的解讀，本質(zhì)上大平層類產(chǎn)品講究的是對極端高凈值圈層生活的充分理解

這是超越住宅的第一步，就是在完全不同于住宅的空間規(guī)劃邏輯下踐行

充分理解小眾人群的主流需求，充分理解情緒氣場對于生活的價(jià)值，充分理解尺度和功能的微妙平衡

02

所以我們看到，好的大平層項(xiàng)目一般都帶著極高的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)

但是這個(gè)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)在室內(nèi)其實(shí)才是第一步

甚至是不太重要的一步

更為關(guān)鍵的是，華潤對于每個(gè)大平層產(chǎn)品的整盤設(shè)計(jì)上都有極為前瞻性的規(guī)劃理念

首先很多前瞻性的設(shè)計(jì)感開始從室內(nèi)蔓延到了公區(qū)

整個(gè)規(guī)劃邏輯和住宅完全不在一個(gè)邏輯上探討

武漢長江天際整體規(guī)劃創(chuàng)造出三層金字塔節(jié)點(diǎn)

每一層都有縱向貫穿的生機(jī)之環(huán)和橫向貫穿的靈動(dòng)島的交互，靈動(dòng)島下又有不同模塊的組合

相互疊加創(chuàng)造出獨(dú)特的公區(qū)體驗(yàn)

武漢長江天際實(shí)拍圖

把景觀、動(dòng)線交互在一起

整個(gè)公區(qū)配合較大的尺度，將陽光、空氣、自然和人、情緒、動(dòng)線在各個(gè)情緒場內(nèi)匯合，形成別有洞天的漫步體驗(yàn)

這樣的場景之所以能呈現(xiàn)，采取的是吊掛結(jié)構(gòu)形式

利用異形鋼梁與吊索結(jié)構(gòu)進(jìn)行二層施工，施工難度和精度要求極高

施工前工程方進(jìn)行了大量重難點(diǎn)分析，最終選定胎架施工方案，并選取單管支撐吊掛節(jié)點(diǎn)的安裝方法，提高異形結(jié)構(gòu)的安裝精度，最終達(dá)到一次成型

這背后就必須依賴華潤置地豐富的大型購物中心施工經(jīng)驗(yàn)和工程落地團(tuán)隊(duì)的支撐

在西安CCBD瑞璽則是另外一種設(shè)計(jì)方向

圍繞英國鬼才設(shè)計(jì)大師托馬斯·赫斯維克(Thomas Heatherwick)，展開兩個(gè)不同方向的設(shè)計(jì)研發(fā)團(tuán)隊(duì)的研發(fā)投入

整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)密度和濃度都遠(yuǎn)超一個(gè)常規(guī)單盤，甚至包括在精神空間的規(guī)劃都有了巨量的打造

也因?yàn)檫@樣的群智涌現(xiàn)

直接在單盤區(qū)域內(nèi)打造了一個(gè)精神圖騰

西安CCBD生命之樹實(shí)拍圖

這個(gè)圖騰的存在也直接拔高了背后大平層整體的價(jià)值體系，代價(jià)是超過常規(guī)項(xiàng)目數(shù)倍的設(shè)計(jì)費(fèi)用和造價(jià)成本

而結(jié)果就是讓建筑空間的內(nèi)容得到本質(zhì)性的跳脫，為一座城市帶來了超前時(shí)代的設(shè)計(jì)理念和居住體驗(yàn)

伴隨著各種高階設(shè)計(jì)的存在，整個(gè)空間的空間感都會(huì)呈現(xiàn)出別樣的感覺

比如我們看到絕對的尺度，絕對的高階，絕對的儀式感

廣州白鵝潭瑞璽實(shí)拍圖

大師的思考理念，為每一棟建筑，帶來了系統(tǒng)性的審美，也讓大平層擁有藝術(shù)性和高級感，與頂層塔尖客戶的需求實(shí)現(xiàn)共鳴

武漢長江天際實(shí)拍圖

目前每個(gè)華潤置地大平層產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)都能成為地標(biāo)

除了擁有極佳的地段價(jià)值之外，就是基于產(chǎn)品本身也在反哺城市

這其實(shí)是雙向奔赴的結(jié)果

西安萬象城綜合體實(shí)拍圖

因?yàn)檎麄€(gè)體系內(nèi)的幾乎每一個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，所以整體的土地出讓就意味著要求更高更復(fù)雜的規(guī)劃背景

也因?yàn)檫@樣的背景

牽引大量國際大師的all in投入

正是因?yàn)檫@樣的投入，我們才看到大量的非標(biāo)和定制化的作品存在

這是大平層類產(chǎn)品的一個(gè)重要標(biāo)識

如何在產(chǎn)品形態(tài)上保持獨(dú)立性和原創(chuàng)性，這個(gè)根本性的問題在不少住宅開發(fā)商很難進(jìn)行系統(tǒng)性思考

甚至也沒有設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、工程團(tuán)隊(duì)的支撐

但是在華潤置地體系下，面對復(fù)雜地塊永遠(yuǎn)有著高預(yù)期的解決方案

這些研發(fā)單位的存在，保證了每個(gè)大平層項(xiàng)目都有著獨(dú)屬于這個(gè)城市的時(shí)代標(biāo)簽

這個(gè)標(biāo)簽滲透在產(chǎn)品的每一個(gè)環(huán)節(jié)，從而讓項(xiàng)目擁有獨(dú)立的稀缺定價(jià)體系

03

當(dāng)然，內(nèi)容如果只到這里，或許你會(huì)覺得華潤置地大平層的打造能力不錯(cuò)

確實(shí)，這是華潤置地的巨大優(yōu)勢

但是故事到這里依然只停留在硬件空間上

華潤置地對于一個(gè)項(xiàng)目的長線投入從不只局限于此，后面的兩件事情，帶來華潤和其他開發(fā)商的本質(zhì)性不同

第一件事，除了完成項(xiàng)目的開發(fā)，要持續(xù)對一塊地進(jìn)行投入

我們都知道華潤置地大平層產(chǎn)品背后都是一塊綜合體項(xiàng)目開發(fā)

這個(gè)開發(fā)就意味著開發(fā)商不會(huì)真正意義上的離開，并且要全周期的持續(xù)投入

并且伴隨著綜合體萬象商業(yè)的運(yùn)營和深耕，這塊土地的價(jià)值也會(huì)持續(xù)提升

這件事本質(zhì)上也解決了客戶對于大平層的資產(chǎn)保值的痛點(diǎn)

除了產(chǎn)品的前瞻，開發(fā)商依然在持續(xù)承擔(dān)讓一塊地更加值錢的使命

第二件事，對于大平層華潤置地也在同樣升級自己的服務(wù)內(nèi)容

西安CCBD瑞璽實(shí)拍圖

這也是大平層類產(chǎn)品極易被忽略的維度

在這里，要的不是更好的服務(wù)，而是完全不一樣的服務(wù)

整個(gè)華潤置地體系內(nèi)對于大平層的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，除了物業(yè)服務(wù)，還會(huì)匹配會(huì)所服務(wù)，并且圍繞著商業(yè)以及綜合體資源，有著更多品牌服務(wù)的注入

滿足用戶真正意義上類酒店式的服務(wù)體感

與此同時(shí)，也是因?yàn)槿A潤龐大的跨界能力

廣州白鵝潭瑞璽業(yè)主權(quán)益

通過專項(xiàng)會(huì)員的模式，讓各類異業(yè)資源可以在大平層上進(jìn)行定向輸送以及定制化創(chuàng)造

圍繞著一點(diǎn)，形成自己強(qiáng)勢的品牌門檻

這些模式的存在，讓華潤置地大平層不僅在產(chǎn)品維度的出挑，在土地和資源層面實(shí)現(xiàn)了差異化的特質(zhì)

也因?yàn)槿绱耍A潤置地開始構(gòu)建屬于自己的華潤式護(hù)城河

今年之所以是華潤置地大平層的品牌元年，不僅僅是因?yàn)榻衲觏?xiàng)目的多，而是過去大平層類項(xiàng)目交付之后，都獲得不錯(cuò)的市場反饋和市場溢價(jià)

從而讓這個(gè)獨(dú)特分支內(nèi)的品牌效應(yīng)得到落地

04

所以為什么說沒點(diǎn)能力不要輕易嘗試大平層產(chǎn)品

開發(fā)商對這個(gè)品類的理解不同帶來的結(jié)果就完全不同

到底是一個(gè)投資性產(chǎn)品，還是買不到房的替代性產(chǎn)品，或者說是遠(yuǎn)超過住宅的新物種生活產(chǎn)品

想出這個(gè)問題的答案，其實(shí)也沒那么難

但是難的是，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)人都是這么想的

復(fù)盤華潤置地整個(gè)產(chǎn)品脈絡(luò)，從對空間的理解，到整體的前瞻性的規(guī)劃，到綜合體的運(yùn)營，再到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的落地

每個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)參與者，每個(gè)分工，都能夠堅(jiān)持做超住宅的標(biāo)準(zhǔn)來落地

并且有能力，有實(shí)力，有決心的充分落地

這就決定了華潤置地能夠?qū)⑦@一品類做出規(guī)模的重要原因

伴隨著產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)都有完整的解決方案，然后互相咬合從而形成飛輪效應(yīng)

這是這個(gè)品牌如今能夠做好的根本

這一次寫作，我查找了大量的資料，偶然瞥見當(dāng)初西安CCBD項(xiàng)目產(chǎn)品落地過程中的一張照片

在建筑穹頂下，無數(shù)個(gè)奮斗者在這夜幕中熠熠生輝

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6306篇原創(chuàng)文章

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更原因，以上示意圖、效果圖、實(shí)景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準(zhǔn)。發(fā)布時(shí)間：2025年11月