當(dāng)前南通土地市場高度依賴地方國資托底，地塊多以底價成交，市場競爭性不足。

于帥卿 中房報記者 許倩 北京報道

素有“建筑強(qiáng)市”之稱的南通，土地市場交易熱度起來了。

來自中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，南通市以114億元住宅用地出讓金位居全國城市第三位，僅次于廣州、上海，超過北京、杭州等傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市。另據(jù)CRIC發(fā)布的各類用地總成交金額排名，南通市位列全國第四，成為非一線城市中最亮眼的“賣地大戶”。

分析南通本輪土地交易情況來看，購地主體主要以地方國資為主，它們在強(qiáng)力托底。據(jù)新知南通研究院統(tǒng)計(jì)，2026年一季度全市累計(jì)掛牌涉宅地塊30宗，其中29宗以底價成交、1宗終止出讓，成交的29宗地塊中，地方國企摘牌27宗，民企僅摘牌2宗。

值得注意的是，這種高度依賴本地國資的“內(nèi)循環(huán)”模式能走多遠(yuǎn)，仍值得關(guān)注。

國資主導(dǎo)

4月9日，南通市通州金沙灣新區(qū)的93畝商住用地成功出讓，最終由區(qū)屬國資平臺南通神輝置業(yè)有限公司以總價8.5億元競得，延續(xù)了今年以來南通土地市場國資主導(dǎo)拿地的格局。

據(jù)中指研究院發(fā)布的2026年一季度重點(diǎn)城市房地產(chǎn)企業(yè)拿地榜單顯示，南通土地市場成交主要以本地國企為主。其中，如東縣宜居環(huán)境建設(shè)有限公司以14.23億元的權(quán)益拿地金額位居榜首，同時以24.8萬平方米的累計(jì)拿地面積在全國房企中排名第30位。

天眼查顯示，如東縣宜居環(huán)境建設(shè)有限公司為如東縣屬國有獨(dú)資平臺，主業(yè)聚焦土地整理、房地產(chǎn)開發(fā)、城市更新及宜居環(huán)境建設(shè)等領(lǐng)域，是如東縣域土地市場的核心托底主體與城市建設(shè)主力軍。

此外，市級國有平臺同樣深度參與南通土地市場。3月11日，南通軌道置業(yè)有限公司以96690萬元獨(dú)立競得崇川區(qū)開發(fā)區(qū)CR26001商住地塊，樓面價9968元/平方米，成為一季度南通單價“地王”。

公開資料顯示，南通軌道置業(yè)有限公司是南通“好房子”建管聯(lián)盟重要成員，核心定位為踐行國企擔(dān)當(dāng)、打造高品質(zhì)人居產(chǎn)品，此前已開發(fā)濠東璟園、元瑞雅苑等多個優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目。

在這一國資主導(dǎo)的格局下，南通土地市場已形成 “政府供地、國資托底、底價成交”的內(nèi)循環(huán)模式，市級平臺（南通軌道置業(yè)、南通欣達(dá)地產(chǎn)、南通城建等）、區(qū)級平臺（南通疊潤、南通瑞宏、南通鴻遠(yuǎn)、通州神輝置業(yè)等）、縣域平臺（啟東城投、如東宜居、如皋城建等）協(xié)同發(fā)力，共同促進(jìn)了南通土地市場回暖。

相比之下，民企在一季度表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，僅啟東嘉宸置業(yè)有限公司以 4.62 億元競得南通啟東 26001 地塊，主要依靠本土深耕與產(chǎn)品差異化布局；南通天業(yè)置業(yè)有限公司以2645萬元拿下如南通皋鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型宅地，處于以低總價、低風(fēng)險謹(jǐn)慎試水情況。

“當(dāng)前南通土地市場高度依賴地方國資托底，地塊多以底價成交，市場競爭性不足�！币晃蝗珖苑科蠼K區(qū)域項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

實(shí)際上，“地方國資托底拿地”模式在南通并非今年一季度獨(dú)有現(xiàn)象。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年，南通共掛牌137宗涉宅地塊，其中，134宗成功出讓，132宗由本地國資參與拿下，占比近99%。全國性品牌房企僅有招商蛇口、中海偶爾會以聯(lián)合體形式參與。

風(fēng)險逐漸顯化

國資持續(xù)托底拿地，帶來了存量土地積壓的隱憂。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，南通市已出讓但未入市的涉宅地塊累計(jì)達(dá)72宗，建筑面積約734萬平方米，土地沉淀問題日益突出。

為緩解這一壓力，地方政府已啟動專項(xiàng)債回購存量閑置土地。截至2026年2月末，南通已公示擬回購閑置土地12宗，回購金額約49.37億元，權(quán)利人均為地方國企，這些地塊出讓至今普遍超2年，其中3宗閑置超4年。

對于這一現(xiàn)象，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國企承擔(dān)著穩(wěn)定市場、區(qū)域協(xié)同開發(fā)等多重公共職能，土地閑置多為“被動閑置”。專項(xiàng)債回購的本質(zhì)是幫助國企從資產(chǎn)沉淀中“解套”，雖會增加地方隱性債務(wù)，但能釋放國企流動性，使其繼續(xù)承擔(dān)公共職能。

面對庫存壓力，南通為何仍積極供地。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這背后的核心邏輯是“政策性托底”與“價值潛力釋放”的結(jié)果，一方面國企需執(zhí)行“穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”部署，在民企降速時以底價出手阻斷土地市場下行；另一方面，這也是一種反周期儲備行為，即利用窗口期零溢價囤積核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地，為未來開發(fā)蓄力。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，南通土地市場的風(fēng)險正在顯性化，已形成“資金沉淀—債務(wù)攀升”的循環(huán)壓力，最大的不確定性在于市場復(fù)蘇的方向與節(jié)奏，若新房銷售去化周期持續(xù)處于高位，新增供地將面臨更大壓力。對此，他建議加快盤活已出讓但未開發(fā)地塊，以緩解資金沉淀壓力。

“金三”樓市回暖

目前，南通樓市回暖勢頭明顯。

新房方面，南通市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月全市商品住房銷售1999套，銷售面積26.3萬平方米，同比增長27.8%。二手房市場同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁，通房e辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月市區(qū)二手房備案2167套，環(huán)比上漲93%，創(chuàng)近一年新高；二手房成交2443套，環(huán)比上漲111.9%，看房人數(shù)環(huán)比增長96.6%。

受此帶動，南通市區(qū)多個小區(qū)二手房掛牌價出現(xiàn)上調(diào)。貝殼找房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，3月22日，南通市港閘區(qū)有一套房源在掛牌當(dāng)天就漲價18萬元；南通市通州區(qū)一套房源，業(yè)主在4天內(nèi)將房價上調(diào)了5萬元。

政策托底是南通樓市回暖關(guān)鍵。2026年1月，升級版人才房票新政落地，大專及以上人才可享8萬至150萬元補(bǔ)貼，截至3月底，這一政策已帶動住房消費(fèi)突破12億元。3月31日，公積金新政進(jìn)一步擴(kuò)大提取范圍，低首付、低利率等政策同步發(fā)力，市場回溫明顯。

“自人才房票政策推出以來，項(xiàng)目3月來訪量增長了269%，已使用房票51張，帶動銷售額增長超2億元�！蹦贤ㄕ猩坦珗@道營銷負(fù)責(zé)人表示。

回暖背后，南通樓市仍面臨庫存壓力。截至2026年3月末，市區(qū)已入市新房未備案庫存約2.07萬套，去化周期近54個月，樓市全面復(fù)蘇仍需時間。