文｜鄧浩志

“十一”廣州樓市真實情況：成交跌了一半

“十一”長假落幕，各大統(tǒng)計機構陸續(xù)公布成交數據。有媒體報道“廣州新房銷售國慶期間，環(huán)比暴增4倍”，看似火得一塌糊涂，實際上是一份毫無參考價值的環(huán)比數據：一則周度數據本就存在較大的波動性；二則把假期與非假期對比，未免過于刻意。因此，“十一樓市火爆”并不成立。正如春節(jié)后出行人數驟降，不會得出“中國人旅行需求大幅萎縮”的結論。

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廣州某頭部渠道中介機構統(tǒng)計顯示，各大樓盤“十一檔”僅完成全年銷售任務計劃的50%左右。天河、海珠、增城新塘等板塊相對理想，大概完成了計劃的70%；番禺、黃埔及其他外圍區(qū)域完成度僅40%左右，情況比較糟糕。由于這該機構在市場內以“銷售強人”著稱，如果他們進入的樓盤完成度平均只有50%，則其未進駐的樓盤完成度只會更低。今年“十一”的樓市表現很讓業(yè)內失望。

從銷售絕對值看，今年“十一”8天假期，多數樓盤成交不足20套，能上30套已算不錯；而去年同期，單盤普遍成交基本在50~100套之間，今年“十一”的成交量尚不足去年同期的一半。需要指出的是，去年“十一”前廣州宣布全面取消限購，疊加降首付、降利息等史詩級利好；今年的“金九銀十”至今未見任何政策出臺。

再看另一家場內代理頭部機構的總結，他們梳理出五點結論：

1、成交規(guī)模同比下降45%，較今年“五一”期間再降25%；

2、優(yōu)質貨源緊缺，國慶檔期新增供應僅1400套，創(chuàng)6年來新低；

3、新房價格總體穩(wěn)定，僅20%的項目推出優(yōu)惠，且幅度較??；

4、剛需客戶成市場主力，成交均價集中在250~450萬元之間；

5、市場熱點集中于核心主城區(qū)，外加老黃埔及番禺北部。

“百強房企9月業(yè)績回升”之說，實屬極端以偏概全

近期有媒體報道：百強房企9月業(yè)績回升，操盤銷售額2500億元，72家環(huán)比上漲，并據此斷言“樓市全面復蘇”。

這一結論存在明顯漏洞：

1、業(yè)績“環(huán)比”上漲，對比雙方分別為“金九”與傳統(tǒng)淡季8月，這種環(huán)比毫無意義。應看的是同比，9月百強房企銷售額同比僅上漲0.4%，根本稱不上喜報。

2、從二手成交量看，除北上深外，其余城市悉數下跌。二手成交量是目前觀測樓市相對靠譜的指標；當全國都下滑，只有百強房企是上升，只能說明市場進一步向頭部集中。簡單描述是市場總規(guī)模在萎縮，大房企基本保住規(guī)模，中小房企潰不成軍；。

3、一手數據參考價值日益下降，經常有季度末、年底集中網簽現象，其中緣由不便展開，業(yè)內人士自明。

4、單月數據的輕微波動不具決定性。單看9月，百強房企業(yè)績同比僅增0.4%；但今年1~8月，百強房企業(yè)績已創(chuàng)近十年新低。龍頭保利是唯一過2000億元的房企，年極大可能一家過3000億的房企都沒有。9個月里，挑一個月同比增長0.4%，顯然是極端的以偏概全。

個人觀點，僅供參考