重慶
01
你聽說了嗎？
重慶的商業(yè)用地允許變更土地性質了！
此消息一出，一定會讓許多住宅開發(fā)商菊花一緊：
這么多商業(yè)用地要是全都變成住宅，我的房子還怎么賣？當初花大價錢拿的住宅用地豈不是又砸手里了？
先別急，事情的真相和你們想的不一樣。
近期，重慶發(fā)布了《重慶市要素市場化配置綜合改革試點行動方案（公開征求意見稿）》。在這份方案當中，大家最關注的便是涉及到土地市場的第八條：
“允許企業(yè)對符合條件的存量商業(yè)辦公用地進行用地功能性質合理轉換、置換。”
圖源財聯(lián)社
這是一次極具突破性的制度創(chuàng)新。
它意味著，沉睡在城市角落的那些低效的商業(yè)土地，終于迎來了被重新喚醒的可能。
這不僅是一場土地利用效率的革命，更是一場城市空間與經濟結構的深層重構。
重慶城市發(fā)展的思路正由“增量擴張”逐漸轉向“存量激活”。
但請注意，文件中白紙黑字寫得清清楚楚：
房地產用地除外。
所以，想把商業(yè)變住宅，沒戲！
02
過去二十年，重慶的城市發(fā)展經歷了飛速的擴張。
從渝中半島一路向北，金開大道、禮嘉、中央公園片區(qū)接連崛起，卻也帶來了新的問題：
中心城區(qū)土地利用效率下降，商業(yè)地產空置率上升，很多老城區(qū)甚至陷入了“有地無用”的困局。
根據(jù)重慶相關主管部門所提供的數(shù)據(jù)，目前全市的商業(yè)辦公存量面積已超過6000萬平方米，部分區(qū)域的空置率更是高達30%以上。
這些土地既無法形成新的產業(yè)聚集，又被原用途“鎖死”，從而成為城市更新進程中的沉重負擔。
而重慶這一次的改革試點，正是要打破這種制度性僵局。
文件明確提出：
“支持已供存量土地進行2.5級臨時利用，用于公共服務配套；支持工業(yè)、倉儲物流、科研等不同產業(yè)用地類型合理轉換；允許土地使用權人按新規(guī)劃用途（房地產用地除外）以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)?！?/em>
這意味著，一塊低效的商業(yè)地，不必再等漫長的招拍掛周期。只要符合規(guī)劃，就能通過轉換、置換、臨時利用等方式重獲新生。
事實上，重慶在不斷的城市更新實踐中，就早已開始探索存量盤活的路徑。
比如我在前一篇文章中重點提到的江北長安三工廠城市更新項目。
長安三工廠城市更新效果圖（圖源網絡）
該項目是重慶投資規(guī)模最大的一宗城市更新地塊，占地將近2000畝，總投資超過208億元。
以前這里是重慶制造業(yè)的象征；而現(xiàn)在，它正被精心打造成融合了智能制造、總部辦公和創(chuàng)新研發(fā)的產業(yè)綜合體。
這個項目采用的正是“低效土地再開發(fā)”這一模式——通過原工業(yè)用地的功能轉換，引入現(xiàn)代產業(yè)與公共服務設施，從而實現(xiàn)從“老廠區(qū)”到“新產業(yè)高地”的蛻變。
又比如大渡口區(qū)的46個低效地塊向社會資本全面開放。
這些項目涵蓋廢棄廠區(qū)、老舊倉儲用地、閑置商業(yè)地等，全部經由“協(xié)議方式+補繳出讓金”得以盤活。
大渡口（圖源網絡）
這種“社會資本參與+政策賦能”的模式，不僅能激活低效土地，還能為地方政府帶來持續(xù)的收益。
這種做法，也正在被重慶其他主城區(qū)快速復制。
渝中區(qū)的長濱路沿線更新項目、江北嘴的A-ONE復工計劃、沙坪壩三峽廣場商圈重塑……都在不同程度上使用了“存量用地再開發(fā)”的思路。
重慶的“土地二次創(chuàng)業(yè)”，已經全面啟動。
03
不知道你們注意到沒有，在第八條中有一句非常重要的話：
“低效用地再開發(fā)項目涉及土地出讓金全部安排給項目所在區(qū)縣政府，用于低效用地再開發(fā)。”
這是一個極具現(xiàn)實意義的創(chuàng)新條款。
過去，地方財政增長在很大程度上依賴土地出讓收入。一旦賣地收入陷入瓶頸，城市財政壓力與發(fā)展動力之間便形成了新的矛盾。
而現(xiàn)在，區(qū)縣政府從“賣地收錢”轉向“盤地生財”，財政激勵機制發(fā)生了結構性變化，政府的積極性也將被重新激發(fā)。
不再依賴一次性出讓收入，而是通過長期的產業(yè)更新、功能提升來獲得更可持續(xù)的收益。
此外，文件還提出：
“探索低效用地再開發(fā)項目納入政策性銀行貸款范圍?！?/em>
這相當于為城市更新注入了金融活水，未來更多低效地塊將通過“政策性資金+社會資本”共同來撬動。
這種多元融資和市場主導的格局，將極大提升重慶城市更新的落地速度。
04
那重慶這一次的“土改”又會對城市發(fā)展帶來哪些深層影響？
我總結了一下，主要有以下五個方面：
1
城市空間的重構與界面提升。
這次改革最大的價值，不僅在于“盤活地”，更在于“重塑城”。
我在前兩天的文章中講到的“江北嘴的大坑”就是一個非常典型的例子（見文章：《江北嘴的大坑，終于有人來填了！》）
圖源網絡
江北嘴在過去幾年因為多個項目陷入停擺，一度出現(xiàn)“地塊空心化”現(xiàn)象。
而如今，通過功能調整、用地轉換與城市更新相互聯(lián)動，新的總部辦公、文創(chuàng)、居住等多元功能正在重新聚合。
這將直接改變江北嘴的城市界面與景觀形象，讓城市的“面子”與“里子”同時升級。
2
產業(yè)結構優(yōu)化與空間錯配的矯正。
商業(yè)辦公過剩、產業(yè)用地不足，這是許多城市都在面臨的共性問題。
通過功能轉換，重慶能夠將閑置的商業(yè)地轉化為科創(chuàng)載體、文化創(chuàng)意基地、公共服務用地，實現(xiàn)更高的土地產出效率。
北倉文創(chuàng)街區(qū)（圖源網絡）
3
城市更新與城市韌性的提升。
“2.5級臨時利用”機制，是重慶此次政策中的一大亮點。
它讓部分處在“更新過渡期”的土地能夠被用于公共服務、社區(qū)配套、綠色空間等用途，既提高了城市運行效率，也增強了城市應對變化的靈活性。
4
財政結構更健康、開發(fā)模式更可持續(xù)。
這項改革實質上是在推動財政從“短期的土地財政”走向“長期的資產經營”。
通過土地再開發(fā)形成長期穩(wěn)定收益，重慶在城市化后期保持財政活力的路徑變得更加清晰。
5
城市競爭力與國際化水平的再提升。
盤活存量，不僅是為了解決空間效率，更是城市競爭力的象征。
未來重慶的兩江四岸和主城核心區(qū)將在更新中，完成從單純的“地理中心”向“創(chuàng)新中心”和“生活中心”的轉型。
城市界面更加國際化，空間利用更加智慧化，功能布局更加復合化。
05
“十五五規(guī)劃建議”對房地產的定位十分明確，即“推動房地產高質量發(fā)展”。
這是中國城市從“規(guī)模擴張”走向“品質提升”的關鍵拐點。
而重慶這一次的改革試點，與這個方向高度契合。
這不僅是地方政策的突破，更是一場“未來城市治理方式”的先行實驗。它展示了一個超越房地產周期的更宏大的城市邏輯：
讓土地回歸城市本身的功能，讓空間重新服務于人的生活與創(chuàng)新。
這不僅是重慶樓市的“大變天”，更是中國城市更新時代的“新開端”。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發(fā)布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
