項(xiàng)目稀不稀缺

其實(shí)都是對比出來的

看過全國這么多頂尖的產(chǎn)品之后，再來討論，什么稀缺的項(xiàng)目？

秉持著單盤主義一直以來的價值觀，我們篩選的標(biāo)準(zhǔn)和門檻也越來越高

而今天要和大家聊的不僅僅是一個項(xiàng)目

這里甚至可以說是上海的一片區(qū)域、一個板塊

看完這片土地的前世今生、背后蘊(yùn)藏的文化與價值、以及一家房企愿意在此投入的心力

你大概也會和我一樣感慨：真的不會再有第二次了

這是上海極為稀缺的項(xiàng)目樣本

這也是行業(yè)孤品級的開發(fā)模式

項(xiàng)目的開始，稀缺的源頭，都來自于這片特殊的土地

這是我看盤多年來在上海也都不曾見過的宏偉巨制

從上帝角度俯瞰

它呈現(xiàn)在眼前的樣貌和底蘊(yùn)，就足夠讓人震撼，空間格局上本就是得天獨(dú)厚的一片土地

整個區(qū)域四周，被水系緊緊環(huán)繞，內(nèi)嵌三塊完整的平地，同時三塊地又被內(nèi)部水系區(qū)隔，組成三座島嶼式的格局

這還是上海保存最完整的江南縣城建制

這里是上海唯一還保留著完整的護(hù)城河、城隍廟、十字街區(qū)、水城門的地方

實(shí)景圖

這些上海過往底蘊(yùn)和文化的重要標(biāo)志

都讓接下來發(fā)生的一切，變得獨(dú)一無二

物理空間格局上看，整體更新范圍的體量，已是上海城市更新和歷史風(fēng)貌保護(hù)的最宏大巨制

因此，關(guān)于這片土地，還被賦予了一個更宏大的名字：城市更新實(shí)踐區(qū)

規(guī)劃示意圖

約3.2平方公里的時代恢弘巨制

意味著在這片土地上的風(fēng)貌保護(hù)和更新是成片式的，這樣規(guī)模和指標(biāo)在上海是絕版

與其說這是一個項(xiàng)目，不如說這是上海城市更新的超級范本

它不僅要傳承上海海派文化的根脈

還是上海最大成片風(fēng)貌保護(hù)的樣板段

在這樣的條件下，才造就了上海一個極少有的，在文脈底盤下托出的超大更新規(guī)劃

也才讓我們找到了一個行業(yè)約20年都罕見的孤本作品

01

讓這里從土壤肌理到開發(fā)模式都變得不同

以及之所以會有這么超級大體量的開發(fā)

背后主要操盤是一次央地合作模式：中交城投和青浦新城公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

中交城投發(fā)力聚焦的約1.45平方公里城市更新實(shí)踐區(qū)，也是這片土地開發(fā)難度最高、改造最難的集中區(qū)域

中交城投參與策劃開發(fā)區(qū)域示意圖

在這約1.45平方公里上，擁有著千年的文脈和歷史的老城廂，有著上海大量的文化歷史遺產(chǎn)，更新改造的復(fù)雜程度是史無前例的

青浦老城廂作為上海44個歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)中唯一的江南風(fēng)貌城廂

這里擁有現(xiàn)存上海最完整的城廂建制，龜背型護(hù)城河、十字街區(qū)、城隍廟、曲水園等這些我們認(rèn)知上海文化的重要標(biāo)志

規(guī)劃示意圖

不僅如此，青浦老城廂和黃浦老城廂并立為上海一東一西的城市記憶，是上海唯二保存完好的老城廂遺址

這上海的兩大城廂，同是上海根脈，但卻走的是差異化發(fā)展路徑

對比黃浦老城廂以古為主、修舊如舊的狀態(tài)

青浦老城廂則是在傳承文脈的基礎(chǔ)上，更多的做向古求新、古今融合的嘗試

中交城投在這片土地的整體城市更新手法上，提出了多種創(chuàng)新思路

第一、歷史肌理的傳承和重塑并存

在原有水系、老城廂、歷史風(fēng)貌古宅、街鎮(zhèn)、老城門的土地肌理上

形成“一城一廂一島”的聯(lián)動發(fā)展格局，并全新創(chuàng)造未來的“T字主軸”

規(guī)劃示意圖

南北向是歷史文化軸，沿著寶慶街恢復(fù)傳統(tǒng)記憶，激活多處文保

東西向是城市功能軸，未來會形成藝術(shù)島、集中商業(yè)等現(xiàn)代藝術(shù)空間

第二、從歷史生活靈感中，創(chuàng)造現(xiàn)代新場景

在青浦這片土地上，溯源古代“清溪十景”的意境與格局，融合現(xiàn)代生活理念與審美，創(chuàng)新打造“清溪十五景”

實(shí)景圖

古今映照著記憶中的歷史風(fēng)貌，將江南場景融入當(dāng)代的生活方式

第三、對歷史風(fēng)貌建筑，投入絕對的尊重和耐心

而老城廂擁有大量的、成片的歷史風(fēng)貌建筑

中交城投以“保護(hù)修繕、修舊如舊”原則，采用保留改造+注入新動能的創(chuàng)新手法

實(shí)景圖

百年歷史建筑行素堂黃宅搖身一變成為文化藝術(shù)展廳，而胡宅則是引入青浦老字號瑞蘭豆坊變身咖啡館，傳承豆腐文化創(chuàng)造新消費(fèi)場景

實(shí)景圖

第四、更新的顆粒度是由表及里全方位滲透

可以看到，中交城投對于這片土地的更新，不是簡單的翻新，更不是推倒重建

而是對各種不同的空間，采用了完全不同，因地制宜的手法

即便是相鄰街道的改造也提出兩種截然不同的風(fēng)格和方案

效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

通過這樣層次不同的方式

由表面向內(nèi)里滲透，也代表了中交城投對這片擁有千年文脈與歷史土地的態(tài)度

中交城投讓一塊有價值的土地，文化和底蘊(yùn)有傳承，也有創(chuàng)新

并將這條江南水岸線，打造成上海未來最生動的一條人文藝術(shù)岸線

在藝術(shù)島創(chuàng)造中，空間和自然將會最大程度讓渡給公共服務(wù)

效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

從水城門開始，打造多個文化地標(biāo)，藝術(shù)裝置，營造24小時永不謝幕的藝術(shù)聚落走廊

示意圖

而沿著水岸線，連接著藝術(shù)島和老城廂的交界處，中交城投還留有一手底牌，用集中商業(yè)串聯(lián)，成為整個板塊未來活力樞紐角色

效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

作為連接著藝術(shù)島和老城廂的節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)古和今過渡的融合

一座現(xiàn)代、藝術(shù)、文化交融的江南新天地商業(yè)空間，徐徐展開

在這里全新生活形態(tài)，叫做：生態(tài)、藝術(shù)、商業(yè)共同創(chuàng)造繁榮

02

而為什么說在這樣的底色之下

會誕生一個上海二十年都罕見的孤本項(xiàng)目

不論其他，上海擁有真正如此豐厚底蘊(yùn)的土地，也就兩個老城廂片區(qū)

而讓項(xiàng)目能夠觸及另一個稀缺天花板的原因，來自于首發(fā)地塊的容積率，僅僅只有約1.0

效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

2012年開始，國家開始全面收緊低密度住宅，上海明確規(guī)定停止供應(yīng)容積率小于1的住宅用地

我順便回顧了近五年上海出讓的低容積率地塊中，容積率接近1的土地，少之又少

這三年出讓的土地，容積率接近于1的，有且僅有一塊

而青浦更是已經(jīng)近20年都沒有出讓過如此低密的土地

正是因?yàn)橹薪怀峭睹鎸@樣的一塊地拿出來的魄力

成為一個依水而生，眺望著老城廂文脈，期盼著藝術(shù)島活力的合院+疊墅的純別墅社區(qū)

這些與生俱來的基因，激發(fā)中交城投對于這塊地?zé)o比的尊重和投入度

效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

南廂觀寧府

在純粹的土地和容積率之上，項(xiàng)目還規(guī)劃了非常純粹的產(chǎn)品面積段：疊加約170-260 ㎡、合院約200-360㎡

以純粹的大戶型定位，為青浦帶來一個約20年罕見的真別墅產(chǎn)品，對應(yīng)青浦的少數(shù)層峰人士，是真正意義上的世家大宅，真正為極少數(shù)人而定制的產(chǎn)品

小區(qū)總戶數(shù)只有約140戶，但卻擁有約1：3的高車位配比，這在上海也是極少能夠見到的稀缺配置

這種低戶數(shù)與高車位配比的組合，不僅充分滿足高端家庭多車配置的需求，營造出了私密靜謐的居住氛圍

每一戶人家都仿佛擁有了獨(dú)立的生活的一方天地，不用擔(dān)心過多干擾

從建筑立面和大門設(shè)計(jì)來看，也能夠感受到其傳世大宅的名門氣質(zhì)

觀寧府大門以奢石墻面、金屬坡屋面以及仿木色鋁板組成典雅高貴的社區(qū)大門

效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

以奢石鑲嵌打造門把手，一眼望去，盡是豪門氣質(zhì)

立面通過多種新中式元素構(gòu)筑東方建筑美學(xué)，讓建筑本身溫潤厚重從而歷久彌新

第一、超配用材

合院立面采用印度白金石材干掛，隨時間沉淀，愈顯得溫潤

合院效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

局部鋁板線條以極窄縫工藝拼接，呈現(xiàn)未來感的金屬流線，窗框金屬收邊采用外灘萬國建筑同款銅藝包邊處理手法

但若細(xì)品便會發(fā)現(xiàn)，這些新材料的運(yùn)用，并未折損新中式的優(yōu)雅底蘊(yùn)

立面細(xì)部效果圖

鋁板以極窄收邊勾勒屋架，形態(tài)更顯纖細(xì)挺拔；鳳尾脊、挑檐、山花與魚鱗瓦，借金屬質(zhì)感重生，東方氣韻反倒愈發(fā)靈動

第二、極致的開窗比例，搭配超寬幅玻璃，單窗面積更大，約為6㎡，帶來明亮通透感

合院效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

高比例的玻璃面積，不僅僅讓立面更顯輕盈高級，還能充分汲取外部景觀資源，交付江南水鄉(xiāng)與自然和諧共生的生活體感

疊墅立面延續(xù)大宅風(fēng)范，選擇采用印度藍(lán)石材，以藍(lán)灰色調(diào)和交錯的紋理，呈現(xiàn)出優(yōu)雅而獨(dú)特的氣質(zhì)

疊墅效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

遠(yuǎn)處老城廂的青磚灰瓦錯落有致，與現(xiàn)代建筑交相輝映

從鳥瞰效果圖可以看到，項(xiàng)目在南門片區(qū)里占據(jù)住宅部分的核心位置

規(guī)劃示意圖

地塊四至形成雙面環(huán)水的玉帶環(huán)腰水系格局，同時依托于青浦城區(qū)，外部也擁有城市級別資源

內(nèi)部的園林設(shè)計(jì)，依據(jù)“一軸兩園、五進(jìn)十景”規(guī)劃，打造出層次豐富、景致各異的景觀空間

方案示意圖

并以豫園造景手法為靈感，提取樓閣、折橋、墨池等中式元素，造景中盡顯老城廂文化的獨(dú)特魅力，使整個社區(qū)充滿了人文氣息和生活情趣

會所效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

社區(qū)還隱藏著未來生活的彩蛋：南北雙會所+下沉庭院景觀

會所效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

會所效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

中交城投決定為社區(qū)定制上海罕見的園林雙會所公區(qū)

在對目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣和圈層做了充分調(diào)研后

會所未來將會引入7大主題，包括恒溫泳池、健身、私宴、書吧、行政酒廊等功能

會所效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

會所依然延續(xù)大面積玻璃作為主要的材料

因?yàn)橛辛诉@樣的玻璃尺度，會所和景觀之間的聯(lián)系也就更好的交互在一起

會所效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

我們可以想象得到未來在南廂觀寧府的生活場景

生于千年老城廂文脈上，左手自然，右手人文

歷史文脈、二十年未見的容積率約為1的土地稀缺度、枕水而生的格局、城市級別配套環(huán)繞

一個占據(jù)了稀缺土地，又帶著重塑上海別墅產(chǎn)品力決心的項(xiàng)目就這樣誕生

03

接下來是堅(jiān)持社區(qū)低密和純粹后，產(chǎn)品帶來的滾雪球效應(yīng)

我們說什么是單盤主義

大概就是當(dāng)開發(fā)商面對一塊擁有稀缺土地價值的地塊，依然保持產(chǎn)品敬畏

中交城投對這個產(chǎn)品投入的研發(fā)密度和創(chuàng)新態(tài)度，讓獨(dú)一無二變得無與倫比

來看約240平的合院戶型圖，你能感受到內(nèi)部空間的闊綽程度

合院戶型圖

也可以想象得到這樣的產(chǎn)品，將會如何讓未來生活體感變得完全不同

一樓前后花園院子入戶的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主真正實(shí)現(xiàn)了與自然的親密接觸

不僅如此，整個合院產(chǎn)品的私密專屬儀式感生活又將進(jìn)一步提升，每一次歸家都成為一場穿越花園的靜謐之旅

一層約6.7米挑高的客廳，大家可以想象未來陽光透過超寬幅落地玻璃灑入的時候，生活明媚的感覺

約9.4米超大面寬、環(huán)幕景觀視野，無論是與家人一起欣賞日出日落，還是邀請朋友來家中歡聚一堂，從各個視角都全方位飽覽周邊的美景

合院效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

約5.9米高的地下室，拉開豎向空間尺度，創(chuàng)造無與倫比的空間使用感

合院效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

如果說合院產(chǎn)品演繹了什么叫做將得天獨(dú)厚的優(yōu)勢

那么，在疊墅產(chǎn)品的打造中，中交城投這次拿出了近年來上海城市疊墅的天花板之作

而這次在疊墅空間的創(chuàng)新力度，亮點(diǎn)在于內(nèi)部空間的創(chuàng)造上，我挑3個尤其顛覆傳統(tǒng)的和大家展開聊聊

第一、平權(quán)主義，塑造完全獨(dú)立的上下疊生活體系

大家來看疊墅的戶型圖

觀寧府的疊墅，創(chuàng)新帶來上下疊均有獨(dú)立電梯入戶的生活

上下疊住戶，地上一層的南北入戶分立兩側(cè)，地上通過獨(dú)立院子入戶

電梯貫通示意圖

地下亦可以直接從地下電梯踏入自家空間，仿佛擁有了專屬的私享通道，為住戶帶來了極大的便利與極強(qiáng)的私密感

地下空間平權(quán)，每一戶都有面積尺度不等，但都擁有超高利用率的地下室

效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

地下空間都是南北雙采光的形式

北側(cè)有采光天井，南側(cè)也有采光窗，因此讓地下室面積和地上一樣好用

第二，在地上主要生活空間，動靜區(qū)完全分離，超絕私密感

疊墅效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

中交城投將常規(guī)的上疊動線做了調(diào)整，把常規(guī)的客餐廳的位置放在了四樓，日常比較安靜的臥室放在三樓

第三，在疊墅中規(guī)劃了戶戶有院子的獨(dú)立入戶花園

疊墅戶型圖

讓業(yè)主能擁有一方親近自然、享受愜意時光的專屬空間

院子里可以根據(jù)業(yè)主的喜好進(jìn)行個性化的布置，種上各類花草樹木，打造出獨(dú)具特色的小花園

不僅如此，為家庭提供了一個與外界相對隔離的緩沖區(qū)，增強(qiáng)了居住的私密性和安全感

此外，院子還為家庭活動提供了更多的可能性。不管是家庭聚會、燒烤派對、親朋好友來家中做客、孩子們玩耍嬉戲，讓生活充滿更多想象力

上疊還附贈約10㎡露臺，可盡享城市天際線與社區(qū)園林景觀的雙重美景

上疊露臺效果示意圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

站在露臺上，城市的繁華與社區(qū)的寧靜完美融合

第四，足夠的彈性空間實(shí)現(xiàn)后期更多可能性

電梯、樓梯的集中布置，讓上下疊打通的做法有了輕巧的實(shí)現(xiàn)可能

四層一貫成就了真正有天有地的別墅生活

項(xiàng)目規(guī)劃充分均衡了各種因素，真正意義上為客戶呈現(xiàn)純別墅產(chǎn)品的生活體驗(yàn)，每一戶都有足夠透氣的低密生活

低密的背后更是有著高達(dá)約200%的實(shí)際使用率

這些質(zhì)素，皆是上海別墅產(chǎn)品的多年未曾見

什么算孤品，在土地和產(chǎn)品維度，同時創(chuàng)造唯一性

只為極少數(shù)人定制的稀缺性，這才真的是

04

這樣宏大的項(xiàng)目能夠誕生，背后離不開中交城投這個品牌沉淀了9省21城市綜合開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和能力

這個品牌一直以來都以城市合伙人的姿態(tài)來踐行企業(yè)價值觀

當(dāng)我們站在這里，可以非常清晰想象到未來這片土地古今交融，藝術(shù)融入生態(tài)，有城市節(jié)奏感又有水鄉(xiāng)幽靜感的畫面

上海的一個老城廂，如今已是房價天花板，更是上海面向世界的一張國際級名片

今天中交城投在上海另一個老城廂，兌現(xiàn)這個稀缺開發(fā)樣本

正是因?yàn)樵谌绱藦?fù)雜、稀缺的背景下，才有機(jī)會創(chuàng)造孤本級產(chǎn)品

不論對于項(xiàng)目還是板塊，甚至對上海來說，都是如此

而我也無盡期待，在這片土地上發(fā)生的一切

一個稀缺開發(fā)樣本如何新舊交融，兌現(xiàn)價值

一個近二十年罕見的傳世大宅，如何在老城廂的文化傳承與創(chuàng)新中，熠熠生輝

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6262篇原創(chuàng)文章

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更原因，以上示意圖、效果圖、實(shí)景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準(zhǔn)。發(fā)布時間：2025年10月