2025年第三季度，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場受益于電商及出海服務等新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)的辦公空間升級或擴張需求的帶動，錄得多宗超2,000平方米的大面積租賃成交，市場動能持續(xù)改善。全市凈吸納量（剔除自用）單季突破8萬平方米。

注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。

2025年第三季度，部分企業(yè)辦公空間置換與升級需求較為活躍，推動廣州甲級辦公樓市場租戶結(jié)構(gòu)加速重構(gòu)。年初至今，廣州科韻路互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)密集遷入廣州國際金融城片區(qū)甲級辦公物業(yè)；與此同時，電商平臺、跨境電商及外貿(mào)服務等新興行業(yè)表現(xiàn)較為活躍，成為需求端重要變量。

隨著電商直播、即時零售等新消費業(yè)態(tài)的發(fā)展，廣州潮玩服裝、美妝日化、農(nóng)業(yè)食品等熱點電商領域加速轉(zhuǎn)型升級，品牌經(jīng)營與私域建設需求顯著增強。不少品牌商通過自建主播團隊拓展店播業(yè)務，直播服務商也加速規(guī)模擴張，共同帶動了甲級辦公需求提升。本季度，琶洲區(qū)域相繼落地多宗大面積直播電商相關企業(yè)的租賃成交，他們從產(chǎn)業(yè)園升級至甲級辦公物業(yè)，合計面積達1萬余平方米。

2025年1-7月，廣州商品出口總值同比增長21.9%。隨著出海企業(yè)規(guī)模擴大，廣州正構(gòu)建科技驅(qū)動的出海新生態(tài)，賣家通過數(shù)字化手段加速多平臺布局與品牌建設，并強化風控意識，提升企業(yè)韌性，從而推動了財稅、法律、物流、營銷投流及跨境支付等配套服務行業(yè)的業(yè)務擴張。第三季度，出海服務企業(yè)在甲級辦公樓市場的租賃表現(xiàn)較為活躍，合計租賃面積近1.5萬平方米。這些企業(yè)選址時傾向于成熟商務區(qū)，看重其帶來的品牌效應、客戶便利性和人才吸引力。此外，此類集中租賃行為也對穩(wěn)定市場起到了積極作用，珠江新城等核心子市場的空置情況得到一定程度的緩解。

第三季度，廣州甲級辦公樓市場迎來三個新項目入市，其中兩座為全自用總部大樓，僅一座面向市場開放租賃。因此，新增供應對全市空置率未形成明顯壓力。在重點子市場中，琶洲及廣州國際金融城憑借自用面積吸納和租金性價比優(yōu)勢持續(xù)吸引租戶遷入，成為凈吸納的主要驅(qū)動力，兩區(qū)域空置率環(huán)比均下降逾4個百分點。截至季度末，全市空置率環(huán)比下降0.7個百分點至23.2%。

近期廣州企業(yè)仍對成本保持高敏感度，大部分業(yè)主預計將繼續(xù)采用讓利的定價策略。值得關注的是，廣州產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新突破有望改寫市場局面，主導辦公樓市場需求端的修復。

預計在未來12個月內(nèi)，新一輪企業(yè)業(yè)務結(jié)構(gòu)調(diào)整將逐步轉(zhuǎn)化為對廣州甲級辦公樓的租賃需求，為珠江新城、琶洲等重要的辦公樓子市場提供一定的去化動力。與此同時，廣州正借力第十五屆全國運動會的籌備契機，全面加速城市基礎設施建設：多條地鐵新線預備開通，城中村改造項目集中推進，不僅顯著提升了天河區(qū)與海珠區(qū)的城市界面品質(zhì)，也有力推動了琶洲和廣州國際金融城等新興子市場的加速成熟。隨著廣州產(chǎn)業(yè)升級持續(xù)釋放新興行業(yè)需求，疊加新增供應見頂回落，甲級辦公樓市場供需關系將迎來結(jié)構(gòu)性改善，租金下行幅度有望逐步收窄。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作