01

市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)入新階段

中海、華潤(rùn)、保利開(kāi)始量身定做發(fā)展策略

隨著房地產(chǎn)新房市場(chǎng)供需關(guān)系的逐步扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。而且，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的需求壓抑，實(shí)際上全國(guó)各地市場(chǎng)都存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。所以，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如何抓住這些機(jī)會(huì)就非常重要。

近期，一些房企的表現(xiàn)就值得我們關(guān)注。

1、中海山東拿地聚焦?jié)鄡沙?，核心區(qū)高溢價(jià)搶灘，潛力區(qū)底價(jià)儲(chǔ)備

2025年1-8月，中海地產(chǎn)以54.9億元成為山東拿地金額最高的房企。進(jìn)一步觀察，其在山東的拿地動(dòng)作持續(xù)聚焦?jié)鄡纱蠛诵某鞘?，?020年起，便僅在青島、濟(jì)南拿地，且兩地拿地區(qū)域選擇呈現(xiàn)“核心區(qū)高溢價(jià)搶灘、潛力區(qū)底價(jià)儲(chǔ)備”的差異化特征。

投資能力一直是中海的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，且是最強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力！

2、新希望高調(diào)回歸，高溢價(jià)競(jìng)得大連住宅用地，樓面價(jià)破萬(wàn)

9 月 26 日，大連甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)街道郭家街小學(xué)西地塊經(jīng)過(guò)綠城、華潤(rùn)、新希望三家房企 54 輪競(jìng)拍 ，由新希望以 3.41 億元競(jìng)得，溢價(jià)率 23.6% ，樓面價(jià)約 10769 元 / ㎡。

據(jù)我們了解，盡管東北整體市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，但是像在大連這種久未供應(yīng)，斷供已久的市場(chǎng)板塊中，低容積率項(xiàng)目其實(shí)受歡迎程度仍舊很高，因此利潤(rùn)與流速都有保障。然而，整體客戶基數(shù)不夠深厚的問(wèn)題依然值得警惕的問(wèn)題。

3、民企得力加倉(cāng)寧波寧海，年內(nèi)已拿3宗地塊，總金額逾20億

10月11日，寧波寧海縣出讓1宗宅地，該地塊位于桃源街道，出讓面積29776平方米，容積率1.5-1.65。最終，地塊由得力溢價(jià)1.21%競(jìng)得，成交價(jià)約3.29億元，成交樓面價(jià)6700元/㎡。值得一提的是，進(jìn)入2025年，得力雖拿地?cái)?shù)量腰斬，但總金額并無(wú)太大變動(dòng)，截至目前其已獲3宗地塊，總金額約22.1億元（去年拿地金額24億）。

事實(shí)上，盡管當(dāng)前行業(yè)仍在承壓，且風(fēng)險(xiǎn)尚未出清。但在這一過(guò)程中，我們還是可以看到不少民營(yíng)企業(yè)在砥礪前行。除了濱江、龍湖、新希望、大華等頭部民企外，全國(guó)各地其實(shí)仍有像得力一樣的一大批民企在活躍，只不過(guò)它們往往對(duì)規(guī)模的追求沒(méi)有那么極致。

4、龍湖在京經(jīng)營(yíng)策略，做區(qū)域引領(lǐng)者、產(chǎn)品降維打擊、孵化創(chuàng)新項(xiàng)目

從2007年的龍湖·滟瀾山——龍湖北京首發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)五重園林的規(guī)制，到2025年的龍湖恩祥·凌雲(yún)頌（昌平主城）——將墅級(jí)的造園理念、社區(qū)配置和戶型設(shè)計(jì)全面“下沉”，龍湖在北京的發(fā)展過(guò)程中傾向于扮演“區(qū)域引領(lǐng)者”的角色。

盡管當(dāng)前龍湖在土地市場(chǎng)上動(dòng)作趨緩，但是其曾經(jīng)的做法，今天回過(guò)頭來(lái)看看或仍有啟發(fā)。

除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與時(shí)俱進(jìn)的投資及調(diào)整，更多房企也在尋求更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。如：

5、為地方政府解決問(wèn)題，華潤(rùn)在全國(guó)各地打造新一代理念的城市公園

9月，華潤(rùn)置地正式中標(biāo)上海南大智慧城“走馬塘水岸公園一期及32-01、36-02地塊”綠地景觀全周期建設(shè)咨詢服務(wù)項(xiàng)目，持續(xù)參與南大的開(kāi)發(fā)。事實(shí)上，華潤(rùn)置地當(dāng)前亦正在全國(guó)各地打造新一代理念的城市公園，包括三亞海棠河公園、深圳大沙河生態(tài)長(zhǎng)廊、成都東安湖體育公園、深圳人才公園等。

我們認(rèn)為，華潤(rùn)置地其實(shí)一直扮演著城市服務(wù)商的角色......

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6、保利發(fā)展股權(quán)劃轉(zhuǎn)引合并傳言，保利置業(yè)股價(jià)大漲20%

10月9日，保利發(fā)展公告稱，保利南方將其持有的保利發(fā)展股份全部劃轉(zhuǎn)至保利集團(tuán)，股份劃轉(zhuǎn)完成后，保利集團(tuán)對(duì)保利發(fā)展的直接持股比例將從3.03%躍升至40.72%。雖然此次公告并不涉及保利置業(yè)，但是由于集團(tuán)將對(duì)保利發(fā)展形成二級(jí)直管，也引發(fā)了“保利發(fā)展股權(quán)架構(gòu)調(diào)整，或?yàn)楹喜伮贰钡膫髀劇?/p>

10月10日，保利置業(yè)股價(jià)大幅上漲，截至收盤漲幅達(dá)19.5%，盤中漲幅一度超20%......

根據(jù)保利發(fā)展的回復(fù)，此舉主要為響應(yīng)國(guó)家“壓減法人層級(jí)”的政策要求，不涉及其他管理架構(gòu)變動(dòng)。

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7、萬(wàn)科董事長(zhǎng)辛杰辭職，深鐵總經(jīng)理黃力平接任，股價(jià)應(yīng)聲震蕩

萬(wàn)科的“歸途”著實(shí)有些坎坷。

10月13日，萬(wàn)科發(fā)布公告，董事長(zhǎng)辛杰因個(gè)人原因申請(qǐng)辭去本公司董事長(zhǎng)職務(wù)。與此同時(shí)，選舉深圳市地鐵集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理黃力平擔(dān)任新任董事長(zhǎng)。從市場(chǎng)傳聞看，9月18日，辛杰在深圳參會(huì)時(shí)被帶走，至今已有25天未公開(kāi)露面。萬(wàn)科高層人事變動(dòng)，也引發(fā)資本市場(chǎng)反應(yīng)，港股萬(wàn)科當(dāng)日低開(kāi)超過(guò)4.6%，A股市場(chǎng)同樣出現(xiàn)明顯下挫......

萬(wàn)科這場(chǎng)突發(fā)人事變動(dòng)的背后，或反映了國(guó)資救援模式的困境......

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企業(yè)之外，城市端也在不斷調(diào)整。

8、再探上海住宅新規(guī)，讓地和讓立體空間，且鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)公共配套空間

9月26日，上海規(guī)劃與自然資源局發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》的通知，意味著上海建筑新規(guī)終于落地。從內(nèi)容上看，本次新規(guī)涵蓋城市設(shè)計(jì)、環(huán)境品質(zhì)、建筑功能等5大類、17個(gè)具體的細(xì)節(jié)......

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9、深圳住宅限高新規(guī)落地，超80米審批收緊，背后或劍指供應(yīng)縮減

10月10日，深圳市規(guī)劃和自資局和深圳市住建局聯(lián)合發(fā)布穩(wěn)妥推進(jìn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施通知，對(duì)深圳新規(guī)劃項(xiàng)目提出了更多的要求，尤其在建筑高度方面。

此前，深圳舊改住宅項(xiàng)目高度通常能達(dá)150米，容量率上限是6。因此，深圳不論是超高層住宅數(shù)量、密度、高度均位居全國(guó)前列。但根據(jù)最新限高要求，同樣一塊地可建的房子起碼減少一半......

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城市之外，一些市場(chǎng)也值得我們關(guān)注。

10、全國(guó)樓市普跌，陜北縣城定邊卻3年間新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲逾25%

當(dāng)一、二線城市在調(diào)控與觀望中跌跌不休時(shí)，定邊縣新開(kāi)盤商品房均價(jià)已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年間，縣城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲逾25%，漲幅明顯。

市場(chǎng)能上揚(yáng)的核心還是供需......

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11、中信證券：房企新貨是決定開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)和未來(lái)發(fā)展彈性的關(guān)鍵

根據(jù)研究，2024年之后企業(yè)新獲得的土地項(xiàng)目，已經(jīng)是主要的盈利來(lái)源。

12、國(guó)金證券：四季度還有增量政策嗎？未來(lái)重點(diǎn)或是存量政策的優(yōu)化

當(dāng)前政策重心在于通過(guò)調(diào)整現(xiàn)有政策的形式、節(jié)奏和用途來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)深化改革以提升 全要素生產(chǎn)率 ，這與未來(lái) “十五五”規(guī)劃 的政策方向一致。

02

中信：除了上海、杭州、成都，都是其他城市？

城市新格局。

本文節(jié)選自中信證券

當(dāng)前，不同城市新房市場(chǎng)的盈利能力差異很大，少數(shù)城市貢獻(xiàn)了大多數(shù)的盈利，且高盈利城市不等同于一般認(rèn)為的一線城市。

在當(dāng)前偏弱的市場(chǎng)環(huán)境中，能獲得良好的回報(bào)的城市已經(jīng)不多，據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)研究，杭州、上海、成都三個(gè)城市在2024年之后新增的項(xiàng)目，一般能獲得良好的回報(bào)，估計(jì)凈利潤(rùn)率在8%上下。而深圳、西安、合肥三個(gè)城市，雖然景氣度遠(yuǎn)不如前面3個(gè)城市，但也不乏熱銷樓盤，項(xiàng)目盈利能力尚可。其他城市則受到市場(chǎng)下行影響更大，預(yù)計(jì)新出讓土地的平均潛在凈利潤(rùn)率相對(duì)更低，或去化速度更慢。

由此，我們將上海、杭州、成都稱為一類區(qū)域，深圳、西安和合肥稱為二類區(qū)域，其他城市稱為三類區(qū)域。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，2024年之后企業(yè)新獲得的土地項(xiàng)目，已經(jīng)是主要的盈利來(lái)源。所以，2024年之后在一類區(qū)域拿地較為積極主動(dòng)、占比較高的公司，在未來(lái)銷售去化和盈利能力方面將會(huì)具備優(yōu)勢(shì)。比如濱江集團(tuán)、招商蛇口、華潤(rùn)置地在這一項(xiàng)的排名當(dāng)中就位居前列，一類區(qū)域拿地占比顯著超過(guò)其他公司。

而如果比較2024年之后和2022年之后一類區(qū)域拿地占比變化程度，則華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂排名居前，說(shuō)明這些公司在2024年之后區(qū)域聚焦更為堅(jiān)決。

如果算上二類區(qū)域，則濱江集團(tuán)、招商蛇口在行業(yè)內(nèi)一二類區(qū)域拿地占比明顯領(lǐng)先。

需要說(shuō)明的是，這一研究方法是存在一定缺陷的。但是，這一辦法除了在區(qū)域篩選上有主觀性，在數(shù)據(jù)上則完全客觀，而且較之僅以一二線城市占比來(lái)衡量拿地質(zhì)量的辦法也明顯更符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。

整體來(lái)看，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于下行階段，但新房供給過(guò)大的局面已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)過(guò)高的情況已經(jīng)明顯緩解，市場(chǎng)具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)層面來(lái)看，如果一家企業(yè)新貨比較充分，且布局區(qū)域集中在杭州、上海、成都等地的公司，那么未來(lái)發(fā)展就值得我們關(guān)注。

03

瑞銀：中國(guó)樓市還會(huì)繼續(xù)下行

還有下行空間。

最近，瑞銀全球研究報(bào)告對(duì)9月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入分析，我們將主要結(jié)論與大家分享。

結(jié)論一：行情分化

二手房延續(xù)跌勢(shì)，高品質(zhì)新房/倒掛盤受到追捧，認(rèn)購(gòu)率高；郊區(qū)和市區(qū)分化；小戶型和大戶型分化。

：關(guān)于市場(chǎng)的分化與背離，我們?cè)谧蛱煳覀兊奈恼吕镉休^為詳細(xì)的分享，大家可以搭配著看

結(jié)論二：樓市會(huì)繼續(xù)下行

原因是之前的政府回購(gòu)商品房用作保障性住宅以及城市更新，都沒(méi)有得到良好的執(zhí)行，現(xiàn)在又缺乏增量政策，已經(jīng)沒(méi)可打的牌了，且市場(chǎng)出現(xiàn)了“耐政策性”。

為什么政策出了推不下去？有4個(gè)原因：

①議價(jià)困難，都是打折，開(kāi)發(fā)商干嘛不自己打折賣給市場(chǎng)呢？

開(kāi)發(fā)商打折銷售并非不可行，但當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商面臨多重壓力，一是土地成本剛性，尤其通過(guò)公開(kāi)招拍掛獲取的土地，二是融資成本高企，三是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎。若大幅降價(jià)可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，如項(xiàng)目利潤(rùn)微薄甚至虧損，會(huì)更加影響企業(yè)現(xiàn)金流和償債能力。

②地方政府沒(méi)錢，回購(gòu)?fù)恋夭⒉皇菍?duì)開(kāi)發(fā)商雪中送炭，維系其現(xiàn)金流，而是掛賬，最多是變更土地性質(zhì)，變商業(yè)為住宅，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流沒(méi)有獲得實(shí)際改善；

③超長(zhǎng)期國(guó)債能否用到城投開(kāi)發(fā)上還是個(gè)問(wèn)題，因?yàn)閾?dān)心又給成了隱性債；

④之前傳言央行和AMC可能下場(chǎng)去收購(gòu)商品房，體制內(nèi)專家說(shuō)不太可能。

結(jié)論三：一線租金在持續(xù)下跌，年度降了4%

租金下降的原因復(fù)雜，包括二手房業(yè)主因銷售困難而轉(zhuǎn)售為租、收入預(yù)期下降、失業(yè)增加以及保障性住房供應(yīng)的增加。貝殼預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在2027年觸底，屆時(shí)租金收益率將達(dá)到3%，大概還有30%的跌幅，目前一線城市約為2%。

結(jié)論四：短期內(nèi)難有重大政策支撐

專家和開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，進(jìn)一步的房地產(chǎn)政策放松空間有限，短期內(nèi)不太可能推出現(xiàn)房銷售政策，這意味著市場(chǎng)在短期內(nèi)難有重大政策利好支撐。

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