Mall 觀察

觀察項(xiàng)目 | 廣州K11 Select

作者 | 大順

下午五點(diǎn)的漢溪長(zhǎng)隆地鐵站內(nèi)，結(jié)束課業(yè)的學(xué)生、拖著行李箱的游客與下班返程的社區(qū)居民交織成熱鬧的人流。

從C口出來(lái)即可直達(dá)廣州番禺K11 Select，其玻璃幕墻在夕陽(yáng)下折射出藝術(shù)感的光影——作為大灣區(qū)首個(gè)K11 Select項(xiàng)目，自2025年9月底開業(yè)以來(lái)便承接著這份往來(lái)客流。

作為番禺商業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵項(xiàng)目，它帶著“藝術(shù)+社區(qū)+品質(zhì)”的標(biāo)簽闖入漢溪長(zhǎng)隆商圈，直面萬(wàn)達(dá)、奧園等成熟商業(yè)體的競(jìng)爭(zhēng)，開業(yè)首月，客流、品牌、體驗(yàn)究竟表現(xiàn)如何？能否真正扛起番禺高端社區(qū)商業(yè)的大旗？

定位破局：“商業(yè)+藝術(shù)”模式

拿捏年輕人消費(fèi)胃口

規(guī)劃與定位25（分）：20分

番禺商業(yè)從不缺體量選手，但能精準(zhǔn)擊中高端社區(qū)全場(chǎng)景需求的項(xiàng)目長(zhǎng)期缺位。

廣州K11 Select是耀勝新世界廣場(chǎng)的商業(yè)部分，該綜合體項(xiàng)目由新世界中國(guó)與廣州地鐵聯(lián)手打造，項(xiàng)目投資總額逾100億人民幣，除了商業(yè)業(yè)態(tài)，還包括住宅部分耀勝尊府、甲級(jí)寫字樓耀勝新世界發(fā)展中心以及都會(huì)綠地廣場(chǎng)。

番禺K11 Select于2025年9月29日開業(yè)，其既延續(xù)K11品牌基因，又通過(guò)空間規(guī)劃與業(yè)態(tài)落地深度貼合區(qū)域消費(fèi)痛點(diǎn)。

在定位方面，該項(xiàng) 目 專注于年輕消費(fèi)者，尤其是18-25歲的新生代 ，布局強(qiáng)調(diào)潮流科技感，引入潮玩等年輕化品牌。

在運(yùn)營(yíng)模式?方面，K11 Se lect 不同于更“重”的K11購(gòu)物中心，K11 Select多以“輕資產(chǎn)”或者合作開發(fā)為主。

地鐵上蓋，樞紐紅利加持

商圈競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入“白熱化”

地段與交通25（分）：20分

商業(yè)體的成敗，地段與交通是“先天基因”。番禺K11 Select的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但也面臨著商圈內(nèi)卷的壓力。

交通便利性上，項(xiàng)目緊鄰地鐵3號(hào)線/7號(hào)線漢溪長(zhǎng)隆站，30分鐘直達(dá)珠江新城、廣州南站，同時(shí)自駕通過(guò)新光快速、華南快速可快速接入主城，交通紅利為項(xiàng)目奠定了客群基礎(chǔ)。

客群方面，周邊3公里內(nèi)覆蓋祈福新村、華南碧桂園等20余個(gè)高端社區(qū)，消費(fèi)潛力強(qiáng)勁；長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)年均超千萬(wàn)游客更能補(bǔ)充穩(wěn)定旅游客群。

不過(guò)，漢溪長(zhǎng)隆商圈已形成“三足鼎立”的競(jìng)爭(zhēng)格局——番禺萬(wàn)達(dá)以“全業(yè)態(tài)家庭Mall”吸引大眾客群 （2024年客流超2000萬(wàn)人次，數(shù)據(jù)來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告） ，奧園城市天地主打“文旅+商業(yè)”聚焦游客。

番禺K11 Select瞄準(zhǔn)“高端社區(qū)+年輕白領(lǐng)”，三者客群存在部分重疊。如何將這類流動(dòng)性客流轉(zhuǎn)化為高粘性的忠實(shí)客群，成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)亟待突破的核心問(wèn)題。

品牌表現(xiàn)：首店引流亮眼

“留客能力”待檢驗(yàn)

品牌與客流（30分）：20分

目前已開業(yè)品牌超30個(gè)，涵蓋零售、餐飲、娛樂(lè)、家居等多個(gè)品類。

項(xiàng)目總建面約8萬(wàn)㎡，在空間與設(shè)計(jì)上構(gòu)建起層次分明的基底：設(shè)計(jì)端延續(xù)K11標(biāo)志性金黃氛圍；空間端劃分地下兩層與地上五層，各樓層主題清晰——B2至L5分別對(duì)應(yīng)【新鮮食集】【靈感生活】【都會(huì)風(fēng)行】【設(shè)計(jì)風(fēng)尚】【鯨魚花園】【野餐營(yíng)地】&【屋頂花園】，從日常采購(gòu)到文化體驗(yàn)形成全場(chǎng)景覆蓋。

目前仍有不少店 鋪處于裝修升級(jí)中，部分商家圍檔施工，后續(xù)開業(yè)將進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)矩陣， 從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目的開業(yè)率不超過(guò)6成 。

B2【新鮮食集】以番禺首家永旺SM+超市為核心，搭配煲珠公、瑞幸等滿足日常采購(gòu)。

B1【靈感生活】緊鄰地鐵口，聚集有美食、珠寶鐘表、限時(shí)店、服飾等，還有與大榕樹下、霸王茶姬等餐飲，打造出站即達(dá)的便捷消費(fèi)場(chǎng)景。

L1【都會(huì)風(fēng)行】主打“科技+輕休閑”，大疆、特斯拉等科技品牌與西西弗書店、星巴克臻選店互補(bǔ)。

L2【設(shè)計(jì)風(fēng)尚】以全棉時(shí)代等零售品牌為主，全國(guó)首店“瑰彤記·香港燒鵝瀨粉茶餐室”增添獨(dú)特性。

L3【鯨魚花園】憑借戶外大露臺(tái)與鯨魚無(wú)動(dòng)力裝置成為“遛娃勝地”，OverEasy餐飲提升親子停留意愿。

4-5層更打造全國(guó)首個(gè)HERITAGE by K11嶺南文化區(qū)【嶺南藝味】，公區(qū)融入花窗、琉璃等元素，戶外露臺(tái)串聯(lián)室內(nèi)形成“文化+美食”場(chǎng)景。

首店策略雖在開業(yè)初期“炸場(chǎng)”，但從商場(chǎng)人流來(lái)看，筆者下午5點(diǎn)左右實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，整體人流并不算密集，僅5樓屋頂花園和B2層永旺超市人氣相對(duì)集中，想從網(wǎng)紅變長(zhǎng)紅，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)還得繼續(xù)“修煉”。

落到品牌與留客的核心命題上，結(jié)合踩盤感受來(lái)看，番禺K11 Select的定位打法很明確——走年輕化、大眾化路線，商場(chǎng)里隨處可見帶著孩子的家庭客群和年輕情侶，這招確實(shí)精準(zhǔn)命中了日常消費(fèi)需求。

藝術(shù)展覽票價(jià)親民，如“什么是現(xiàn)代藝術(shù)啊”展覽單人票39元、雙人票75元，三人團(tuán)票99元，降低了藝術(shù)體驗(yàn)的門檻。

但“親民牌”背后的品牌短板在踩盤中也格外明顯：逛下來(lái)發(fā)現(xiàn)，永旺、Gap等主力品牌都是區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)的熟面孔，不少消費(fèi)者在門店外駐足瀏覽后并未進(jìn)店，直言“和隔壁萬(wàn)達(dá)的品牌重合度有點(diǎn)高”。

論品牌豐富度和商業(yè)成熟度，與天河商圈正佳、天河城等“老牌玩家”仍有代差，更沒(méi)有天河K11那種高端獨(dú)家品牌撐場(chǎng)的“底氣”。

對(duì)番禺K11 Select而言，若只停留在“便宜好逛”的淺層維度，就像踩盤時(shí)遇到的幾位顧客所說(shuō)“日常買菜、看展過(guò)來(lái)很方便，但如果是專門逛街，可能會(huì)多考慮看看其他選擇”。

缺乏獨(dú)家品牌的“鉤子”和記憶點(diǎn)強(qiáng)的體驗(yàn)內(nèi)容，想讓客群從嘗鮮打卡轉(zhuǎn)向高頻復(fù)購(gòu)，恐怕還有很長(zhǎng)的路要走，這正是其留客能力的最大掣肘。

寵物友好與場(chǎng)景創(chuàng)新亮眼

體驗(yàn)短板仍需打磨

運(yùn)營(yíng)與細(xì)節(jié)（20分）：13分

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的下半場(chǎng)是“細(xì)節(jié)比拼”，番禺K11 Select在場(chǎng)景營(yíng)造與人文關(guān)懷上的用心值得肯定。

比如配備母嬰室、親子互動(dòng)區(qū)及無(wú)障礙衛(wèi)生間，數(shù)字化服務(wù)成熟便捷。

項(xiàng)目還推出K11自有寵物食品與主題布置兼顧養(yǎng)寵群體；電梯廳的嶺南風(fēng)格設(shè)計(jì)與每層的露天戶外平臺(tái)，也讓空間體驗(yàn)更具特色與延展性。

此外，還特別聯(lián)動(dòng)大橘子及其大美術(shù)館，2025年9月29日至2026年3月31日期間，“什么是現(xiàn)代藝術(shù)?。耗愫冒〈笏囆g(shù)家”華南首展持續(xù)落地，后續(xù)更計(jì)劃不定期推出各類藝術(shù)展覽與原創(chuàng)藝術(shù)產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富周邊居民的精神文娛消費(fèi)選擇。

不過(guò)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，體驗(yàn)短板仍需優(yōu)化：例如導(dǎo)視系統(tǒng)不夠清晰，二層親子區(qū)與零售區(qū)動(dòng)線交叉、三層廁所指示不明易讓消費(fèi)者迷路；同時(shí)廁所位置較少，部分消費(fèi)者使用體驗(yàn)有待提升。

節(jié)假日停車位緊張，此外不少消費(fèi)者反映停車場(chǎng)存在大轉(zhuǎn)彎設(shè)計(jì)，通行不便。

圖源：小紅書

空調(diào)溫度控制不均（一層美妝區(qū)偏冷、三層餐飲區(qū)偏熱），且存在燈光照度不足、高峰期公區(qū)休息設(shè)施緊缺等問(wèn)題，這些細(xì)節(jié)都可能影響消費(fèi)體驗(yàn)的連貫性。

番禺K11 Select成長(zhǎng)進(jìn)行時(shí)

破局之后深耕優(yōu)化是關(guān)鍵

綜合得分（100分）：73分

作為剛開業(yè)的商業(yè)體，番禺K11 Select憑借“藝術(shù)+社區(qū)”的差異化定位，在番禺商業(yè)市場(chǎng)成功“破冰”，首月客流穩(wěn)定、會(huì)員增長(zhǎng)迅速，證明了高端社區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)需求。

但它也面臨著商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈、品牌留客能力不足、運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)待打磨等問(wèn)題。

未來(lái)要成為“番禺商業(yè)新標(biāo)桿”，還需在三個(gè)方向發(fā)力：

一是深化本土鏈接，引入更多廣府特色品牌與文創(chuàng)IP，增強(qiáng)在地化認(rèn)同；

二是優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，補(bǔ)充影院、Livehouse等夜間體驗(yàn)業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)客群停留時(shí)間；

三是打磨運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)，完善導(dǎo)視、停車等服務(wù)，提升消費(fèi)者滿意度。

番禺商業(yè)的升級(jí)需要“新鮮血液”，番禺K11 Select的出現(xiàn)提供了新的可能性。但商業(yè)體的成長(zhǎng)并非一蹴而就，從“網(wǎng)紅”到“長(zhǎng)紅”，還需要時(shí)間的沉淀與持續(xù)的迭代。

對(duì)于番禺K11 Select的未來(lái)發(fā)展，你更期待是在品牌引入還是體驗(yàn)升級(jí)上發(fā)力？歡迎在評(píng)論區(qū)留下你的看法！

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