豪宅扎堆的上海又出現(xiàn)了新面孔。

今年7月，經(jīng)過143輪競價，綠城以64.72億元的價格競得虹口北外灘HK315-11地塊（下稱“HK315-11”），溢價率達到46.33%，成交樓板價達12.66萬元/平方米，創(chuàng)下近年來上海公開土拍溢價率新高。

近日，綠城公布了這宗地的建設方向。作為北外灘CBD核心區(qū)近年出讓的唯一住宅地塊，HK315-1直面約6公頃的中央公園，正對陸家嘴天際線與480米浦西第一高樓“北外灘中心”。

也是因此，綠城將案名定位綠城·潮鳴外灘，作為徐匯濱江豪宅“潮鳴東方”的姊妹篇。

得天獨厚的地理位置、高端產(chǎn)品線的品牌，浩大的宣傳造勢，無一不昭顯出綠城想要大干一場的決心。只是，激烈的市場競爭下，熱衷收割“地王”的綠城卻未必能夠“消化”得了。

綠城潮鳴東方（吳典攝）

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地王項目去化不到四成

今年9月27日，位于浦東新區(qū)北蔡板塊的綠城逸廬?首次開盤，合共推出148套房源，共有172組有效認籌，認籌率達到116.2%。

不過，隨后的網(wǎng)簽結(jié)果暴露了綠城逸廬真實的市場熱度。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月24日，大約一個月的時間里，綠城逸廬的已售住宅只有54套，仍有94套房源在售，網(wǎng)簽率僅為36.5%。

對比周邊的新房項目開云湖璟華庭可以更為直觀感受到這組數(shù)據(jù)的慘烈。

該項目于今年3月加推，共227套房源，銷售均價為83988元/平方米，吸引673組購房者認購，認購率約296%，觸發(fā)積分，去化超95%。

相比之下，綠城逸廬的地理位置及產(chǎn)品定位更優(yōu)，作為“地王”項目，銷售去化卻遠不及預期。

今年3月的第三批供地中，綠城經(jīng)過66輪競價，以29.159億元的總價及5000元的商品住宅裝修標準上限值、300平方米公共服務上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代價競得北蔡楔形綠地C09b-01地塊，溢價率40%，成交樓板價71412元/平方米，刷新了北蔡板塊的單價“地王”紀錄。

9月，綠城逸廬過會，綜合均價為10.69萬元/平方米。其中高層（約120-145平方米）均價約9.88萬/平方米，疊墅（約208-216平方米）均價約13.17萬/平方米。

《國際金融報》記者注意到，綠城逸廬的高層住宅主要分為兩個戶型，3室2廳2衛(wèi)的價格約為1070萬至1360萬元/套，4室2廳2衛(wèi)的價格區(qū)間為1236萬至1690萬元/套。

這樣的價格被網(wǎng)友認為“全都是泡沫”。原因很簡單，不少聲音認為，綠城逸廬的周邊城市界面荒蕪，周邊配套不成熟，醫(yī)院、商業(yè)較遠，規(guī)劃的學校待定，利好因素的兌現(xiàn)時間較長且存在不確定性。

不僅如此，綠城逸廬距離羅山路高架不到300米，存在不可控的噪音因素。還有網(wǎng)友提出，1.5公里的軌交是一個很尷尬的距離，基本只能依賴自駕出行，“溢價拿的地，后期價格只會往下走，且這個區(qū)域真心沒啥，現(xiàn)在花木二手都只有8萬且周邊資源要啥有啥”“沒有地鐵是硬傷”……

銷售遇冷，綠城只能無奈開啟分銷。

記者注意到，在互聯(lián)網(wǎng)平臺，已經(jīng)有不少中介發(fā)帖，稱綠城逸廬已經(jīng)在10月啟動分銷，返傭后可優(yōu)惠6至10萬元，另有人留言稱“現(xiàn)在開了渠道，傭金十幾萬”。

還有中介給出了更為具體的返傭方案。其表示，高層傭金為16萬元/套，疊墅產(chǎn)品17.6萬元/套。

綠城潮鳴東方（孫婉秋攝）

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和業(yè)主“打擂臺”

而除了新盤滯銷，綠城曾經(jīng)已經(jīng)售罄的豪宅產(chǎn)品也頻頻被曝出不合理行為，無視業(yè)主利益。

8月，有媒體報道稱，黃浦濱江板塊的綠城外灘蘭庭·錦蘭小區(qū)的未售車位全部上了地鎖。據(jù)悉，該小區(qū)僅有兩棟樓、111戶業(yè)主，但車位數(shù)量達到了251個，車位比超過了1比2.2。

據(jù)悉，該小區(qū)車位售價均價達到90萬元，最高超百萬，截至8月末只出售了16個，剩下235個空余車位。不過，開發(fā)商僅開放20個車位供110余戶業(yè)主租賃，占比18%，其余車位全裝地鎖圈占，多數(shù)業(yè)主租不到車位。

未租到車位的業(yè)主只能臨時停車，可收費卻極不合理：每小時15元，單日封頂120元且0點重置。假設業(yè)主從晚上6點至早上8點停車，需要支付費用210元，月均6000至7000元，遠超合理范圍。因此，業(yè)主們質(zhì)疑，開發(fā)商此舉的實質(zhì)是逼大家購買車位。

上述情況并非個例，綠城在前灘百合園也有類似操作。后經(jīng)過經(jīng)黃浦、浦東房管部門審批，綠城兩個小區(qū)未售車位全部開放、用于租賃，所有地鎖不拆也不啟用；同時提供臨停車位，滿足業(yè)主日常停放與親友來訪使用。

9月，綠城的豪宅標桿產(chǎn)品綠城黃浦灣也被業(yè)主指出，開發(fā)商在遴選物業(yè)時涉嫌違規(guī)操作。

根據(jù)業(yè)主反饋，去年5月，黃浦灣業(yè)委會改選啟動，綠城方代表無視相關(guān)規(guī)定（禁止開發(fā)商介入）強行擠進核心工作組。

今年年初，一名毫無物業(yè)經(jīng)驗的開發(fā)商前銷售空降成小區(qū)物業(yè)經(jīng)理，且整個業(yè)委會改選過程疑竇叢生。例如，包括開發(fā)商在內(nèi)的4名成員，在業(yè)主座談會中支持率均不足30%，卻全員入圍候選人；被高票推薦、并在座談會得票領(lǐng)先的6名業(yè)主（票數(shù)最高69票、最低56票）悉數(shù)落選，排名倒數(shù)的6名業(yè)主（最高8票）反倒入選。

資格審核也有著雙重標準。

依據(jù)法規(guī)及小區(qū)議事規(guī)則，欠繳物業(yè)費、存在違章搭建者，嚴禁擔任業(yè)委會委員，但綠城物業(yè)對“開發(fā)商是否欠繳物業(yè)費”“低票候選人存在違規(guī)建筑”等關(guān)鍵問題全程沉默，改選小組亦對這些明顯違規(guī)情形視而不見。面對業(yè)主追問，改選小組組長以“《民法典》無相關(guān)規(guī)定”敷衍推脫，全然無視已有的明確規(guī)則依據(jù)。

有人認為，這樣的改選程序涉嫌架空業(yè)主的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，且存在事后增設新程序、定向篡改結(jié)果的可能。因此，綠城黃浦灣業(yè)主要求以“公平、公正、公開”三大原則重啟業(yè)委會改選。

大舉進入上海市場后，綠城項目的矛盾也開始不斷浮現(xiàn)。面對這樣的局面，綠城華東區(qū)域集團副總經(jīng)理繆川要如何解題。

記者 吳典

編輯 孫婉秋