杠桿率問題

評論區(qū)也經(jīng)常有人提杠桿率的問題，這個問題和之前寫過的租售比和房價收入比的問題思路可以說一模一樣，但討論的人大多搞不清自己說的是哪種杠桿率。個人房產(chǎn)投資里常用的杠桿率一般就兩種，一種是居民購房杠桿率?，另一種是居民部門杠桿率，下面我們依照之前分析租售比和房價收入比的正經(jīng)經(jīng)濟學(xué)思維分別來看一下。

居民購房杠桿率：居民購房杠桿率= 總房貸/總房產(chǎn)價值，體現(xiàn)的是居民在購房這一塊的負(fù)擔(dān)水平。評論區(qū)很多人拿這個說事，說現(xiàn)在購房杠桿率太高了，說明房價負(fù)擔(dān)太重，說實話我真的想笑啊，看看上面的公式就知道了，總房貸相對是不變的，因為你貸完款后房貸是多少就是多少不會變，變動的是房價這個分母，現(xiàn)在房價離高點普遍已經(jīng)腰斬，那么分子不變而分母變小，居民購房杠桿率當(dāng)然會越變越大了，而這完全不能用來說明購房的負(fù)擔(dān)大，事實上正好相反，恰恰說明的是房價嚴(yán)重超跌，當(dāng)居民購房杠桿率高于100%以后（即貸款總額=當(dāng)前房價），系統(tǒng)性風(fēng)險就來了。

居民部門杠桿率 = 居民債務(wù)余額/GDP，體現(xiàn)的是居民部門的總負(fù)擔(dān)水平。這個指標(biāo)相對平穩(wěn)，可以正確反映居民的負(fù)擔(dān)水平，因為每年GDP的增長水平是完全可以預(yù)期的，即使在口罩這種級別的突發(fā)情況下當(dāng)年GDP都保持了2.3%的增速，要GDP這個分母和房價一樣波動是不可能的，而能影響居民部門杠桿率的只有居民債務(wù)余額這個分子了，而民債務(wù)余額這個分子恰好能正確反映居民加杠桿的能力和意愿，所以居民部門杠桿率這個指標(biāo)是目前反映居民杠桿負(fù)擔(dān)的國際通用指標(biāo)，而目前我國的居民部門杠桿率是62%，遠低于歐美發(fā)達國家，和文化相近的日韓比起來也尚有很大的空間（日本目前處于居民部門重新加杠桿的初期，尚且有70%左右的杠桿率）。

所以從上面分析可以很清楚的得出結(jié)論，我國的居民購房杠桿率的急速上升恰恰說明房價超跌，而不是居民購房負(fù)擔(dān)大，而能夠正確反映居民負(fù)債狀況的居民部門杠桿率尚處于低位，后續(xù)隨著經(jīng)濟的恢復(fù)和銀行超額存款的釋放，還有很大的繼續(xù)加杠桿的空間。

正確看待政策目的

有個金融科班的哥們評論區(qū)和我說反內(nèi)卷的主要目的是為了提高行業(yè)競爭力而不是為了解決產(chǎn)能過剩和通縮問題，然后還在那邊說要嚴(yán)守財政紀(jì)律，不能繼續(xù)擴大財政支出額度。你能說他說的東西有什么大的錯誤嗎？不能，因為反內(nèi)卷確實有提高行業(yè)競爭力的作用，財政紀(jì)律既然制定了也是要盡量遵守的。但他說的問題在哪里呢？問題在于主次，目前面臨最緊迫的目標(biāo)是供求再平衡即打破通縮（先吃飽飯是短期目標(biāo)），提高行業(yè)競爭力屬于可持續(xù)發(fā)展的長期目標(biāo)，簡單說?？偭拷鉀Q的是眼下的吃飽飯，調(diào)結(jié)構(gòu)解決的是未來一直能吃飽飯，誰主誰次很清楚的。

然后我還舉了一個例子，可能這個例子有點激進整條評論都被吞了，這里換一個例子，比如你肚疼去醫(yī)院看病，醫(yī)生肯定會先解決你肚子疼的問題，而不會先幫你把蛀牙給拔了。再說說財政紀(jì)律，和上面一樣的例子，你肚子疼的直打滾，醫(yī)生給你打止疼藥時候還會考慮止疼藥的那么點副作用嗎？所以很清楚的，你能忍就盡量不打，忍不了就只能打，保經(jīng)濟總量毫無疑問是目前的首要目標(biāo)，財政工具箱里的儲備工具該用就要用。

美聯(lián)儲降息問題

評論區(qū)還經(jīng)常有人問美聯(lián)儲降息對我們的影響，這個問題要分幾個層面來看，第一個層面是現(xiàn)階段我國的利率基本上是跟著美聯(lián)儲利率走的，也就是同漲同跌，原因主要是考慮外資的流向，因為國際資本一般是向利率高的市場流動的，有人可能會說降息不是利好嗎？為啥國際資本會流向利率高的市場呢？這個問題的原因比較復(fù)雜，簡單說就是利率高恰好意味著經(jīng)濟基本面強勁，不需要降息來刺激經(jīng)濟，那么資本自然是喜歡基本面好且無風(fēng)險利率高的市場了，其實大家只需要記住國際資本會流向利率高的市場，而我國為了保證外資不流出，所以不能把利率降的太低，太低的話外資就跑回美國去了。

第二個層面是怎樣正確解讀美聯(lián)儲的降息，比如前不久的美聯(lián)儲議息會，大多數(shù)人可能只關(guān)心這次降多少個基點，其實這個并不重要，因為在議息會議之前市場已經(jīng)有充分預(yù)期了，該不該降和降多少早就price in在了股價里，所以議息會議開完后股市波動的來源其實并不是降了多少（除非出現(xiàn)大幅超預(yù)期降息），而是美聯(lián)儲主席會后發(fā)言的腔調(diào)偏鴿還是偏鷹，因為股市最能體現(xiàn)的是預(yù)期，這個腔調(diào)才是影響第二天市場走向的關(guān)鍵因素。比如這次降少了，你從他的發(fā)言里就可以聽出下次可能會降得多一點，反之亦然。

第三個層面是怎樣利用美聯(lián)儲會后發(fā)布的點陣圖來調(diào)整資產(chǎn)配置，這一條對股市和樓市都有很重要的借鑒意義。這里先要介紹一個概念叫中性利率，簡單說就是美聯(lián)儲認(rèn)為的未來市場最合適的利率水平，換句話說就是你可以通過這個點陣圖來判斷未來的長期降息空間有多大。

下面就拿近期的點陣圖舉例，先找到long run（即長期中性利率預(yù)期），通過觀察可以得出有4個委員投了3%，而其他的投票比較分散且基本都圍繞3%這個中樞，那么就可以認(rèn)為3%是未來長期的中性利率錨點。那么相對于目前4%-4.25%的基本利率，未來還有1%-1.25%的降息空間，有了這個基本判斷，我們就可以得出未來我國大概的降息空間也基本在這個范圍左右，那么從利率的角度上判斷，股市應(yīng)該還有上升的空間，房地產(chǎn)市場也還有較大的利率刺激儲備空間，最終大家就可以根據(jù)這些信息做一些資產(chǎn)配置的調(diào)整。

元寶的正確打開方式

現(xiàn)在我的評論區(qū)里一半都是元寶，@元寶，總結(jié)一下。@元寶，給我龍頭股。@元寶，評論一下。你們這些人年紀(jì)輕輕的就坐上輪椅了，元寶這元寶那，好像離了元寶就走不動道了，這里有必要花時間講一下現(xiàn)階段AI的正確使用方法。

現(xiàn)階段的AI更像是一個高效的助理，比如在搜索方面，我大學(xué)時候的google只能用關(guān)鍵詞搜索，但關(guān)鍵詞很難準(zhǔn)確描述你想要的內(nèi)容，所以你必須花大量時間在搜索結(jié)果里找到你想要的內(nèi)容，而現(xiàn)在的AI則可以理解你想要的準(zhǔn)確內(nèi)容并幫你整理出來。這里邏輯性比較強的讀者可能注意到了，AI只能幫你準(zhǔn)確整理出你想要的內(nèi)容，而對于你沒看過的分析報告，你本身并不知道報告里什么內(nèi)容是你想要的，或者你需要花很長時間來描述你想從報告里提取的相關(guān)信息，一片研報也就3000字左右，與其花時間在這些事上面還不如從輪椅上站起來自己走兩步，既能獲取全面的信息，又能看清楚分析的邏輯，而并非只得到一個分析結(jié)果。

當(dāng)然現(xiàn)在的AI還可以進行一些專業(yè)的模型測算，比如常用的DCF模型，以前都靠手算，現(xiàn)在只要你描述一下你想設(shè)定的參數(shù)，模型運算結(jié)果就會出來。這里邏輯能力比較強的讀者可能又注意到了，關(guān)鍵就在于參數(shù)的設(shè)定，因為這是主觀性很強的一件事，你如果本身并不具備相關(guān)的金融知識，你可能就無法正確使用AI來運行DCF模型測算。比如假設(shè)你是保守投資者，那么參數(shù)設(shè)定就需要偏保守，而你如果不懂DCF模型的話可能就沒辦法算出適合自己的結(jié)果。