出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

今年6月，越秀集團(tuán)突然宣布換帥——掌舵12年的張招興退休，陳強(qiáng)接任成為集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)。

一個(gè)月后，越秀集團(tuán)舉行了2025年度中期經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。會(huì)上，剛上任的陳強(qiáng)提出：下半年要力拼指標(biāo)、項(xiàng)目提速、狠抓經(jīng)營(yíng)。

很快，越秀集團(tuán)就入主了香港人壽，一躍成為國(guó)內(nèi)新晉萬億級(jí)資產(chǎn)規(guī)模的全牌照金控集團(tuán)，這家廣州數(shù)一數(shù)二的國(guó)企按下了發(fā)展的“加速鍵”。

越秀集團(tuán)要提速，旗下營(yíng)收體量最大的上市平臺(tái)——越秀地產(chǎn)，自然也不能懈怠。

今年以來，越秀地產(chǎn)一邊在資本市場(chǎng)發(fā)債融資，一邊在土地市場(chǎng)左右出擊，前10個(gè)月新增土地貨值超800億元，為沖刺規(guī)模蓄勢(shì)。

11月4日，越秀地產(chǎn)發(fā)布前10月銷售數(shù)據(jù)。前10個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)銷售額921.02億元，完成全年目標(biāo)1205億元的76.4%，月均銷售額約92.1億元。

這意味著，要想在今年僅剩的11月和12月里完成目標(biāo)，越秀地產(chǎn)平均每月需實(shí)現(xiàn)約142億元銷售額，這絕非易事。

在越秀集團(tuán)全力拼指標(biāo)之時(shí)，越秀地產(chǎn)此刻背負(fù)的壓力之大，可想而知。

1、左手發(fā)債、右手拿地

進(jìn)入10月，越秀地產(chǎn)拿地的步伐更快了。

10月30日，越秀地產(chǎn)宣布一天狂攬三宗土地。其中，公司透過附屬公司廣州天越拿下廣州市天河區(qū)廣棠AT0606021地塊、AT0606011地塊，兩宗土地的總金額為34.84億元。

同一天，越秀地產(chǎn)還競(jìng)得成都市成華區(qū)舜和家園地塊，總價(jià)13.21億元，溢價(jià)率11.49%。

（圖 / 攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議）

就在2天以前（即10月28日），越秀地產(chǎn)剛剛斬獲廣州番禺區(qū)大石街地塊，總價(jià)11.94億元；10天前（即10月20日），越秀地產(chǎn)、招商蛇口等組成的聯(lián)合體競(jìng)得上海靜安區(qū)蘇河灣地塊，總價(jià)高達(dá)77.37億元，成交樓面價(jià)達(dá)到8.1萬元/平方米。

短短一個(gè)月，越秀地產(chǎn)就拿下5宗地塊，總地價(jià)超百億，而這不過是越秀地產(chǎn)今年攻城略地的一個(gè)縮影。

據(jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，越秀地產(chǎn)累計(jì)摘取17宗土地，其中8宗位于大本營(yíng)廣州，其余地塊則分散在北京、上海、杭州、成都、西安等城市。

中指院數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月，越秀地產(chǎn)權(quán)益拿地金額高達(dá)193億元，全口徑新增貨值807億元，位列行業(yè)第7。

只不過，這遠(yuǎn)沒有達(dá)到越秀地產(chǎn)預(yù)定的目標(biāo)。在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)透露，公司2025年計(jì)劃拿地權(quán)益金額約300億元。

只是，即便對(duì)于家大業(yè)大的越秀地產(chǎn)來說，超190億元的土地資金也不是一筆小數(shù)目。

截至2025年中期末，公司借貸總額高達(dá)1039億元，其中一年內(nèi)到期的約為254億元。同期，其現(xiàn)金及銀行結(jié)余（剔除監(jiān)控戶存款）及定期存款的即期部分約296億元。

（圖 / 越秀地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

房地產(chǎn)市場(chǎng)是重資金行業(yè)，倘若為短期借款留足兌付資金，留給越秀地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)空間不算十分寬裕。倘若將資金過度傾斜到土地市場(chǎng)，留給公司償還債務(wù)的資金又將不足。

可以看到，下半年以來，越秀地產(chǎn)子公司開始加速融資，以新償舊。

8月、9月，子公司廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司發(fā)行兩期公司債券，金額分別為14億元、15億元，均由越秀集團(tuán)提供全額無條件且不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擬用于償還到期公司債券。

11月3日，越秀地產(chǎn)又宣布，間接全資附屬公司愉欣國(guó)際發(fā)行的28.5億元綠色票據(jù)已在港交所上市，由越秀地產(chǎn)提供無條件地且不可撤銷的擔(dān)保，用于置換愉欣國(guó)際、越秀地產(chǎn)及附屬公司整體于一年內(nèi)到期的若干中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

在房地產(chǎn)習(xí)慣加杠桿的時(shí)期，房企一手發(fā)債、一手拓儲(chǔ)的操作并不罕見，只要資金、項(xiàng)目能夠快速周轉(zhuǎn)起來，就能迅速“催肥”規(guī)模。只是，在市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)變之后，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)難以適應(yīng)樓市發(fā)展。

背靠國(guó)企越秀集團(tuán)，越秀地產(chǎn)自然有充足的融資條件。但在樓市最重要的銷售季“金九銀十”銷售額都出現(xiàn)下滑之后，林昭遠(yuǎn)或許應(yīng)該仔細(xì)考慮，如何在“規(guī)?！迸c“安全”之間重新劃定邊界。

2、艱難沖刺1205億，少數(shù)股東瓜分利潤(rùn)

林昭遠(yuǎn)從不掩飾對(duì)于規(guī)模的渴望。

在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上，林昭遠(yuǎn)透露，越秀地產(chǎn)2025年的銷售目標(biāo)為1205億元。此后，他又在2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)，有信心達(dá)成這一銷售目標(biāo)。

彼時(shí)，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)的確亮眼。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額金額615億元，同比增長(zhǎng)11%，完成年度銷售目標(biāo)的51%。

（圖 / 越秀地產(chǎn)公告）

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025上半年，百強(qiáng)房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。放在行業(yè)中來看，越秀地產(chǎn)也完全跑贏大盤。

在越秀集團(tuán)2025年度中期經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，林昭遠(yuǎn)以越秀集團(tuán)總經(jīng)理的身份發(fā)表了講話，他提出的第一個(gè)要求便是“以更強(qiáng)執(zhí)行力確保完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)”。

2024年時(shí)，越秀地產(chǎn)以超300億元的差距，沒有完成1470億元的銷售目標(biāo)。在2025年降低了銷售目標(biāo)、集團(tuán)提出明確要求之后，越秀地產(chǎn)自然要全力以赴。

只是，有時(shí)候理想很豐滿、現(xiàn)實(shí)很骨感。市場(chǎng)變化之快，或許已經(jīng)超越了林昭遠(yuǎn)的預(yù)期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一向重視傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，這是房企沖刺銷售的重要時(shí)間窗口。但現(xiàn)實(shí)情況是，越秀地產(chǎn)從今年8月就走上了“下坡路”——合同銷售額連續(xù)三個(gè)月下滑，下滑幅度分別為45%、5.7%、8%。

（ 圖 / 越秀地產(chǎn)公告）

這幾乎抹平了公司此前積累的增幅。11月4日，越秀地產(chǎn)披露數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月，公司累計(jì)合同銷售金額約為921.02億元，同比微增約1.2%，完成了年度銷售目標(biāo)的76.4%。

（圖 / 越秀地產(chǎn)公告）

一般來說，11月和12月并非房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季。而越秀地產(chǎn)要想在僅剩的這兩個(gè)月里完成目標(biāo)，平均每月需實(shí)現(xiàn)約142億元銷售額，這絕非易事。

可以說，在8月至10月連續(xù)3個(gè)月銷售額下滑之后，公司今年再度失約1205億元銷售目標(biāo)的概率或在走高。至于今年如何“以更強(qiáng)執(zhí)行力確保完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)”，就要看林昭遠(yuǎn)交出的答卷了。

其實(shí)，越秀地產(chǎn)已經(jīng)在奮力沖刺規(guī)模了。

「創(chuàng)業(yè)最前線」梳理發(fā)現(xiàn)，其2024年新增的24宗土地全部是合作項(xiàng)目，其中10個(gè)項(xiàng)目持股比例低于50%。

到了今年上半年，公司新增的13宗土地項(xiàng)目仍然全部走合作路線，持股比例均低于60%，其中8個(gè)低于50%。

（圖 / 越秀地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

這意味著，越秀地產(chǎn)有相當(dāng)一部分項(xiàng)目是“小股操盤”。這一模式的優(yōu)勢(shì)是，公司能夠以有限資金入局項(xiàng)目，來撬動(dòng)更大規(guī)模的銷售，且能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。但隨之而來的問題是，利潤(rùn)也要被合作伙伴分走。

今年上半年，公司權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為13.7億元，同比下降25.2%。與之形成鮮明對(duì)比的是，非控股股東分走了16.06億元的利潤(rùn)，同比暴漲120%。

（圖 / 越秀地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

值得注意的是，自2023年以來，越秀地產(chǎn)的利潤(rùn)就一直處于下滑通道。2023年和2024年，其權(quán)益持有人應(yīng)占盈利分別同比下滑19.4%、67.3%。

未來，倘若越秀地產(chǎn)空有規(guī)模，沒有同步提升的利潤(rùn)，那這樣的規(guī)模“含金量”又能有多少？

3、密集進(jìn)行人事調(diào)整，行業(yè)排名不升反降

今年6月10日，越秀集團(tuán)突然宣布換帥——因退休，免去張招興的黨委書記、董事長(zhǎng)等職務(wù)。

（圖 / 越秀集團(tuán)公告）

而在執(zhí)掌越秀集團(tuán)之前，張招興曾參與主導(dǎo)了越秀投資重組，并更名為越秀地產(chǎn)，并在越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)的位置上待了5年。

如今，越秀集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍及地產(chǎn)、金融、交通、食品等多個(gè)領(lǐng)域，而地產(chǎn)仍然是頂梁柱的存在。目前，越秀集團(tuán)共有6個(gè)上市平臺(tái)，其中3個(gè)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)——越秀地產(chǎn)，以及旗下的越秀房托、越秀服務(wù)。

（圖 / 越秀集團(tuán)官網(wǎng)）

2024年，越秀集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1356億元，其中越秀地產(chǎn)營(yíng)收達(dá)到864億元，是6個(gè)上市板塊中收入最高的平臺(tái)。

而繼任者陳強(qiáng)在地產(chǎn)賽道深耕多年，同樣對(duì)越秀地產(chǎn)極其重視。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，陳強(qiáng)到任以后對(duì)旗下的業(yè)務(wù)板塊陸續(xù)進(jìn)行調(diào)研，首站就是到越秀地產(chǎn)，“越秀地產(chǎn)是首位度最高的板塊?！?/p>

只是，無論是不斷下滑的利潤(rùn)，還是難以沖高的銷售規(guī)模，都在說明一個(gè)現(xiàn)實(shí)：越秀地產(chǎn)進(jìn)入了發(fā)展瓶頸期。

為了打破困局，越秀地產(chǎn)更早一步進(jìn)行了人事大調(diào)整。2024年最后一天，越秀地產(chǎn)宣布，江國(guó)雄獲委任為執(zhí)行董事及聯(lián)席總經(jīng)理；朱輝松由聯(lián)席總經(jīng)理，調(diào)任為總經(jīng)理及副董事長(zhǎng)。

與此同時(shí)，陳靜辭任財(cái)務(wù)總監(jiān)之職，由曾志釗接任。

（圖 / 越秀地產(chǎn)公告）

其中，江國(guó)雄曾在廣紙集團(tuán)的財(cái)務(wù)部工作過20余年，擔(dān)任過部長(zhǎng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)等職，此后，他又在越秀地產(chǎn)華東、華中、西南等區(qū)域公司擔(dān)任過董事長(zhǎng)，在財(cái)務(wù)管理、地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)作方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)。

除此之外，朱輝松也曾擔(dān)任過越秀地產(chǎn)北方及華東地區(qū)的區(qū)域公司董事長(zhǎng)，同樣在運(yùn)營(yíng)管理、地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

越秀地產(chǎn)調(diào)整、提拔經(jīng)驗(yàn)豐富的高管，自然是想要更進(jìn)一步。只是，新團(tuán)隊(duì)上任10個(gè)月，越秀地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張依然艱難，行業(yè)排名更是不升反降。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年前10個(gè)月，越秀地產(chǎn)的全口徑銷售額為921億元，位列行業(yè)第9。而2024年，公司還憑借1145億元的銷售額，居行業(yè)第8的位置。

（圖 / 2025.10月 圖 / 2024年）

對(duì)于這樣的結(jié)果，越秀地產(chǎn)的高管團(tuán)隊(duì)是否有提前預(yù)料到？在清晰的銷售目標(biāo)指引下，為何規(guī)模擴(kuò)張停滯不前？越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)陳強(qiáng)是否有向越秀地產(chǎn)管理層提出新的要求？對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向越秀地產(chǎn)方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

2020年時(shí)，張招興曾表示，越秀集團(tuán)的“十四五”戰(zhàn)略目標(biāo)是邁向世界500強(qiáng)，并相對(duì)應(yīng)設(shè)定了“12345”戰(zhàn)略目標(biāo)，即：資產(chǎn)規(guī)模超過1萬億元，營(yíng)業(yè)收入超2000億元，利潤(rùn)總額300億元，四大主業(yè)利稅總額超500億元。

到2024年時(shí)，越秀集團(tuán)資產(chǎn)總額突破萬億，達(dá)到11385億元，而營(yíng)收1356億元、利潤(rùn)總額66億元，可見營(yíng)收和利潤(rùn)距離目標(biāo)還很遠(yuǎn)，而這項(xiàng)重任如今落到了陳強(qiáng)身上。

（圖 / 越秀集團(tuán)官網(wǎng)）

還有不到2個(gè)月的時(shí)間，“十四五”將正式收官，“十五五”新階段又要啟航。只是，越秀集團(tuán)如何在新周期重塑確定性，越秀地產(chǎn)能否盡快找回規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)的錨點(diǎn)，都是懸而未解的難題。

*注：文中題圖來自越秀地產(chǎn)官方微信公眾號(hào)。