一、案例引入：A公司的“學(xué)區(qū)房”困局

A房產(chǎn)公司為促銷某樓盤，在廣告中宣稱“項(xiàng)目對口市重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)小學(xué)”（脫敏處理）。購房者王某因孩子即將入學(xué)，以高于周邊房價(jià)20%的價(jià)格購入一套房屋。交房后，王某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)未被劃入實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)，遂起訴A公司虛假宣傳，索賠房款差價(jià)及損失共計(jì)50萬元。

爭議焦點(diǎn)：
廣告中的學(xué)區(qū)承諾是否構(gòu)成合同內(nèi)容？A公司是否需擔(dān)責(zé)？

二、裁判結(jié)果與理由

結(jié)果：法院認(rèn)定A公司構(gòu)成違約，賠償王某損失30萬元。
裁判理由：

1. 廣告內(nèi)容具體明確：A公司明確承諾“對口實(shí)驗(yàn)小學(xué)”，且該承諾針對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的教育配套。

2. 對合同訂立有重大影響：王某因子女入學(xué)需求購房，房價(jià)溢價(jià)明顯，證明承諾直接影響購房決策。

3. 視為合同要約：根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第3條，此類宣傳即使未寫入合同，仍具法律約束力。

三、法律分析：被告抗辯策略與風(fēng)險(xiǎn)防范

問題1：如何抗辯“廣告內(nèi)容不構(gòu)成要約”？

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：
開發(fā)商可從以下角度抗辯：

• 內(nèi)容不具體：若廣告僅模糊表述“優(yōu)質(zhì)教育資源”，未明確學(xué)校名稱或入學(xué)條件，則不構(gòu)成要約。

• 超出規(guī)劃范圍：承諾內(nèi)容（如學(xué)區(qū)劃分）屬政府職權(quán)，非開發(fā)商可控范圍，且不在“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”。

法律依據(jù)：《商品房買賣合同司法解釋》第3條限定“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的設(shè)施承諾才可能構(gòu)成要約。

問題2：如何證明“廣告對合同訂立無重大影響”？

抗辯策略：

• 價(jià)格對比：提供同期同地段房價(jià)數(shù)據(jù)，證明成交價(jià)未因廣告承諾顯著溢價(jià)。

• 購房者知情證據(jù)：若合同注明“廣告不作為合同依據(jù)”，或購房者簽字確認(rèn)知悉宣傳不具約束力，可降低廣告影響力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：格式條款若排除購房者主要權(quán)利，可能被認(rèn)定無效（《民法典》第497條）。

問題3：如何應(yīng)對“不可抗力”抗辯？

案例參考：某開發(fā)商以“學(xué)區(qū)調(diào)整屬政府行為不可抗力”拒賠，但法院查明其未繳納教育配套費(fèi)，故不成立不可抗力。
俞強(qiáng)律師建議：

• 需證明違約完全因政策變動等外部因素導(dǎo)致，且開發(fā)商已盡合理努力（如提前溝通教育部門、預(yù)留配套資金）。

問題4：損失賠償金額如何合理抗辯？

策略：

• 差價(jià)計(jì)算異議：購房者主張的房價(jià)溢價(jià)需有專業(yè)評估報(bào)告支持，而非主觀臆斷。

• 減損義務(wù)：若購房者未及時(shí)轉(zhuǎn)售房屋減少損失，可主張扣減賠償額（《民法典》第591條）。

問題5：如何避免群體性訴訟風(fēng)險(xiǎn)？

預(yù)防措施：

• 廣告標(biāo)注免責(zé)聲明：如“教育規(guī)劃以政府最終文件為準(zhǔn)”，但需顯著提示（《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第12條）。

• 補(bǔ)充書面協(xié)議：對重要承諾（如學(xué)區(qū)）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確退出機(jī)制和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

四、實(shí)務(wù)建議：開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)防控清單

1. 廣告合規(guī)審核：確保宣傳內(nèi)容不違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第4條（禁止誤導(dǎo)性教育承諾）。

2. 合同分層設(shè)計(jì)：

   • 格式合同中增加“特別提示條款”，要求購房者簽字確認(rèn)已知悉廣告不構(gòu)成要約。

   • 對重大承諾（如學(xué)區(qū)）單獨(dú)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3. 證據(jù)留存：保存政府規(guī)劃文件、廣告發(fā)布流程記錄，證明承諾的合理依據(jù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

本文觀點(diǎn)僅供參考，具體案件需結(jié)合證據(jù)細(xì)節(jié)及司法實(shí)踐處理。上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：商品房廣告糾紛涉專業(yè)法律判斷，建議開發(fā)商涉訴前咨詢專業(yè)律師制定訴訟策略。

俞強(qiáng)律師 爭議解決法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)

核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務(wù)實(shí)的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權(quán)益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。

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執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）
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