有沒有發(fā)現(xiàn)

房票安置正在以更快的速度全面在上海鋪開

這件事還有一個背景值得交代

那就是上海在這兩年啟動巨量拆遷舊改

簡單提幾個數(shù)字，感受力度，2025年上海征地和動遷補償預算總額1400多億，比去年提高約23%，其中徐匯區(qū)以約430億，成為上海如今當之無愧的舊改大區(qū)

還有就是

根據(jù)上海政府制定的2026-2028城市更新方案

接下來的2026年，上海全市將啟動全面的城中村舊改

也就是說，明年開始上海又將產(chǎn)生大量的動遷戶，不管是郊區(qū)還是市區(qū)

保守估計小幾萬名

而以往上海城中村舊改有兩種補償方式，一種是安置房，另一種是貨幣

現(xiàn)在讓事情變得不一樣的地方在于

上海今年在以往兩種補償方式中，又增加了一種全新的補償政策

從安置房直接過渡到商品房市場

就是：房票安置

并且未來極有可能會在上海全市范圍內(nèi)全面鋪開，成為主流方式

房票安置可以看作是一張有時效性的“購房代金券”或“獎勵補貼”

未來手拿房票進入樓市買房的動遷戶，只增不減，只會更多

這也將會成為未來上海樓市的一個全新變量

01

市區(qū)也不例外，徐匯動遷也開始發(fā)房票了

簡單回顧一下房票安置在上海鋪開的時間線

2024年6月，金山發(fā)出上海001房票，并給予購房金額的7%作為現(xiàn)金獎勵

后來，青浦和嘉定跟進，涉及的房源數(shù)量也越來越多，房源要求也有所放開，從現(xiàn)房，到6個月內(nèi)竣工樓盤均可

房票安置被視為上海為了幫助外環(huán)外新房市場去庫存的一大手段，很多人猜測是屬于為郊區(qū)定制的政策工具

而這兩天，連市區(qū)的徐匯也開啟了動遷的房票獎勵制度了，不僅如此，作為上海樓市半壁江山的浦東也在早前發(fā)布過房票安置的試行文件

可見，房票安置全面在上海鋪開的可能性變大，它不再僅僅是“郊區(qū)去庫存工具”，而是“全市樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的杠桿工具”

這次徐匯江南新村的房票安置政策，還有幾大創(chuàng)新

簡單來說，就是放寬條件，采用“全域可選+一二手通兌”模式，這種模式未來也極有可能全市鋪開

一、房源池的地域范圍，擴大至全市

換句話說，從之前的“區(qū)域內(nèi)流動”變成了“全市范圍流動”，未來江南新村拆遷戶選擇房票獎勵，可以全市范圍內(nèi)選房

二、不再只刺激新房，而是一二手聯(lián)動

對比前幾個郊區(qū)的房票政策，這次徐匯的房票不再定向要求購置新建商品房，而是在規(guī)定的時間范圍內(nèi)，可拿房票直接購新房或二手房，都有補貼

三、購房時間線也拉長

從今年年初到未來18個月都有效，對比之前的6-12個月內(nèi)必須購房，緩解了時間焦慮

我們可以假設(shè)換算下，當一個擁有江南新村40㎡房產(chǎn)的動遷戶，拿到約565萬的貨幣補償后

如果在這兩年有買房計劃，假設(shè)他選擇在徐匯購買一套二手房或者新建商品房，原被征收房屋面積約為80㎡，那么他將得到房票獎勵為16萬，過期無效

江南新村的總戶數(shù)為1187戶，部分居民已經(jīng)提前購房，并享受補貼

可以看到，上海動遷的房票安置政策，是一區(qū)一策來制定的

很明顯的，對于郊區(qū)新房市場提振大于市區(qū)

郊區(qū)置換的成本更低，有些不僅拿了房票買了更大更好的新房，剩下的差額還有現(xiàn)金補貼

對于市區(qū)置換成本相較更高，2000元/平的房票獎勵不算很高，有可能客戶也會流向郊區(qū)

而不管怎么樣

我們今年看到上海政府在房票安置上的推進速度和決心

從徐匯房票開始，標志著房票制度真正從郊區(qū)向市區(qū)滲透，正式上升為全市策略了

02

上海為什么會要全面開啟房票安置

回到文章開頭，此時上海的城市更新正處于要全面提速的階段

首先，房票安置可以有效緩解城市舊改帶來的資金壓力

民建上海市委網(wǎng)站上，有提到一個數(shù)據(jù)，關(guān)于上海城市舊改的資金缺口其實是很大的

從“兩舊一村”改造的結(jié)果來看

2018至2022年間，僅中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋征收總費用就接近7000億元

未來三年，上海將要全面啟動的城中村改造數(shù)量為66個，遍及全市的郊區(qū)和市區(qū)，體量遠遠超過“兩舊一村"

它們不僅體量大、權(quán)屬復雜、資金平衡難度更大

但城中村舊改這件事，是上海接下來十五五期間的重點，板上釘釘，不得不做

而房票安置一定程度上降低動遷資金成本，縮短安置周期

政府無需再墊付數(shù)十億資金建設(shè)安置房，拉長資金周期，未來還疊加后續(xù)安置房小區(qū)的物業(yè)管理等隱形成本

將原本用于建設(shè)安置房的資金，轉(zhuǎn)化為即時流通的購房補貼

既加速了舊改進程，又避免財政資金長期沉淀和投入，讓安置成本在樓市形成內(nèi)循環(huán)，而非流入股市或者其他城市

資金是一方面，房票安置也節(jié)約了城市的土地成本

未來的城中村舊改項目，如果大部分通過房票安置模式而不是安置房模式，將會有大量的土地釋放出來

不管是建設(shè)產(chǎn)業(yè)園也好，商業(yè)也好，都對于郊區(qū)的城市配套有所補充

從而，郊區(qū)也不再會有更多的動遷大居被建造出來

最后，上海郊區(qū)樓市的冷清也為房票安置提供了必要的條件

大家想象一下

如果現(xiàn)在不是樓市下行周期，如果上海新盤依舊存在大幅價格倒掛，積分制，搖號入圍等等

房票安置根本就沒有存在的必要，因為新房供不應(yīng)求，市場自己消化就好

而現(xiàn)在樓市進入的是，供需轉(zhuǎn)換時代

從需求方角度來刺激購買力，才是上策

本質(zhì)原因還是上海新房的庫存壓力太大

數(shù)據(jù)顯示，崇明、金山、奉賢等遠郊商品房去化周期，曾最高超過30個月

所以，這也是房票安置能夠在這個時代下，順勢誕生的原因

一邊開發(fā)商積壓的庫存壓力得到有效緩解

另一邊政府啟動城中村舊改的資金和時間壓力都變小

另外，居民也受益，選擇房票安置基本上都有額外補貼

金山7%，嘉定8%，浦東航頭項目甚至達到15%，大幾十萬的現(xiàn)金赤裸裸放在眼前，不心動是假的

不得不說，房票安置是一箭三雕的精準好政策

03

房票安置將會如何改變上海樓市

要回答這個問題，我們得首先搞清楚一個前提是

未來的動遷戶中，會有多少比例的居民選擇房票安置

如果大家對房票并不感冒，其實也無從談?wù)撍^的改變還是不改變了

但目前能看到的反饋都相對積極

尤其是郊區(qū)，房票安置的吸引力是更高的

網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，在嘉定彭趙村的268戶動遷戶中，超過140戶居民計劃使用房票購房，占比達約52%

而單戶按照平均330萬元的額度計算，可形成近4.6億的新房市場購買力

這對于今年分化明顯的上海新房市場來說，絕對會是一大振奮

那么

第二個問題是那些郊區(qū)不好賣的新房，有沒有真的因為房票安置帶來去化的提升

上海中原地產(chǎn)測算顯示，房票可將遠郊局部去化周期縮短3-6個月

位于南翔的某新盤項目，約30%成交量來自房票客戶

我們設(shè)身處地的思考，本區(qū)置換一直是上海動遷戶的主流方式

對于土著來說，去市區(qū)買房不現(xiàn)實，留在本區(qū)更方便

而現(xiàn)在又有產(chǎn)品更優(yōu)，價格也優(yōu)惠的新房選擇，疊加各種獎勵刺激，提升購買總價覆蓋范圍

因此，可以判斷未來上海郊區(qū)動遷，選擇房票安置能成為主流

若按2025–2027年全市66個城中村、5.2萬戶測算

可以感受下，即便只有一半選擇房票安置

也足夠形成未來上海新房市場的重要力量

而對于市區(qū)來說，目前徐匯給到的政策力度，說實話有限

每平米2000元的補貼，疊加各種獎勵，可能沒辦法直接置換本區(qū)的優(yōu)質(zhì)新房，畢竟徐匯新房如今在上海不僅難搶還很貴

但可以刺激其他區(qū)的新房成交，還有徐匯區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)二手房流通，而那些賣了二手房的房東，也有可能再次進入新房市場

因此，一二手，因為房票帶來的聯(lián)動，此時具象化了

別忘了上海的五大新城也有人口導入的目標，而上海郊區(qū)的主要商品房供應(yīng)就在新城區(qū)域內(nèi)

因此房票安置也有利于市區(qū)人口疏散和五大新城人口導入

最后，更深遠的影響是產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化

以往遠郊樓盤多以小戶型產(chǎn)品為主，而為了匹配房票用戶需求，倒逼如今郊區(qū)開發(fā)的房企轉(zhuǎn)型改善產(chǎn)品

如今上海動遷戶，對于居住品質(zhì)的需求有較大提升，而現(xiàn)在上海樓市新房進入卷產(chǎn)品時代

選擇房票動遷戶，可以選擇新一代商品房，甚至未來的第四代住宅都有可能

房票安置帶來的唯一負面影響，對郊區(qū)的二手房又會是一次價值沖擊，現(xiàn)有的所有政策都利好新房去化，老破小二手再次成為犧牲品

04

如果上海房票安置這件事上，現(xiàn)在看著或許只是小試牛刀

毋庸置疑，未來會慢慢鋪開，全面滲透

目前看到的政策都是比較靈活的，也就是給到市民選擇的自由權(quán)

提供動遷補償?shù)母噙x項

現(xiàn)階段用更多獎勵的方式，讓大家更愿意選擇房票安置或獎勵，進入置換鏈條上

而當樓市置換鏈條能夠滾動起來，市場活力才會激發(fā)

對于今年太過冷清的上海郊區(qū)新房市場來說，也很有可能是接下來的最大的窗口期了

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6284篇原創(chuàng)文章