Fall Foliage 紐約的秋色 @zhangxinsoho

潘石屹要給給美國人蓋房子了？

之前，不少人覺得潘石屹夫婦遠(yuǎn)赴大洋彼岸后，大概率就是玩玩投資、混混藝術(shù)圈、看看各種賽事，然后功成身退、安度晚年了。畢竟，夫妻倆也都過了耳順之年。

但有首歌唱得很好，“我那萬丈雄心，從來沒有消失過”。當(dāng)昔日的同行或老朋友們在固有行業(yè)焦頭爛額之際，潘石屹夫婦卻在紐約“重操舊業(yè)”。有意思的是：

這一次，站在前面的是張欣。

張欣通過家族辦公室Seven Valleys 旗下地產(chǎn)公司Closer Properties，以現(xiàn)金交易購得位于曼哈頓上東區(qū)、東79街與列克星敦大道交界的五個(gè)相鄰地塊，交易總額6250萬美元。

關(guān)于張欣的新業(yè)務(wù)，今天外媒的新聞標(biāo)題是，“中國地產(chǎn)大亨張欣，正將投資版圖擴(kuò)大至紐約房地產(chǎn)市場”。而國內(nèi)一些報(bào)道是這樣描述的——“潘石屹妻子張欣，將在曼哈頓上東區(qū)建造豪華公寓”。

母庸質(zhì)疑，投行出身的張欣，將主導(dǎo)家族在紐約的“首個(gè)從零開發(fā)項(xiàng)目”，這可比單純的財(cái)務(wù)投資操心多了。雖然目前美國的房地產(chǎn)市場“分化嚴(yán)重”，但張欣認(rèn)為自己投資的這些街區(qū)，房源老舊，缺乏服務(wù)和配套設(shè)施，她堅(jiān)信：

周邊的房地產(chǎn)市場需求更大。

關(guān)注美國房產(chǎn)的朋友們，可以多留意潘石屹夫婦接下來的動(dòng)作。畢竟，這兩位的眼光和判斷力，是出了名的“狠”與“準(zhǔn)”。

前幾天，張欣在社交平臺發(fā)了一組和潘石屹秋游的照片。不出意外，很多人看到后感慨萬分。如何在時(shí)代變遷中，兼顧家族財(cái)富與個(gè)人自由，潘石屹夫婦交出了近乎完美的答卷。甚至有人夸他倆：

給國內(nèi)的富人們上了一課。

在筆者看來，潘石屹夫婦值得學(xué)習(xí)的地方，最重要的是以下三點(diǎn)：

其一是“克制”。

時(shí)至今日，與其說潘石屹眼光好，不如說是他保持了對金錢的“克制”。2012年，SOHO中國到達(dá)收入巔峰后，他選擇不再蓋樓賣樓，而是轉(zhuǎn)型當(dāng)“包租公”。2014年，國內(nèi)房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，同行們拼命拿地?cái)U(kuò)張，他卻在接下來數(shù)年間，持續(xù)出售大批京滬項(xiàng)目。

面對同行們紛紛喊出的“千億、萬億目標(biāo)”，潘石屹毫不動(dòng)心。“破山中賊易，破心中賊難”。就憑這份克制與定力，他就完勝眾多同行。最終，潘石屹在風(fēng)暴來臨前夕，完成了資產(chǎn)剝離：

沒有給社會(huì)留下爛尾樓和債務(wù)、也沒有工程款拖欠、理財(cái)暴雷。

有人說，潘石屹的撤離動(dòng)作是在學(xué)習(xí)李嘉誠。實(shí)際上并不是，作為上世紀(jì)90年代海南地產(chǎn)泡沫事件的親歷者，潘石屹一直對房地產(chǎn)持“謹(jǐn)慎”和克制態(tài)度。

而且那幾年，不管是出于“公心”還是其它考慮，潘石屹曾多次公開喊話“地產(chǎn)有泡沫”。遺憾的是，大部分同行，以及執(zhí)著于買房炒房的普羅大眾，都覺得他是因?yàn)椤暗絷?duì)了”，所以危言聳聽，“吃不到葡萄說葡萄酸”。

其二是潘石屹的務(wù)實(shí)投資理念。

作為精明的商人，從2014年就開始套現(xiàn)的潘石屹，當(dāng)然不會(huì)讓資金躺在銀行里。無論國外還是國內(nèi)，房地產(chǎn)投資無非是兩個(gè)增長點(diǎn)：

房產(chǎn)本身的升值；租金收入。

投身房地產(chǎn)多年，除了對地產(chǎn)泡沫高度警覺外，潘石屹特別重視租金收益。很多年前，他就公開表示，國內(nèi)辦公樓租金回報(bào)率太低，不到2%，而美國可達(dá)4%，紐約甚至達(dá)到5%-6%。

因此，從2011年開始，他就陸續(xù)轉(zhuǎn)向美國投資。從紐約曼哈頓港務(wù)局辦公大樓、公園大道廣場，再到通用汽車大樓，這些投資在2014年之前就完成了。

與之對應(yīng)的是，從眾多房企到普通購房者，沒人在意“租售比”這個(gè)基本概念，不少人更是紛紛加杠桿，因?yàn)樗麄兡X子里只有五個(gè)字：“房價(jià)永遠(yuǎn)漲”。

其三、保持現(xiàn)金流。

實(shí)際上，很長一段時(shí)間內(nèi)，開啟拋售模式后的潘石屹，雖然時(shí)常游走于中美之間，但是，當(dāng)他認(rèn)為沒有值得出手的項(xiàng)目時(shí)，他一直把很多套現(xiàn)出來的資金，撈撈攥在手里，伺機(jī)而動(dòng)。

那么問題來了，潘氏夫婦“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”美國時(shí)，到底帶走了多少財(cái)富？這種數(shù)據(jù)，外人不得而知。前幾年很多報(bào)道稱，潘石屹“清倉300億，全身而退”。

至于這些錢怎么出去的，那就是另一個(gè)故事了。反正SOHO中國是“外資公司”，它在內(nèi)地的項(xiàng)目公司屬于“外商獨(dú)資企業(yè)”。按照現(xiàn)行法律，把利潤匯給境外母公司，再到家族辦公室，完全合規(guī)。

而這條資金通道，始于2005年SOHO中國的股權(quán)轉(zhuǎn)移，由此可見潘石屹夫婦的深謀遠(yuǎn)慮。僅此一條，他倆就把老許、老楊等同行，甩出幾條街。2022年，夫婦倆卸任SOHO中國職務(wù)，把家族辦公室Seven Valleys（七谷）搬到美國，外界估算：

這個(gè)家族辦公室掌控的資產(chǎn)，超過50億美元。

Seven Valleys這個(gè)名字，源于兩人信奉的巴哈伊教創(chuàng)始人用波斯語寫的一本書。這個(gè)教派很有意思，主張“人類一家”的理念，強(qiáng)調(diào)性別平等、種族無別。難怪這一次，家族在美國重操舊業(yè)，操刀手變成了更熟悉當(dāng)?shù)氐膹埿馈?/p>

過去這些年，有太多人批評潘石屹，認(rèn)為他是“典型的精致利己主義者”。相反，因?yàn)槎贾缽埿赖膰H背景，大家反而對她多了幾分包容。如果結(jié)合老潘的信仰來看，似乎有點(diǎn)冤枉他了。因?yàn)樗傻倪@些事情，也許完全符合老潘的個(gè)人信仰。

這幾年，在公共視野里，夫婦倆似乎度把人生重心轉(zhuǎn)向了藝術(shù)及影視投資領(lǐng)域，直到這次張欣高調(diào)現(xiàn)身，大家才發(fā)現(xiàn)：

藝術(shù)只是愛好，Seven Valleys才是張欣夫婦真正的舞臺。

Seven Valleys是夫婦倆很早就布局的一張“投資網(wǎng)絡(luò)”。早年的公園大道廣場和通用汽車大樓，都是通過Seven Valleys完成的。

目前，這個(gè)家族辦公室繼續(xù)秉持““不把所有的雞蛋放進(jìn)一個(gè)籃子”的投資理念，從核心商業(yè)物業(yè)，到股票、債券、風(fēng)險(xiǎn)資本和私募股權(quán)的投資組合，再到文化及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域股權(quán)投資。張欣對于Seven Valleys這個(gè)家族辦公室的定位，非常清晰：

通過它，實(shí)現(xiàn)家族在美國的基業(yè)長青，以及財(cái)富傳承。

畢竟，很多年前張欣就在采訪中表示，自己已不再關(guān)心“企業(yè)規(guī)模有多大”，而是更關(guān)心“資產(chǎn)能否代代相傳”。

這一點(diǎn)，更值得富人們好好學(xué)習(xí)下。

世界從未像今天這樣緊密相連，卻也從未如此充滿變數(shù)。

將財(cái)富集中于單一經(jīng)濟(jì)體或貨幣，無異于將所有雞蛋放入同一個(gè)籃子。

歷史數(shù)據(jù)清晰顯示，地域性風(fēng)險(xiǎn)對財(cái)富的沖擊遠(yuǎn)超預(yù)期。

全球視野是抵御未知風(fēng)暴最堅(jiān)固的‘防洪堤’，也是捕捉不同市場增長機(jī)遇的‘瞭望塔’。

打開全球視野，意味著解鎖一個(gè)數(shù)倍于本土市場的投資宇宙。

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