活久見(jiàn)！

在房產(chǎn)圈摸爬十幾年，見(jiàn)過(guò)業(yè)主抱團(tuán)跟開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法的，見(jiàn)過(guò)同行暗戳戳舉報(bào)對(duì)手的，就是沒(méi)見(jiàn)過(guò)自家業(yè)主主動(dòng)舉報(bào)自家開(kāi)發(fā)商的。

最近北京豐臺(tái)的首開(kāi)君禮著，就把這“離奇戲碼”演成了現(xiàn)實(shí)。

一位業(yè)主直接在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上投訴，說(shuō)項(xiàng)目所有戶型都在搞“陽(yáng)改房”違建，打墻封窗改出來(lái)的面積已經(jīng)嚴(yán)重危害住房安全。

這波舉報(bào)讓本就處境艱難的君禮著雪上加霜：相關(guān)部門(mén)很快約談開(kāi)發(fā)商，要求把封好的陽(yáng)臺(tái)拆回原樣，如今拆除工作還在進(jìn)行中。

更糟的是，這個(gè)曾經(jīng)喊價(jià)10萬(wàn)/㎡的千萬(wàn)級(jí)豪宅，如今特價(jià)房賣到6.9萬(wàn)/㎡，直接擊穿了當(dāng)年拿地時(shí)6.9萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)。

一邊是違建被拆、監(jiān)管緊盯，一邊是價(jià)格跳水、賣不動(dòng)房，首開(kāi)君禮著的日子，真是難到了骨子里。

01

在房產(chǎn)圈，“封陽(yáng)臺(tái)偷面積”早成了不少開(kāi)發(fā)商和業(yè)主心照不宣的“潛規(guī)則”。

按照《民用建筑通用規(guī)范》，開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)只算一半面積，封起來(lái)就得算全面積，意味著開(kāi)發(fā)商要多交不少土地出讓金。

所以業(yè)內(nèi)基本都是報(bào)規(guī)時(shí)按開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)走，等驗(yàn)收后再悄悄封上，業(yè)主多拿空間，開(kāi)發(fā)商好賣房，看似“雙贏”。

但首開(kāi)君禮著的這位業(yè)主，偏偏不按常理出牌。

他去現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同平面圖上明明白白標(biāo)的兩個(gè)非封閉陽(yáng)臺(tái)，已經(jīng)被改成了臥室；客廳的外陽(yáng)臺(tái)也封了窗，硬生生塞進(jìn)了室內(nèi)。

更讓他炸毛的不是面積多少，而是“開(kāi)發(fā)商打墻封窗的操作，已經(jīng)嚴(yán)重危害住房安全性”。

在他看來(lái)，不管多出來(lái)幾平米，住得不安全都是白搭，所以訴求很明確：恢復(fù)原樣。

這位業(yè)主的舉報(bào)，直接戳破了行業(yè)的畸形默契。

要知道，君禮著的陽(yáng)臺(tái)本就是1.5米的內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，明眼人都能看出來(lái)，開(kāi)發(fā)商從設(shè)計(jì)時(shí)就憋著“封陽(yáng)臺(tái)增面積”的心思。

但一般開(kāi)發(fā)商都等驗(yàn)收后再動(dòng)手，君禮著卻急到項(xiàng)目還沒(méi)完工、沒(méi)驗(yàn)收就敢開(kāi)工，屬實(shí)是把“踩紅線”當(dāng)常規(guī)操作。

更有意思的是，這并非君禮著第一次違規(guī)。

今年5月，項(xiàng)目公司北京躍泰置業(yè)就因“未組織竣工驗(yàn)收擅自交付”，被豐臺(tái)住建委罰了近9.3萬(wàn)元。

而項(xiàng)目總經(jīng)理劉軍還身兼北京怡璟置業(yè)的總經(jīng)理，這家公司在2月到4月間，因夜間無(wú)證施工被舉報(bào)77次，最后領(lǐng)了10萬(wàn)元罰單。從夜間擾民到違建改房，這家開(kāi)發(fā)商的合規(guī)意識(shí)，著實(shí)讓人捏把汗。

接到投訴后，豐臺(tái)區(qū)規(guī)自分局9月12日就去現(xiàn)場(chǎng)踏勘，還約談了開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人，明確要求拆除違建，如今拆除工作正在進(jìn)行中，監(jiān)管部門(mén)還盯著后續(xù)整改。

這波操作算是給開(kāi)發(fā)商提了醒：業(yè)主的安全底線碰不得，監(jiān)管的紅線更踩不得。

02

違建被拆只是開(kāi)胃菜，首開(kāi)君禮著的資金和銷售賬，才真叫“一地雞毛”。

翻回首開(kāi)股份的半年報(bào)，一組數(shù)據(jù)看得人眼花繚亂：2023年項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)總投資額57.35億元，短短一年就飆升到76.59億元，硬生生多出19.24億元。

但詭異的是，同期新開(kāi)工面積、已竣工面積全是0，2024年上半年實(shí)際投資才0.46億元。

錢(qián)沒(méi)花在蓋房子上，去哪了？

有人猜是封陽(yáng)臺(tái)的成本，但這點(diǎn)錢(qián)顯然撐不起19億的增量。結(jié)合項(xiàng)目總經(jīng)理劉軍還管著關(guān)聯(lián)公司，難免讓人懷疑資金是不是被挪去了別處，或者“投資增項(xiàng)”里藏著別的貓膩。

這筆“消失的19億”，至今沒(méi)個(gè)明確說(shuō)法，也只有項(xiàng)目公司總經(jīng)理劉軍心里最清楚。

錢(qián)沒(méi)少投，房子卻賣得稀爛。

截至2024年6月底，君禮著累計(jì)銷售3.75萬(wàn)平方米，剛到可供出售面積的60%。今年上半年已售（含預(yù)售）面積1854平方米，按125㎡戶型算，也就賣了15套。

進(jìn)入下半年更慘，9月截至28日，網(wǎng)簽僅4套。

為了回籠資金，項(xiàng)目只能“含淚大降價(jià)”。

2023年國(guó)慶前從10萬(wàn)/㎡降到7萬(wàn)/㎡，今年6月干脆放出6.9萬(wàn)/㎡的特價(jià)房，剛好跟2022年拿地時(shí)的樓面價(jià)持平。

有網(wǎng)友調(diào)侃：

這相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商免費(fèi)蓋房，白忙活一場(chǎng)。

但降價(jià)沒(méi)能救市，反而陷入“越降越?jīng)]人買”的怪圈——

畢竟“買漲不買跌”是市場(chǎng)鐵律，誰(shuí)也不想剛買就貶值。

雪上加霜的是資金壓力。

為還債務(wù)，首開(kāi)早把君禮著抵押出去換了25億元借款，如今期房預(yù)售證到期，還有7000平方米現(xiàn)房壓在手里。

更要命的是地段硬傷：

挨著豐臺(tái)站，東側(cè)全是拆遷房、回遷房，甚至有賣花圈紙錢(qián)的商鋪，跟“千萬(wàn)級(jí)豪宅”的定位格格不入。

君禮著的困境，其實(shí)給北京50多個(gè)“靠封陽(yáng)臺(tái)偷面積”的樓盤(pán)敲了警鐘。

隨著監(jiān)管收緊，“偷面積”的時(shí)代要結(jié)束了；而靠“高價(jià)標(biāo)簽”包裝的“偽豪宅”，也終究逃不過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。