每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

前幾天，龍湖恩祥·凌云頌搞了一場很特別的開盤：企業(yè)團購專享會。

這是一個恍若隔世的營銷手法。一般而言，走團購的樓盤，給人的印象是，價格低、品質(zhì)弱。

它的首批次拿證23棟、536套房源，準許銷售面積為53824.11㎡，擬售均價在5.28萬-5.65萬元/㎡區(qū)間。只剩下3#44套房沒取證。

這些拿證房源中，有個特點：11層洋房的得房率，竟然相差5個百分點。最低在西北角4#，為76.55%，最高是14#，為81.66%。

凌云頌有四款戶型：78平米、132套；96平米、260套；112平米128套；139平米、60套。

它最終成交價會是多少呢？西南面的建發(fā)觀堂府，于2023年12月開盤，兩期供應1842套，待售514套，網(wǎng)簽價4.63萬元/平米。

花姐判斷，凌云頌的價格會低于觀堂府，在4.5萬元/平米以下。

凌云頌和觀堂府相比，有一個優(yōu)勢，也有一個劣勢。

1、優(yōu)勢是，有好房子元素，南北設置了陽臺，贈送面積更大；

2、劣勢是，離地鐵太近，部分房源建在地鐵保護線內(nèi)。

還有一點，凌云頌在沒有通告報規(guī)圖反饋意見的情況下，拿到了規(guī)劃證，進而又順利取得預售證。

這種超常規(guī)拿證的背后，幕后的開發(fā)商到底是什么來頭？

贈送面積收緊

北京樓市贈送面積收緊的大背景下，凌云頌也受了影響。

可以對標的是同在昌平的國譽星城，它們的贈送尺度，各有千秋：

1、凌云頌南面內(nèi)嵌陽臺弱于國譽星城。

它四款戶型里，78平米、112平米和139平米的南向都只有一個陽臺，進深為1.8米；

國譽星城進深1.8米的陽臺，只有81平米，但其余戶型南向都有兩個內(nèi)嵌陽臺，進深在1.07米至1.25米之間。

凌云頌南向有兩個陽臺的，只有96平米戶型，進深只有1米。

2、凌云頌北向陽臺強于國譽星城。

凌云頌北向陽臺送得很猛，每款戶型都有兩個設備平臺被納入室內(nèi)，進深1米，全部贈送。

它的112平米和139平米很有特色，通過"設備平臺+結構挑空”組合。

反觀國譽星城，北面只有一個設備平臺。

通過凌云頌和國譽星城的對比，花姐判斷昌平南向贈送面積的尺度，將進一步縮小，而北面放得很開。

在昌平，房子南面贈送的最高點，應該是北京國賢府二期，南向兩面的內(nèi)嵌陽臺，進深達到1.8米。

不過，凌云頌的得房率還是蠻高，最高達到了95%。這會讓觀堂府很受傷，因為它南向沒有陽臺，只有飄窗。

由于凌云頌所處的地段，設置的60套139平米戶型，看似處于小區(qū)中央，但被斜前方樓棟遮擋嚴重，且戶型偏大，去化難度大。

房子建在地鐵保護線內(nèi)

凌云頌占地2.87公頃，總建面9.27萬㎡，一共規(guī)劃了24棟7-15F洋房+小高層住宅樓，總戶數(shù)580戶。

它離地鐵線太近，但離地鐵口有些遠——距離昌平線南邵站C口800余米。

昌平線到了凌云頌周邊呈南北走向，就在它西面的中安東路底下。這會帶來兩個小問題：地鐵噪音和建筑退線。

這些，土地規(guī)劃部門也是提前做了考慮的，特意在中安東路和凌云頌之間，規(guī)劃了一條15米寬的綠化帶，南北走向。

不過，凌云頌離地鐵外軌中心線，只有25米。

一般而言，敏感建筑與地鐵的退線距離為30米，朝陽區(qū)太陽宮0627地塊就是個例子。（詳見《北京三環(huán)王炸地塊，隱秘的退線》）

另外，凌云頌的圖紙上，4#、10#、16#和23#上，有一條白色的虛線。

花姐判斷，這條線是地鐵保護線，距離昌平線恰好50米。

按照《城市軌道交通運營管理辦法》，地鐵保護區(qū)的范圍為：地下車站與隧道結構外邊線外側50米內(nèi)。

這意味著，凌云頌的4#、10#、11#、16#、17#、23#和23#都在地鐵保護線以內(nèi)。

地鐵震動，會給這些樓棟帶來什么樣的影響呢？

反饋意見未通告

在沒有通告報規(guī)圖反饋意見的情況下，取得雙證，凌云頌的能量不小。

按照北京地產(chǎn)開發(fā)流程，報規(guī)圖公示七天后，不論是否有公眾提反饋意見，都須通告。在審批之后，才會下發(fā)規(guī)劃證，之后是領取施工證、預售證等。

很顯然，凌云頌繞開了反饋意見這一關。

這一做法，昌平區(qū)有多個先例。

如：住總清樾府、城建國譽燕園朗潤、北京國賢府二期，它們開盤早已開盤賣房，但公眾反饋意見的通告，依然不見蹤影。

放眼整個北京樓市，朝陽區(qū)的北京隅東序、紫京宸園、璞樾，延慶的中建臻源府，海淀的中海翠湖玖章，也大抵如此。

這些沒有通告反饋意見的樓盤，大概率也不會再通告了。

不過，最近北京樓盤規(guī)劃公示規(guī)則變了：在反饋意見通告文件最后，須附加一張最新的項目設計方案總平面圖。

反觀凌云頌，它的陽臺贈送面積之大，周邊的老業(yè)主沒有意見？它把房子建在地鐵保護線之內(nèi)，想買房子的人，難道沒有疑問？

一般而言，沒有通告反饋意見的樓盤，都存在難言之隱。

顯然，面對這一點，凌云頌選擇了沉默。

從表面上，它的開發(fā)商為河北太行鋼鐵集團旗下明芳地產(chǎn)，由龍湖龍智造代建；但從股權上，凌云頌的老板是孫趙云。

到底誰是凌云頌的幕后老板，是個謎。