01

市場供需關(guān)系進入新階段

中海、華潤、保利開始量身定做發(fā)展策略

隨著房地產(chǎn)新房市場供需關(guān)系的逐步扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。而且，經(jīng)過長時間的需求壓抑，實際上全國各地市場都存在一定的市場機會。所以，對于房企來說，如何抓住這些機會就非常重要。

近期，一些房企的表現(xiàn)就值得我們關(guān)注。

1、中海山東拿地聚焦?jié)鄡沙牵诵膮^(qū)高溢價搶灘，潛力區(qū)底價儲備

2025年1-8月，中海地產(chǎn)以54.9億元成為山東拿地金額最高的房企。進一步觀察，其在山東的拿地動作持續(xù)聚焦?jié)鄡纱蠛诵某鞘?，?020年起，便僅在青島、濟南拿地，且兩地拿地區(qū)域選擇呈現(xiàn)“核心區(qū)高溢價搶灘、潛力區(qū)底價儲備”的差異化特征。

投資能力一直是中海的核心競爭力之一，且是最強勢的競爭力！

2、新希望高調(diào)回歸，高溢價競得大連住宅用地，樓面價破萬

9 月 26 日，大連甘井子區(qū)機場街道郭家街小學西地塊經(jīng)過綠城、華潤、新希望三家房企 54 輪競拍 ，由新希望以 3.41 億元競得，溢價率 23.6% ，樓面價約 10769 元 / ㎡。

據(jù)我們了解，盡管東北整體市場表現(xiàn)疲軟，但是像在大連這種久未供應(yīng)，斷供已久的市場板塊中，低容積率項目其實受歡迎程度仍舊很高，因此利潤與流速都有保障。然而，整體客戶基數(shù)不夠深厚的問題依然值得警惕的問題。

3、民企得力加倉寧波寧海，年內(nèi)已拿3宗地塊，總金額逾20億

10月11日，寧波寧海縣出讓1宗宅地，該地塊位于桃源街道，出讓面積29776平方米，容積率1.5-1.65。最終，地塊由得力溢價1.21%競得，成交價約3.29億元，成交樓面價6700元/㎡。值得一提的是，進入2025年，得力雖拿地數(shù)量腰斬，但總金額并無太大變動，截至目前其已獲3宗地塊，總金額約22.1億元（去年拿地金額24億）。

事實上，盡管當前行業(yè)仍在承壓，且風險尚未出清。但在這一過程中，我們還是可以看到不少民營企業(yè)在砥礪前行。除了濱江、龍湖、新希望、大華等頭部民企外，全國各地其實仍有像得力一樣的一大批民企在活躍，只不過它們往往對規(guī)模的追求沒有那么極致。

4、龍湖在京經(jīng)營策略，做區(qū)域引領(lǐng)者、產(chǎn)品降維打擊、孵化創(chuàng)新項目

從2007年的龍湖·滟瀾山——龍湖北京首發(fā)項目，開創(chuàng)五重園林的規(guī)制，到2025年的龍湖恩祥·凌雲(yún)頌（昌平主城）——將墅級的造園理念、社區(qū)配置和戶型設(shè)計全面“下沉”，龍湖在北京的發(fā)展過程中傾向于扮演“區(qū)域引領(lǐng)者”的角色。

盡管當前龍湖在土地市場上動作趨緩，但是其曾經(jīng)的做法，今天回過頭來看看或仍有啟發(fā)。

除了開發(fā)業(yè)務(wù)與時俱進的投資及調(diào)整，更多房企也在尋求更多的發(fā)展機會。如：

5、為地方政府解決問題，華潤在全國各地打造新一代理念的城市公園

9月，華潤置地正式中標上海南大智慧城“走馬塘水岸公園一期及32-01、36-02地塊”綠地景觀全周期建設(shè)咨詢服務(wù)項目，持續(xù)參與南大的開發(fā)。事實上，華潤置地當前亦正在全國各地打造新一代理念的城市公園，包括三亞海棠河公園、深圳大沙河生態(tài)長廊、成都東安湖體育公園、深圳人才公園等。

我們認為，華潤置地其實一直扮演著城市服務(wù)商的角色......

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6、保利發(fā)展股權(quán)劃轉(zhuǎn)引合并傳言，保利置業(yè)股價大漲20%

10月9日，保利發(fā)展公告稱，保利南方將其持有的保利發(fā)展股份全部劃轉(zhuǎn)至保利集團，股份劃轉(zhuǎn)完成后，保利集團對保利發(fā)展的直接持股比例將從3.03%躍升至40.72%。雖然此次公告并不涉及保利置業(yè)，但是由于集團將對保利發(fā)展形成二級直管，也引發(fā)了“保利發(fā)展股權(quán)架構(gòu)調(diào)整，或為合并鋪路”的傳聞。

10月10日，保利置業(yè)股價大幅上漲，截至收盤漲幅達19.5%，盤中漲幅一度超20%......

根據(jù)保利發(fā)展的回復，此舉主要為響應(yīng)國家“壓減法人層級”的政策要求，不涉及其他管理架構(gòu)變動。

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7、萬科董事長辛杰辭職，深鐵總經(jīng)理黃力平接任，股價應(yīng)聲震蕩

萬科的“歸途”著實有些坎坷。

10月13日，萬科發(fā)布公告，董事長辛杰因個人原因申請辭去本公司董事長職務(wù)。與此同時，選舉深圳市地鐵集團黨委副書記、總經(jīng)理黃力平擔任新任董事長。從市場傳聞看，9月18日，辛杰在深圳參會時被帶走，至今已有25天未公開露面。萬科高層人事變動，也引發(fā)資本市場反應(yīng)，港股萬科當日低開超過4.6%，A股市場同樣出現(xiàn)明顯下挫......

萬科這場突發(fā)人事變動的背后，或反映了國資救援模式的困境......

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企業(yè)之外，城市端也在不斷調(diào)整。

8、再探上海住宅新規(guī)，讓地和讓立體空間，且鼓勵開發(fā)公共配套空間

9月26日，上海規(guī)劃與自然資源局發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》的通知，意味著上海建筑新規(guī)終于落地。從內(nèi)容上看，本次新規(guī)涵蓋城市設(shè)計、環(huán)境品質(zhì)、建筑功能等5大類、17個具體的細節(jié)......

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9、深圳住宅限高新規(guī)落地，超80米審批收緊，背后或劍指供應(yīng)縮減

10月10日，深圳市規(guī)劃和自資局和深圳市住建局聯(lián)合發(fā)布穩(wěn)妥推進《住宅項目規(guī)范》實施通知，對深圳新規(guī)劃項目提出了更多的要求，尤其在建筑高度方面。

此前，深圳舊改住宅項目高度通常能達150米，容量率上限是6。因此，深圳不論是超高層住宅數(shù)量、密度、高度均位居全國前列。但根據(jù)最新限高要求，同樣一塊地可建的房子起碼減少一半......

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城市之外，一些市場也值得我們關(guān)注。

10、全國樓市普跌，陜北縣城定邊卻3年間新房價格累計上漲逾25%

當一、二線城市在調(diào)控與觀望中跌跌不休時，定邊縣新開盤商品房均價已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年間，縣城新房價格累計上漲逾25%，漲幅明顯。

市場能上揚的核心還是供需......

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11、中信證券：房企新貨是決定開發(fā)企業(yè)業(yè)績和未來發(fā)展彈性的關(guān)鍵

根據(jù)研究，2024年之后企業(yè)新獲得的土地項目，已經(jīng)是主要的盈利來源。

12、國金證券：四季度還有增量政策嗎？未來重點或是存量政策的優(yōu)化

當前政策重心在于通過調(diào)整現(xiàn)有政策的形式、節(jié)奏和用途來支撐經(jīng)濟增長，同時深化改革以提升 全要素生產(chǎn)率 ，這與未來 “十五五”規(guī)劃 的政策方向一致。

02

中信：除了上海、杭州、成都，都是其他城市？

城市新格局。

本文節(jié)選自中信證券

當前，不同城市新房市場的盈利能力差異很大，少數(shù)城市貢獻了大多數(shù)的盈利，且高盈利城市不等同于一般認為的一線城市。

在當前偏弱的市場環(huán)境中，能獲得良好的回報的城市已經(jīng)不多，據(jù)我們的統(tǒng)計研究，杭州、上海、成都三個城市在2024年之后新增的項目，一般能獲得良好的回報，估計凈利潤率在8%上下。而深圳、西安、合肥三個城市，雖然景氣度遠不如前面3個城市，但也不乏熱銷樓盤，項目盈利能力尚可。其他城市則受到市場下行影響更大，預計新出讓土地的平均潛在凈利潤率相對更低，或去化速度更慢。

由此，我們將上海、杭州、成都稱為一類區(qū)域，深圳、西安和合肥稱為二類區(qū)域，其他城市稱為三類區(qū)域。

從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，2024年之后企業(yè)新獲得的土地項目，已經(jīng)是主要的盈利來源。所以，2024年之后在一類區(qū)域拿地較為積極主動、占比較高的公司，在未來銷售去化和盈利能力方面將會具備優(yōu)勢。比如濱江集團、招商蛇口、華潤置地在這一項的排名當中就位居前列，一類區(qū)域拿地占比顯著超過其他公司。

而如果比較2024年之后和2022年之后一類區(qū)域拿地占比變化程度，則華潤置地、招商蛇口、中國金茂排名居前，說明這些公司在2024年之后區(qū)域聚焦更為堅決。

如果算上二類區(qū)域，則濱江集團、招商蛇口在行業(yè)內(nèi)一二類區(qū)域拿地占比明顯領(lǐng)先。

需要說明的是，這一研究方法是存在一定缺陷的。但是，這一辦法除了在區(qū)域篩選上有主觀性，在數(shù)據(jù)上則完全客觀，而且較之僅以一二線城市占比來衡量拿地質(zhì)量的辦法也明顯更符合市場的實際情況。

整體來看，盡管房地產(chǎn)市場仍然處于下行階段，但新房供給過大的局面已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，房價過高的情況已經(jīng)明顯緩解，市場具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

從開發(fā)業(yè)務(wù)層面來看，如果一家企業(yè)新貨比較充分，且布局區(qū)域集中在杭州、上海、成都等地的公司，那么未來發(fā)展就值得我們關(guān)注。

03

瑞銀：中國樓市還會繼續(xù)下行

還有下行空間。

最近，瑞銀全球研究報告對9月國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行了深入分析，我們將主要結(jié)論與大家分享。

結(jié)論一：行情分化

二手房延續(xù)跌勢，高品質(zhì)新房/倒掛盤受到追捧，認購率高；郊區(qū)和市區(qū)分化；小戶型和大戶型分化。

：關(guān)于市場的分化與背離，我們在昨天我們的文章里有較為詳細的分享，大家可以搭配著看

結(jié)論二：樓市會繼續(xù)下行

原因是之前的政府回購商品房用作保障性住宅以及城市更新，都沒有得到良好的執(zhí)行，現(xiàn)在又缺乏增量政策，已經(jīng)沒可打的牌了，且市場出現(xiàn)了“耐政策性”。

為什么政策出了推不下去？有4個原因：

①議價困難，都是打折，開發(fā)商干嘛不自己打折賣給市場呢？

開發(fā)商打折銷售并非不可行，但當前市場環(huán)境下，開發(fā)商面臨多重壓力，一是土地成本剛性，尤其通過公開招拍掛獲取的土地，二是融資成本高企，三是對市場預期謹慎。若大幅降價可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，如項目利潤微薄甚至虧損，會更加影響企業(yè)現(xiàn)金流和償債能力。

②地方政府沒錢，回購土地并不是對開發(fā)商雪中送炭，維系其現(xiàn)金流，而是掛賬，最多是變更土地性質(zhì)，變商業(yè)為住宅，開發(fā)商的現(xiàn)金流沒有獲得實際改善；

③超長期國債能否用到城投開發(fā)上還是個問題，因為擔心又給成了隱性債；

④之前傳言央行和AMC可能下場去收購商品房，體制內(nèi)專家說不太可能。

結(jié)論三：一線租金在持續(xù)下跌，年度降了4%

租金下降的原因復雜，包括二手房業(yè)主因銷售困難而轉(zhuǎn)售為租、收入預期下降、失業(yè)增加以及保障性住房供應(yīng)的增加。貝殼預計，房地產(chǎn)市場可能在2027年觸底，屆時租金收益率將達到3%，大概還有30%的跌幅，目前一線城市約為2%。

結(jié)論四：短期內(nèi)難有重大政策支撐

專家和開發(fā)商普遍認為，進一步的房地產(chǎn)政策放松空間有限，短期內(nèi)不太可能推出現(xiàn)房銷售政策，這意味著市場在短期內(nèi)難有重大政策利好支撐。

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