任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，都可以分為兩個(gè)階段：先解決有沒有的問題，再解決好不好的問題。

經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，目前房地產(chǎn)行業(yè)就從第一步轉(zhuǎn)向了第二步。在2022年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在調(diào)研時(shí)就首次提出「好房子」概念，強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)建設(shè)高品質(zhì)住宅，滿足人民群眾對(duì)住房品質(zhì)的需求。此后，這一理念在住建部多次會(huì)議中被強(qiáng)調(diào)，并逐步形成系統(tǒng)性政策框架。與此同時(shí)，從中央到地方，一系列「好房子」政策出臺(tái)，市面上，也陸續(xù)出現(xiàn)各種「好房子」。

今年3月全國(guó)兩會(huì)，「好房子」建設(shè)首次寫進(jìn)了政府工作報(bào)告。5月1日實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確了安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」標(biāo)準(zhǔn)，包括層高不低于3米、4層以上需加裝電梯等14項(xiàng)提升措施。

目前，一方面好房子受到市場(chǎng)追捧，CRIC監(jiān)測(cè)全國(guó)重點(diǎn)城市開盤去化和成交數(shù)據(jù)顯示，「好房子」領(lǐng)漲全國(guó)。廣州、成都、鄭州、南京、廈門等樣本城市各月的認(rèn)購(gòu)量TOP5項(xiàng)目，普遍是產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目；另一方面，對(duì)于什么才是好房子，怎樣才能造出好房子，很多房企依然充滿迷茫。這其實(shí)也很正常，畢竟，從標(biāo)準(zhǔn)到落地，從概念到細(xì)節(jié)，中間仍隔著巨大的鴻溝。

那好房子到底應(yīng)該怎么造？最近，明源研究院獨(dú)家對(duì)話了中建信和地產(chǎn)黨委書記、總經(jīng)理劉波。作為中國(guó)建筑「好房子」?fàn)I造體系的落實(shí)者、實(shí)踐者，中建信和地產(chǎn)與國(guó)家戰(zhàn)略同頻共振，不僅深入貫徹落實(shí)中國(guó)建筑「好房子」?fàn)I造體系，而且還在集團(tuán)好房子核心需求基礎(chǔ)上建立了中建「好房子」的信和標(biāo)準(zhǔn)，落位信和「好房子」，既體現(xiàn)了央企擔(dān)當(dāng)，也為行業(yè)發(fā)展提供了極具參考價(jià)值的樣本。

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在整個(gè)中建體系內(nèi)部，好房子是一把手工程

跟每一家房企交流時(shí)，明源君都會(huì)問一個(gè)問題：過去，大量的房企也都將提升產(chǎn)品力時(shí)刻掛在嘴邊，但真正的好產(chǎn)品卻少之又少，過去很難造出好房子，現(xiàn)在憑什么就能造出好房子呢？

有人說，那是過去市場(chǎng)太好，房子太好賣了，壓根不需要費(fèi)心造好房子。可是，如今的行情下，同樣面臨投入產(chǎn)出的約束。還有人說，因?yàn)橘?gòu)房者眼光變高了，不是好房子，購(gòu)房者壓根不買賬?？墒牵纳菩唾?gòu)房占主導(dǎo)的局面已經(jīng)持續(xù)多年，但仍有大量的項(xiàng)目夠不到好房子的邊。個(gè)中原因何在？

明源君認(rèn)為，是認(rèn)知不夠。其他生產(chǎn)要素（如資金、人才、資源等）可通過策略獲取，但是深刻理解事物本質(zhì)的能力無法被替代。

從「有沒有」到「好不好」的轉(zhuǎn)變，是發(fā)展理念從量變到質(zhì)變的飛躍，是事物本質(zhì)屬性的根本性改變，這既包含量的積累，更強(qiáng)調(diào)質(zhì)的提升，是質(zhì)量互變規(guī)律在實(shí)踐中的具體體現(xiàn)。對(duì)企業(yè)來說，不是更新應(yīng)用程序，而是要刷新整個(gè)操作系統(tǒng)。

簡(jiǎn)單地說，這是個(gè)典型的一把手工程，必須要自上而下統(tǒng)一思想，才能讓團(tuán)隊(duì)如臂使指，指哪打哪。

而整個(gè)中建體系，從集團(tuán)到局再到地產(chǎn)公司，都將「好房子」當(dāng)成中建體系的里子工程，十分重視，這非常關(guān)鍵。

集團(tuán)層面。

首先，中國(guó)建筑集團(tuán)主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，要求下面的各個(gè)局和局以下的相關(guān)公司，對(duì)落地好房子明確表態(tài)，這相當(dāng)于是簽軍令狀，倒逼一把手。

因?yàn)椋挥幸话咽肿龊帽砺?，深刻理解好房子的相關(guān)內(nèi)涵，才能更好的督促公司各個(gè)專業(yè)條線理解，在工作中才能有的放矢。

其次，中國(guó)建筑集團(tuán)總部有一個(gè)專門的「好房子」群，各工程局每周都要發(fā)周報(bào)匯報(bào)相關(guān)進(jìn)展，這種公開晾曬的方式，會(huì)給到各個(gè)局無形的壓力。

而且，自今年4月以來，中國(guó)建筑主要領(lǐng)導(dǎo)還會(huì)定期召開線上會(huì)議，在明源君調(diào)研中建信和地產(chǎn)前一天的中午，就圍繞好房子的落地，召開了一次線上視頻會(huì)議，會(huì)議跳過工程局和地產(chǎn)公司的高層直達(dá)中基層，聆聽一線聲音。

最后，中國(guó)建筑主要領(lǐng)導(dǎo)還深入一線實(shí)地調(diào)研。據(jù)介紹，劉波匯報(bào)完工作次日，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就親臨長(zhǎng)沙翡翠天序現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，并讓設(shè)計(jì)師從自身角度進(jìn)行講解。

局的層面。

中建五局的領(lǐng)導(dǎo)也高度關(guān)注好房子的落地，并采取了系列措施。

1. 積極落實(shí)集團(tuán)「好房子」建造相關(guān)制度要求，開展超英杯「除三害」競(jìng)賽、標(biāo)桿項(xiàng)目品質(zhì)觀摩，并積極參與督導(dǎo)集團(tuán)在五局「好房子」試點(diǎn)項(xiàng)目的制度建設(shè)與標(biāo)準(zhǔn)落地；

2. 推動(dòng)局內(nèi)部「好房子」優(yōu)選產(chǎn)品和工法的評(píng)定，包含綠色低碳、健康家具、智慧科技等好材料，綠色施工、結(jié)構(gòu)耐久、裝配式建造、健康環(huán)境營(yíng)造等優(yōu)秀工法，促進(jìn)新技術(shù)、新設(shè)備、新材料、新產(chǎn)品的推廣和應(yīng)用，著力解決隔音、滲漏、開裂、反味、能耗高、溫度不舒適、空氣品質(zhì)差、智能水平低等「6633」的問題；

3. 發(fā)布了《中建五局工程竣工交付質(zhì)量驗(yàn)收管理辦法》，提升全員「好房子」建設(shè)質(zhì)量意識(shí)、工程交付品質(zhì)和業(yè)主滿意度，規(guī)范工程交付質(zhì)量驗(yàn)收工作，壓實(shí)各級(jí)質(zhì)量交付責(zé)任，減少待交付工程質(zhì)量隱患與風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步增強(qiáng)「好房子」建設(shè)過程驗(yàn)收要求與最終交付、運(yùn)維品質(zhì)。

因?yàn)橹薪ㄐ藕驮谌珖?guó)多個(gè)城市布局，不同城市的購(gòu)房者，對(duì)好房子的要求各不一樣，必須要因地制宜。中建五局還要求中建信和相關(guān)部門，每個(gè)季度都要整理一份報(bào)告，匯報(bào)最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)以及可學(xué)習(xí)的新產(chǎn)品和代表性項(xiàng)目。

公司層面

那就更不用說了，畢竟公司總經(jīng)理都要單獨(dú)向上級(jí)匯報(bào)，闡述對(duì)好房子的理解。各專業(yè)條線的中層和基層，必須看齊。

這一點(diǎn)，明源君在交流中感觸十分深刻。過去，明源君獨(dú)家對(duì)話過超百位百?gòu)?qiáng)房企的董事長(zhǎng)/總裁，這個(gè)級(jí)別的高管普遍只關(guān)注大面上的問題，對(duì)產(chǎn)品等細(xì)節(jié)知之甚少?？墒牵瑢?duì)話中中建信和的幾位高管對(duì)于好房子體系、細(xì)節(jié)卻如數(shù)家珍。

很多藍(lán)圖繪制得很宏偉，可是一到落地就大打折扣，核心原因就是不同層級(jí)的人對(duì)此理解不同，變形在所難免。在現(xiàn)實(shí)中，很多房企對(duì)好房子的理解還停留在營(yíng)銷造勢(shì)甚至少數(shù)項(xiàng)目層面的時(shí)候，中建系統(tǒng)內(nèi)部將好房子提到了一把手工程的高度，自上而下推動(dòng)，統(tǒng)一了思想，掃清了認(rèn)知障礙，無疑為好房子的落地奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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需求提煉自海量客戶，且聚焦解決核心痛點(diǎn)

要造出好房子，首先要明確：什么才是好房子？今年的政府工作報(bào)告明確提出，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」。5月1日實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》進(jìn)一步明確了層高不低于3米、4層以上需加裝電梯等14項(xiàng)提升措施。

可是，落實(shí)到具體的項(xiàng)目上，這些依然需要進(jìn)一步細(xì)化，畢竟，地區(qū)不同城市不同，人們的生活習(xí)慣不同，即便是同一個(gè)關(guān)鍵詞，在不同的地方必然也有差異。

目前，市面上大量所謂的好房子，仍然只是在做加法或者解決了局部痛點(diǎn)，體系性不足。而中建信和上承集團(tuán)的方法論，下接客戶的真實(shí)需求，形成了自身的信和「好房子」標(biāo)準(zhǔn)體系。

據(jù)了解，中建體系內(nèi)部早在兩年前就已經(jīng)開始著手「好房子」?fàn)I造體系的研究，參與方包括開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、物業(yè)公司、工程局以及供應(yīng)鏈公司。去年11月，集團(tuán)統(tǒng)籌強(qiáng)化了研發(fā)工作，囊括設(shè)計(jì)院、施工單位和物業(yè)公司的7個(gè)「好房子」?fàn)I造體系研究組，實(shí)現(xiàn)了前所未有的全線拉通，大家群策群力，加速推動(dòng)研究工作落地。

首先，確定了體系建設(shè)的五大原則，明確了上接天線（安全、舒適、綠色、智慧）和下接地氣（核心痛點(diǎn)）的研究路徑。

無論是五大原則還是研究路徑，識(shí)別客戶需求/核心痛點(diǎn)，都是關(guān)鍵。所以，接下來就是對(duì)客戶需求識(shí)別。

△「好房子」?fàn)I造體系建設(shè)的五大原則

通過對(duì)房協(xié)組織的全國(guó)33175戶家庭的調(diào)研以及中海地產(chǎn)30465戶家庭的原聲進(jìn)行專家評(píng)審、去重提煉，最終形成172條均能納入四大價(jià)值目標(biāo)（安全、舒適、綠色、智慧）的問題與需求。172條老百姓的痛點(diǎn)需求，歸納起來就是「六不六防三省三要」（如下圖所示）。

滿足客戶需求很重要，但如果不確定需求的優(yōu)先級(jí)，就會(huì)陷入眉毛胡子一把抓的窘境。所以，研究組將172項(xiàng)問題和需求按照緊迫度和需求頻次分別進(jìn)行了排序，最終確定101個(gè)核心痛點(diǎn)，71個(gè)提升要求。101條核心需求，占客戶95%的痛感，是必須守住的「好房子」的底線，71條提升要求，則是各企業(yè)可以根據(jù)自身情況增配選項(xiàng)。

中建信和在172項(xiàng)的基礎(chǔ)上，自己還基于自身市場(chǎng)布局和客戶需求，新增了38條個(gè)性化的提升選項(xiàng)。交流下來，明源君認(rèn)為，其有兩點(diǎn)非常突出：

第一，真正站在客戶視角，解決核心痛點(diǎn)

過去，也有客研，但實(shí)踐表明，很多客研浮于表面，或只是為了刺激客戶快速買單。典型的表現(xiàn)有：對(duì)園林景觀等看得見摸得著，能刺激客戶買單的地方，特別舍得投入，但對(duì)隱蔽工程則能省則省，面子十足里子不足，客戶入住之后才發(fā)現(xiàn)問題多多；瘋狂做加法，成本增加了不少但解決的痛點(diǎn)有限，投入產(chǎn)出不成正比……

近幾年，行業(yè)有個(gè)趨勢(shì)，那就是剛需豪宅化——大家比社區(qū)大門，比奢石的使用數(shù)量，比綠植的名貴，比贈(zèng)送面積的大小。

這些停留在物理層面的卷，更多還是面子工程，并沒有解決太多客戶的痛點(diǎn)，還徒增了成本。比如，長(zhǎng)沙是比較早做四代住宅的城市，但四代住宅在長(zhǎng)沙賣得并不好，因?yàn)?，雖然四代住宅有更大的贈(zèng)送率，但它不能封窗，并不適合長(zhǎng)沙的氣候，反而是類四代住宅更受購(gòu)房者的青睞……

再比如，稍微好一點(diǎn)的項(xiàng)目，會(huì)所、健身房、游泳池等已經(jīng)是標(biāo)配，但是中建信和跟業(yè)主大量交流之后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)有些功能并不是客戶需要的。

中建信和有個(gè)緊靠學(xué)校的剛改項(xiàng)目，典型的客群畫像是三代同堂老人陪讀或者媽媽陪讀，雖然戶型是市面上很常見的，但深度調(diào)研之后，中建信和放棄了泳池配置，而是提出了一個(gè)「24小時(shí)全成長(zhǎng)空間」的概念，配置了一個(gè)24小時(shí)社區(qū)食堂一個(gè)24小時(shí)全自助的零售空間，以及兩個(gè)分開的自習(xí)室——一個(gè)幼兒自習(xí)室，一個(gè)中小學(xué)自習(xí)室。小孩放學(xué)后，在這個(gè)空間里可以一起解決吃飯和學(xué)習(xí)的問題，讓家長(zhǎng)特別安心。

第二，對(duì)面向客戶的智能化保持高度克制

智慧，是「好房子」的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)之一。對(duì)此，大量房企已經(jīng)做了很長(zhǎng)時(shí)間的探索，從早期的智能家居到社區(qū)安防的智慧化，以及室內(nèi)室外的聯(lián)動(dòng)，空間智能化在快速迭代中不斷完善。

中建信和「好房子」?fàn)I造體系，也有大量智慧化的元素，但都緊緊圍繞「科技以人為本」展開，保持高度克制。

比如，無論是剛需、剛改還是高端住宅項(xiàng)目，中建信和都通過動(dòng)線設(shè)計(jì)和可追蹤攝像頭，實(shí)現(xiàn)了外賣友好型社區(qū)，既對(duì)外賣小哥友好，又給了業(yè)主自由選擇權(quán)，還能保證業(yè)主的隱私和安全。

比如，毫米波技術(shù)，對(duì)監(jiān)測(cè)老人是否摔倒是十分友好的技術(shù)，但是一些項(xiàng)目也將其用于兒童房，用于監(jiān)測(cè)小孩做作業(yè)是否摸魚，對(duì)雞娃的父母來說，這是一個(gè)很有誘惑力的賣點(diǎn)?？蓪?duì)于類似的應(yīng)用中建信和十分謹(jǐn)慎。

因?yàn)椋绻萍急贿@么使用，站在孩子的視角那太可怕了，科技的應(yīng)用，還是要保留一定的邊界感，不能過度侵入個(gè)人隱私空間。

這些，得益于中建信和的海量客戶調(diào)研數(shù)據(jù)——數(shù)據(jù)不止來自于營(yíng)銷端，也來自物業(yè)端，來自不同端口的數(shù)據(jù)相互碰撞、印證，提煉出客戶真正的需求。

效果也非常明顯，中建信和「好房子」代表作翡翠天序一開盤就受到市場(chǎng)追捧，成為長(zhǎng)沙市場(chǎng)上的王牌銷售項(xiàng)目。

其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目沒趕上5月份的改善新規(guī)，但中建信和將整套好房子營(yíng)造體系在這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了落地，對(duì)競(jìng)品形成了降維打擊。

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從投資端到運(yùn)維服務(wù)一桿到底，形成閉環(huán)

站在客戶視角很難，更難的是落地。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的鏈條很長(zhǎng)，即便設(shè)計(jì)是100分，每個(gè)環(huán)節(jié)都打一點(diǎn)折扣，最后呈現(xiàn)出來的可能就是剛剛及格甚至不及格的作品。這樣的案例隨處可見。

想要一張藍(lán)圖繪到底，需要的不僅僅是客戶視角，好的設(shè)計(jì)，還需要全線拉通形成合力。翡翠天序從啟動(dòng)到開盤總共就兩三個(gè)月的時(shí)間，在同板塊其他項(xiàng)目還在打贈(zèng)送率得房率的賣點(diǎn)時(shí)，翡翠天序憑借體系化能力打造的好房子，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。

但，這也只是中建信和好房子營(yíng)造體系的一部分，在整個(gè)體系里，除了好設(shè)計(jì)、好材料，好建造，還有好服務(wù)、好運(yùn)維，環(huán)環(huán)相扣，形成了一個(gè)完整的閉環(huán)。

第一，一個(gè)項(xiàng)目在上投委會(huì)的時(shí)候，就要符合「好房子」的標(biāo)準(zhǔn)。

因?yàn)樗玛P(guān)整個(gè)中建體系的品牌，如果不符合要求，連投委會(huì)都過不了。在源頭，就進(jìn)行了嚴(yán)格管控。

第二，全產(chǎn)業(yè)鏈打通。

作為央企巨無霸，中建體系內(nèi)的公司，業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的所有環(huán)節(jié)，但過去沒有很好的打通?！负梅孔印?fàn)I造體系研究，就像一根線，將整個(gè)中建系統(tǒng)的一顆顆珍珠給串聯(lián)在了一起，形成了體系化作戰(zhàn)的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。

客戶的痛點(diǎn)明確之后，研究組先是將客戶語言轉(zhuǎn)化為技術(shù)語言并對(duì)應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)了全專業(yè)覆蓋，其中，135項(xiàng)需求有國(guó)標(biāo)，14項(xiàng)需求僅有地方標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，還有23項(xiàng)需求沒有標(biāo)準(zhǔn)……

設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理、材料供應(yīng)的專家基于標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步共同研討，形成各自領(lǐng)域的問題解決方法，并通過技術(shù)卡片來呼應(yīng)需求，形成中建好房子營(yíng)造體系的控制性模板，對(duì)不同氣候區(qū)還有差異化的解決方案。

在統(tǒng)一的后臺(tái)技術(shù)支持基礎(chǔ)上，中建信和還針對(duì)提升補(bǔ)充的38條問題需求進(jìn)行補(bǔ)充、增加落位舉措，或根據(jù)自身實(shí)際工程經(jīng)驗(yàn)調(diào)整、細(xì)化落位舉措。此外中建信和還根據(jù)項(xiàng)目檔次制定了一一匹配關(guān)系（如下）。

在落地的過程中，中建集團(tuán)「好房子」全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，讓中建信和能夠?qū)ⅰ负脴?biāo)準(zhǔn)」切實(shí)落地：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與中國(guó)建筑「好房子」研發(fā)單位簽訂設(shè)計(jì)及全過程咨詢合同，獲得全程指導(dǎo)「好房子」建設(shè)的服務(wù)。

在很多人的理念里，好房子等于貴房子，需要大量增加成本，其實(shí)并不是這樣。以地下管道為例，過去通常比較凌亂，不僅不美觀，而且壓低了凈層高，中建信和通過應(yīng)用BIM對(duì)地下室的綜合管網(wǎng)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，將各種管網(wǎng)集中起來，不但變美觀了，而且槽縫也變少了，如此一來，凈層高變高了，即便整個(gè)地庫(kù)的層高降低一點(diǎn)，也能達(dá)到原來的效果，整體成本也就得到了有效控制。

再比如，地庫(kù)地坪燈結(jié)合智能追蹤系統(tǒng)，業(yè)主歸家時(shí)，車子前行方向的地坪燈會(huì)陸續(xù)亮起，車子后面的燈則會(huì)陸續(xù)熄滅，既讓業(yè)主有歸家儀式感，又能滿足節(jié)能要求，成本的增加可控。

在材料供應(yīng)方面，中建信和的建筑、裝修材料，由供應(yīng)鏈公司按照「好房子」建造體系要求提供。

中國(guó)睡眠研究會(huì)發(fā)布的《2025年中國(guó)睡眠健康調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)18歲及以上人群睡眠困擾率為48.5%。安靜與否，是影響入睡的重要因素之一。因此，解決「不吵」是中建信和好房子的重點(diǎn)之一。

過去，普遍采用的是復(fù)合地板系統(tǒng)（木地板+隔音墊層或橡膠基復(fù)合地板）。中建信和將其升級(jí)為集成地暖模塊+聚氨酯橡膠隔聲保溫墊，不僅隔聲效果更好，還能保溫。同時(shí)，采用彈性吊頂（石膏板+空腔+吸聲棉的懸浮式隔聲吊頂），確保居家環(huán)境的安靜。在這一塊中建信和下了大本錢。

再比如，地坪漆，市面上很多項(xiàng)目用的也是金剛砂或者環(huán)氧樹脂，但中建信和用的是進(jìn)口的金剛砂，價(jià)格是普通金剛砂的兩倍。剛開始看不出多大差別，但是，時(shí)間一久差距就出來了。

中建信和優(yōu)先使用國(guó)際一線品牌。整個(gè)中建系統(tǒng)有自己的供應(yīng)鏈平臺(tái)，優(yōu)勢(shì)明顯。一些一線品牌的材料哪怕貴了幾倍，但將時(shí)間周期拉長(zhǎng)，由于其穩(wěn)定性和耐用性，省了大量的維修甚至重裝費(fèi)，還是省成本的。

建造過程，一是嚴(yán)格落實(shí)工序標(biāo)準(zhǔn)，二是一次成型避免返工。以地坪漆為例，中建信和要求非常細(xì)致（如下圖所示）。因?yàn)椋绻粐?yán)格遵照工序施工，即便是使用同樣的材料也達(dá)不到同樣的效果。好設(shè)計(jì)、好材料、好建造，再加上好服務(wù)，中信建和真正做到了地坪漆經(jīng)久不開裂。

為了更直觀的展示，中建信和的實(shí)體樣板房、公區(qū)、外墻、地庫(kù)燈等實(shí)景展示，交付之后都會(huì)保留，讓客戶所見即所得，也減少了拆除的浪費(fèi)。而且，中建信和還將樣板房的工藝工法工序都一層層的鋪開，展示給業(yè)主看，好房子到底好在哪里。為了讓業(yè)主一看就懂，對(duì)于一些重要的工序，中建信和還會(huì)專門拍攝視頻呈現(xiàn)，做到透明化。這種自信，本身就是極好的營(yíng)銷。

第三，嚴(yán)抓落地考核。

好標(biāo)準(zhǔn)，好材料很重要，這些其實(shí)以前也不罕有，但要確保藍(lán)圖落地，一定需要配套的考評(píng)體系。對(duì)此，中建信和準(zhǔn)備了一整套匹配的管理制度：

首先，各個(gè)工序必須要有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字，才能推進(jìn)到下一步，確保責(zé)任到人，可追溯……

其次，對(duì)開發(fā)過程的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分級(jí)管控，部分節(jié)點(diǎn)由區(qū)域負(fù)責(zé)驗(yàn)收，但一些重要的節(jié)點(diǎn)必須由總部驗(yàn)收，驗(yàn)收通過之后項(xiàng)目才能開放：交付前三個(gè)月，總部的交付評(píng)估部門會(huì)對(duì)項(xiàng)目先行驗(yàn)收，提出整改意見；交付前，總部分管副總親自帶隊(duì)驗(yàn)收，如果未達(dá)標(biāo)，區(qū)域負(fù)責(zé)人將受到處罰。

與此同時(shí)，穿插在交付驗(yàn)收過程中，中建信和每個(gè)季度還有工程評(píng)估，并對(duì)評(píng)估結(jié)果按ABCD進(jìn)行強(qiáng)制排名，如評(píng)估是C意味著相關(guān)人員不能晉級(jí)。

最后，中建信和的「好房子」就像星級(jí)酒店一樣，是需要授牌的，只有達(dá)到特定的要求，比如交付前銷售超90%，交付滿意度90分以上（滿意度由第三方調(diào)查）等，才能獲得好房子授牌。

第四，持續(xù)運(yùn)維服務(wù)。

能做到高分交付，在以前絕對(duì)是行業(yè)天花板級(jí)的存在了，因?yàn)榻桓锻瓿芍?，接手的物業(yè)公司都不一定是自家的。

然而，實(shí)際上，交付只是新階段的開始，因?yàn)榭蛻羧胱≈筮€會(huì)有各種各樣的需求。房子也會(huì)在歲月中老化，需要不斷維護(hù)。2024年8月，住建部推動(dòng)房屋養(yǎng)老金制度正式在22個(gè)試點(diǎn)城市啟動(dòng)，旨在通過房屋體檢、養(yǎng)老金和保險(xiǎn)制度構(gòu)建全生命周期房屋安全管理體系……

過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，業(yè)主不太注重入住之后的運(yùn)維和服務(wù)，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)單邊上揚(yáng)，置換周期較短，資產(chǎn)的增值使大家對(duì)運(yùn)維、服務(wù)沒那么在意。隨著房子逐步回歸居住屬性，運(yùn)維和服務(wù)變得至關(guān)重要。

過去，中建信和要求，投訴需在24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，今年重新頒布的制度要求2小時(shí)內(nèi)就要響應(yīng)，物業(yè)客服系統(tǒng)中間還設(shè)置了黃色、紅色、黑色預(yù)警，提醒相關(guān)責(zé)任人及時(shí)處理。除了及時(shí)應(yīng)答率，還考核一次完成率，確保真正快速一次性解決客戶問題……

據(jù)了解，中建信和運(yùn)維和服務(wù)過程中，員工與客戶溝通的記錄都是留痕的，可以隨時(shí)調(diào)取復(fù)盤。因?yàn)椋\(yùn)維和服務(wù)的好壞，也會(huì)影響「好房子」的認(rèn)定。而且，公司還會(huì)定期對(duì)此進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)其是否繼續(xù)符合「好房子」標(biāo)準(zhǔn)。

這種從前端投資拿地到建造到運(yùn)維服務(wù)一桿子插到底，以及數(shù)字化驅(qū)動(dòng)的模式，使得其形成了一個(gè)完整的PDCA循環(huán)。在當(dāng)前的好房子標(biāo)準(zhǔn)制定過程中，就有百余條來自營(yíng)銷客訴端反饋，數(shù)十條來自物業(yè)運(yùn)維端反饋?！负梅孔印菇桓逗螅飿I(yè)運(yùn)維端的新反饋又會(huì)帶動(dòng)下一次的標(biāo)準(zhǔn)體系迭代，形成一個(gè)正向循環(huán)。

中建信和將其「好房子」總結(jié)為客戶的真實(shí)需求+中建的方法論+信和的執(zhí)行力。明源研究院認(rèn)為，可能還可以加上央企身份本身，這些構(gòu)成了客戶對(duì)其的超穩(wěn)預(yù)期，反饋到銷售數(shù)據(jù)上，即便在當(dāng)前的行情下，中建信和地產(chǎn)長(zhǎng)沙項(xiàng)目的銷售也始終占據(jù)領(lǐng)頭羊位置。因?yàn)椋薪ㄐ藕瓦@套「好房子」的方法論別人可以學(xué)習(xí)，但要真正將其落地，需要具備整個(gè)中建系統(tǒng)的能力。

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好房子內(nèi)涵還在擴(kuò)大，中建在不斷打開邊界

目前，市面上的好房子基本還聚焦在房子和小區(qū)本身。但是，按照住建部的「四好+五好」理念，真正的好房子除了是「好房子」「好小區(qū)」，還要有「好社區(qū)」「好城區(qū)」。10月11日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹「十四五」時(shí)期住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展成就，住建部就指出，要以更實(shí)舉措推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)「四好」建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。中建信和，早已就此展開布局。

一，中建信和原本就有代建業(yè)務(wù)

信和「好房子」體系成型并落地得到驗(yàn)證之后，將陸續(xù)將其拓展到代建項(xiàng)目上，助力合作伙伴和行業(yè)水準(zhǔn)提高。

二，中建五局（中建信和的上級(jí)單位）的創(chuàng)新研究院早已在研究如何將好房子體系落位到城市更新中

目前，中建五局裝飾幕墻有限公司自主研發(fā)的模塊裝配式室內(nèi)墻面、新型室內(nèi)水幕墻等專利技術(shù)，以及裝配式裝修部品部件產(chǎn)品，可以實(shí)現(xiàn)干式工法現(xiàn)場(chǎng)組合安裝的新型裝修模式，已經(jīng)應(yīng)用到存量保障房等領(lǐng)域。

安全、舒適、綠色、智慧的好房子，承載著千家萬戶對(duì)美好生活的向往。今年7月召開的中央城市工作會(huì)議明確將推進(jìn)城市更新作為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。10月11日的發(fā)布會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹說：「現(xiàn)在新規(guī)范是要求新房子能夠建成好房子，同時(shí)我們也在研究，想辦法讓老房子通過改造向好房子靠攏?！刮磥恚鞘懈骂I(lǐng)域的好房子改造，空間巨大。

三，去年4月25日，中建物業(yè)正式升級(jí)為中建智慧城市服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱「中建城服」）

中建城服結(jié)合體系內(nèi)的醫(yī)院資源，成立了椿滿園居家養(yǎng)老品牌，以「15分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈」為半徑，構(gòu)建「生活服務(wù)+健康管理+社區(qū)助餐+文化娛樂+適老化改造」五位一體的綜合服務(wù)體系。今年，公司準(zhǔn)備在長(zhǎng)沙新開10個(gè)這樣的養(yǎng)老站，將養(yǎng)老服務(wù)嵌入到更多社區(qū)。

在人口老齡化加速的當(dāng)下，如何讓老年人「老有所養(yǎng)、老有所樂」，是社會(huì)各界共同關(guān)注的民生課題。中建城服此舉，相當(dāng)于是承接了地方政府的部分公共職能，減輕了財(cái)政壓力。為此地方政府甚至愿意提供免費(fèi)的空間，由中建城服提供養(yǎng)老托幼的運(yùn)營(yíng)。

此外，中建信和商管公司，也在對(duì)外輸出輕資產(chǎn)管理模式，最近剛接手了溫州的一個(gè)商業(yè)街。

這一系列的布局，將觸角延伸到了「好社區(qū)」「好城區(qū)」，反過來又會(huì)賦能「好房子」「好小區(qū)」，畢竟后者處于前者的生態(tài)之中。由此，好房子就不再只是房子本身，而是真正多維的美好生活場(chǎng)景。這是典型的升維競(jìng)爭(zhēng)。

（作者：明源不動(dòng)產(chǎn)研究院總編、首席研究員艾振強(qiáng)）

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