▲ 潘石屹夫婦

文丨談古論今

大家好，這里是談古論今。

最近很多粉絲后臺(tái)問(wèn)我地產(chǎn)相關(guān)的問(wèn)題，尤其是問(wèn)了個(gè)很尖銳的問(wèn)題——

2018年，潘石屹賣了400多億資產(chǎn)。6年后，萬(wàn)科虧了450億，72家房企總虧超200億。

你說(shuō)，誰(shuí)看對(duì)了？

講真，不是吹捧潘石屹，也不是貶低誰(shuí)，就是想問(wèn)一句：

為什么他能看到風(fēng)險(xiǎn)，而其他人沒(méi)有？

潘石屹的判斷邏輯，其實(shí)很簡(jiǎn)單。

1993年，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，無(wú)數(shù)人血本無(wú)歸，潘石屹卻能提前抽身。2016到2018年，別的房企瘋狂拿地，他卻及時(shí)停了。

為什么？

因?yàn)楸藭r(shí)的租金回報(bào)率，已經(jīng)低到了1%，而貸款利率卻高達(dá)4.9%。

這比賬，小學(xué)生都能算得出來(lái)。

換句話說(shuō)，如果買地、建房只用來(lái)出租的話，收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于利息。

還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了10到15年，如果跌個(gè)20%到30%，以國(guó)內(nèi)房企的高杠桿來(lái)看，誰(shuí)都扛著不住。

諷刺的是，這只是個(gè)常識(shí)。

現(xiàn)在呢？

根據(jù)去年財(cái)報(bào)，萬(wàn)科2024年虧損高達(dá)450億，是上市34年首次出現(xiàn)年度虧損。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率也跌到了6.8%，賣一套房只能勉強(qiáng)覆蓋住財(cái)務(wù)成本。

再看72家上市房企，2024年上半年總虧損達(dá)到253.9億。首開(kāi)、金融街、金科，這些國(guó)企民企，一個(gè)都沒(méi)守住。

此時(shí)，恒大的老板進(jìn)了看守所，碧桂園、融創(chuàng)也債務(wù)纏身。

而潘石屹呢？正在美國(guó)拍電影，好不樂(lè)哉！

至于未來(lái)3年，樓市會(huì)怎么走？

我不做定論，但是有三點(diǎn)，應(yīng)該逃不掉。

一、經(jīng)營(yíng)貸的“雷”，要炸了。

時(shí)間很明確。

2020到2021年，經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市的高峰期。那時(shí)候房?jī)r(jià)漲得快，房貸利率高，很多人通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸買房，想著漲一波就賣掉還貸。

經(jīng)營(yíng)貸的期限一般是3到5年。

也就是說(shuō)，2024到2025年，是到期續(xù)貸的高峰期。

現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了——房?jī)r(jià)沒(méi)漲，反而跌了。

當(dāng)初500萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在可能只值450萬(wàn)。銀行要你補(bǔ)差價(jià)，你補(bǔ)不起。想續(xù)貸？銀行收緊了，不好批。想賣房還貸？市場(chǎng)冷清，沒(méi)人接盤，或者賣出去也是虧本。

最難受的是什么？

你不是投資客，你是剛需，但用了經(jīng)營(yíng)貸?，F(xiàn)在進(jìn)退兩難。

這批人日子會(huì)很難，而且人數(shù)不少。

2020到2021年，是有不少經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的。這些人一旦扛不住，拋售房子，就會(huì)進(jìn)一步給市場(chǎng)施壓。

而二手房市場(chǎng)，會(huì)更冷。

所以，如果你是經(jīng)營(yíng)貸買房的，要提前半年就早做準(zhǔn)備——

要么跟銀行溝通續(xù)貸，要么盡早掛牌賣房，拖到最后，選擇會(huì)更少。

二、市場(chǎng)將徹底分化。

什么叫分化？

就是好的更好，差的更差，中間的沒(méi)人要。

這體現(xiàn)在三個(gè)維度的分化。

1、城市分化。

一線城市核心地段的房子，還有人搶。

比如北京二環(huán)、上海內(nèi)環(huán)、深圳南山。剛需在，改善需求也在。

但三四線城市呢？

人口流失，產(chǎn)業(yè)空心化，房子根本就賣不動(dòng)。

2、地段分化。

同一個(gè)城市，市中心和郊區(qū)，有著天差地別。

地鐵房、學(xué)區(qū)房，這些還有些價(jià)值。但遠(yuǎn)郊的大盤，空置率將會(huì)越來(lái)越高。

3、品質(zhì)分化。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是——豪宅熱銷，普通住宅滯銷。

為什么？

因?yàn)橛绣X人的錢沒(méi)少多少，他們要住得更好。而普通人買不起新房，也不敢輕易換房。

最關(guān)鍵的是流動(dòng)性。

你的房子如果在差的城市、差的地段、差的品質(zhì)，想賣，很難。

就算降價(jià)，也不一定有人買。

這意味著什么？

意味著房子真的變回了“不動(dòng)產(chǎn)”。

你以為它是資產(chǎn)，其實(shí)可能是負(fù)擔(dān)。

每個(gè)月的貸款、物業(yè)費(fèi)、折舊，都在吃掉你的現(xiàn)金流。

如果你的房子在上述“差”的分類里，趁早處理。

哪怕少賺點(diǎn)，也比被套住強(qiáng)。

三、房子回歸“住”的本質(zhì)。

這句話你可能聽(tīng)過(guò)很多次，但這次，是真的。

為什么？

因?yàn)槲磥?lái)的住房模式，正在改變。

新加坡模式，就是個(gè)參考。

要知道，新加坡有80%的人住在組屋，也就是保障房。組屋便宜，由政府主導(dǎo)建設(shè)，而且只能內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能隨便買賣。

剩下20%的人住商品房，商品房完全市場(chǎng)化，想漲就漲，想炒就炒。

這個(gè)模式的好處是什么？

保障房解決了大多數(shù)人的居住需求，商品房承載投資需求，兩條線互不干擾。

你猜，國(guó)內(nèi)會(huì)不會(huì)學(xué)？

實(shí)際上，有些地方已經(jīng)在試點(diǎn)了。

深圳就提出，未來(lái)60%的住房是保障房，40%是商品房。保障房以共有產(chǎn)權(quán)房、公租房的形式存在，覆蓋工薪階層。

就是說(shuō)，炒房的時(shí)代徹底結(jié)束了。

以前，房子是投資品，閉眼買都能漲。

現(xiàn)在呢？

大部分房子只能自住，不能炒。

只有極少數(shù)的房子——一線核心、高品質(zhì)、稀缺資源——還有投資價(jià)值。

說(shuō)了這么多，你可能會(huì)問(wèn)：那我該怎么辦？

給三類人一點(diǎn)建議吧。

1、剛需。

不急著買，等等看。

為什么？

因?yàn)闃鞘羞€在下行通道，政策還在陸續(xù)出臺(tái)。

現(xiàn)在首付降了，利率降了，限購(gòu)也在放松。再等等，可能更便宜。

但也別無(wú)限等。

等到房?jī)r(jià)真正止跌回穩(wěn)，可以考慮入手。

保障房的政策如果落地，你的選擇會(huì)更多。

2、投資客。

謹(jǐn)慎，謹(jǐn)慎，再謹(jǐn)慎。

現(xiàn)在大部分的房子已經(jīng)失去了投資價(jià)值。不僅流動(dòng)性差、賣不掉，持有成本還特別高——貸款利息、物業(yè)費(fèi)、折舊，哪哪都是成本。

現(xiàn)在只有極少數(shù)房子還值得投資：一線城市核心地段、學(xué)區(qū)房、地鐵房、高品質(zhì)住宅。

如果不是這些，別碰。

3、經(jīng)營(yíng)貸用戶。

一定要提前規(guī)劃，別再拖。

第一，續(xù)貸，提前半年跟銀行溝通，準(zhǔn)備材料，爭(zhēng)取續(xù)貸。

第二，賣房，盡早掛牌，降價(jià)求售，及時(shí)止損。

千萬(wàn)別拖到還款期再慌，那時(shí)候就晚了。

現(xiàn)在回到開(kāi)頭的問(wèn)題——潘石屹對(duì)了嗎？

其實(shí)數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明了一切。

他并沒(méi)有什么超能力，他只是選擇相信了常識(shí)——

租金回報(bào)率和房?jī)r(jià)回撤的風(fēng)險(xiǎn)。

這些，其實(shí)都是常識(shí)。

很多人也懂，

只是，

資本會(huì)讓瘋狂！

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