大家?guī)?025年北京土地的第31篇推送

時(shí)隔9個(gè)月，大興再次賣地，發(fā)生在“網(wǎng)紅”西紅門東。

剛剛，大興西紅門6038地塊被中建壹品+武漢聯(lián)投聯(lián)合體拿下，至此2025年北京土拍宅地成交量更新至32宗，總成交金額達(dá)到1518.46億元。

2025年北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6038地塊

拿地房企：中建壹品+武漢聯(lián)投；

成交金額：19.04億元（底價(jià)）；

住宅樓面價(jià)：3萬(wàn)/平。

西紅門東地塊全景圖

提起西紅門東，這個(gè)大興樓市巔峰期的網(wǎng)紅板塊，如今的市場(chǎng)環(huán)境下，包哥更想用最近很火的一句歌詞形容它：有一天這首歌會(huì)變老，就像老楊樹上的枝芽。

但包哥對(duì)西紅門東的感情，就像是上面歌詞的下一句：可我還會(huì)一遍遍歌唱，它如同我的生命。

當(dāng)前輩項(xiàng)目已經(jīng)把“地鐵+名校”的概念宣傳到買房人脫敏，當(dāng)元啟大膽調(diào)整規(guī)劃借上“好房子”的政策東風(fēng)后，中建壹品西紅門東還有什么新的故事可講？

西紅門地塊小道消息，以及2025北京土拍完整數(shù)據(jù)表格，感興趣的加包哥微信，咱們私下聊去。

先來看地塊本身。

西紅門東6038地塊相關(guān)數(shù)據(jù)

西紅門東地塊6038地塊，用地規(guī)模2.76萬(wàn)平，規(guī)劃建筑規(guī)模約6.35萬(wàn)平，容積率2.3，新地塊限高45米(局部60米)。

這一高度與容積率的組合，為未來小區(qū)留出了更為舒適的樓間距和園林景觀設(shè)計(jì)空間。

尤其容積率，現(xiàn)在西紅門東已經(jīng)成交的地塊中，普遍都是2.5的容積率，6038地塊2.3看似只低了0.2，而這0.2換來的是更大的舒適度。

還有控制高度，要知道周邊用地基本是限高45米，興創(chuàng)6030地塊也是經(jīng)歷過調(diào)規(guī)，才將高度爭(zhēng)取到局部60米的條件。

此外，6038地塊還需配建公廁、鍋爐房、再生資源回收站、其他商業(yè)服務(wù)，共計(jì)3887.5平米，其中3800平的鍋爐房和其他商業(yè)服務(wù)都可以設(shè)置在地下。

所以，6038地塊整體還是比較純粹，地上建筑部分基本上都是住宅。

地塊具體數(shù)據(jù)信息

再來看，新地塊的周邊配套。

6038地塊周邊配套

地塊門口就是19號(hào)線南延的西紅門東站，是整個(gè)西紅門東距離地鐵最近的宗地。

按照出讓條件，由于鄰近規(guī)劃軌道站點(diǎn)，地鐵出入口、風(fēng)亭組應(yīng)與地塊建筑一體化結(jié)合設(shè)置；地鐵出入口應(yīng)與無障礙出入口整合設(shè)置。

在地下空間設(shè)計(jì)方面，要求地塊應(yīng)與軌道車站連通，實(shí)現(xiàn)無風(fēng)雨歸家路線。

19號(hào)線南延，包哥現(xiàn)在拿到的消息是，預(yù)計(jì)2029年建成通車。

19號(hào)線二期南延規(guī)劃示意圖

此外，南側(cè)距離南五環(huán)路直線距離大約600米。

商業(yè)配套方面，距離大興薈聚購(gòu)物中心，直線距離約2.5千米。

教育資源方面，板塊內(nèi)有興海學(xué)校、實(shí)驗(yàn)二學(xué)大興實(shí)驗(yàn)學(xué)校、皇城根小學(xué)。

地塊南側(cè)，還有2處教育資源用地，其中6038地塊正南側(cè)6041地塊，已經(jīng)確定引入北京四中。

西紅門東板塊規(guī)劃圖

講真，按照規(guī)劃圖發(fā)展來看，西紅門東地塊可以說地鐵資源帶動(dòng)了片區(qū)的整體發(fā)展，薈聚中心、山姆會(huì)員店、宜家等生活配套成熟，城市界面全大興最優(yōu)，甚至好于多數(shù)主城區(qū)。

最后，咱們?cè)倏纯磧r(jià)格。

西紅門地塊的總出讓價(jià)是19.04億元，粗算住宅樓面價(jià)是3萬(wàn)/平。

3萬(wàn)/平的樓面價(jià)，相較于比6030地塊便宜了6000+。

而更早元啟、橡樹灣等項(xiàng)目的樓面價(jià)，更是達(dá)到4萬(wàn)+元/平。

雖然西紅門東住宅產(chǎn)品的價(jià)格，相較于其巔峰期，有不小的下滑，但6038地塊創(chuàng)造的區(qū)域最低的3萬(wàn)/平的樓面價(jià)，還是為中建壹品未來的開發(fā)爭(zhēng)取了不小的利潤(rùn)和想象空間。

目前，西紅門東板塊項(xiàng)目的去化情況，主力在售的壹品興創(chuàng)御璟星城元啟，目前網(wǎng)簽244套，去化率22.91%，網(wǎng)簽均價(jià)5.30萬(wàn)/平。

元啟網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

中建玖玥府，目前網(wǎng)簽785套，去化率70.98%，網(wǎng)簽均價(jià)6.13萬(wàn)/平。橡樹灣文園，目前網(wǎng)簽514套，去化率69.55%，網(wǎng)簽均價(jià)5.85萬(wàn)/平。

橡樹灣二期、御景星城、橡樹灣一期，目前基本上算是清盤，還有零星十幾套，幾十套，未完成網(wǎng)簽的房源。

包哥認(rèn)為，今年重啟銷售的元啟，5.3萬(wàn)左右的價(jià)格應(yīng)該是目前大興西紅門的常規(guī)價(jià)格了。

中建壹品如果想再爭(zhēng)取更高的溢價(jià)，除了地塊本身的“地鐵零距離”和“2.3容積率”等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)外，還需要自己在產(chǎn)品上下足功夫。

關(guān)于中建壹品打造產(chǎn)品的能力方面，我們可以參考其最近因?yàn)楫a(chǎn)品出圈的海淀海宸元境。

綜合來分析，西紅門地塊自身具備“交通+教育”等傳統(tǒng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，此外6038地塊3萬(wàn)/平的住宅樓面價(jià)，再包括2.3的低容積率，都能保證中建壹品略顯從容的打造產(chǎn)品。

這樣的背景下，包哥也很期待，中建壹品要怎么打造已不再是頂流的“西紅門東”？

以上。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考