一家總資產(chǎn)超過(guò)萬(wàn)億的房地產(chǎn)巨頭，正在靜悄悄地完成其內(nèi)部整合的關(guān)鍵一步。

10月9日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，公司收到保利集團(tuán)《關(guān)于國(guó)有股份無(wú)償劃轉(zhuǎn)的告知函》，保利南方擬將其持有的公司45.12億股股份無(wú)償劃轉(zhuǎn)至保利集團(tuán)。

本次無(wú)償劃轉(zhuǎn)后，保利集團(tuán)將直接持有公司48.75億股（占總股本的40.72%），成為公司控股股東，而保利南方將不再持有公司股份。

本次股權(quán)劃轉(zhuǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)內(nèi)部劃轉(zhuǎn)，不涉及向市場(chǎng)增持或減持，不涉及要約收購(gòu)，公司實(shí)際控制人仍為保利集團(tuán)。

這一變從股權(quán)結(jié)構(gòu)上簡(jiǎn)化了管理層級(jí)，保利集團(tuán)直接成為保利發(fā)展的控股股東。股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化有望進(jìn)一步提升公司決策效率，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)變化的響應(yīng)速度。

央企地產(chǎn)“航母”

保利發(fā)展自1992年成立以來(lái)，已走過(guò)33年發(fā)展歷程，從一家廣州本地房企成長(zhǎng)為行業(yè)頭部企業(yè)。

保利發(fā)展的前身——廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時(shí)，只有“1張會(huì)議桌、2張折疊椅和12萬(wàn)元可用資金”。

1998年，保利開發(fā)保利花園，打造國(guó)家首個(gè)康居示范小區(qū)，這在當(dāng)時(shí)轟動(dòng)一時(shí)，成為里程碑項(xiàng)目。

2002年，保利發(fā)展完成股份制改造，啟動(dòng)“三個(gè)為主，兩個(gè)結(jié)合”戰(zhàn)略及“大十字”全國(guó)布局。2006年，保利發(fā)展在上交所上市，標(biāo)志著公司進(jìn)入新的發(fā)展階段。

僅僅六年后的2012年，保利發(fā)展銷售額便突破千億元，進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”。2016年，保利發(fā)展提出“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，開始多元化探索。

2018年，該公司更名為“保利發(fā)展控股”，提出打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)，縱向打通投資、設(shè)計(jì)、施工等全鏈條服務(wù)。

2020年，保利發(fā)展銷售額突破5000億元。2022年，保利發(fā)展提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”建設(shè)世界一流企業(yè)的目標(biāo)。

2023年，保利發(fā)展提出“行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展品質(zhì)時(shí)代”，并推出“人文社區(qū)”產(chǎn)品理念。

保利發(fā)展自2024年起逐步構(gòu)建“不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)”三大主業(yè)格局，并在2025年中報(bào)中明確中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃

高管“換血”、架構(gòu)“動(dòng)刀”

近年來(lái)，保利發(fā)展的高管團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了一系列調(diào)整，逐漸形成了新一代領(lǐng)導(dǎo)集體。

2024年11月，保利發(fā)展副總經(jīng)理張偉率先因工作調(diào)整辭職；同年12月，任職近30年的“老保利人”、總經(jīng)理周東利宣告離任。

總經(jīng)理職位空缺近3個(gè)月后，2025年3月，時(shí)年45歲的副總經(jīng)理潘志華接棒這一關(guān)鍵崗位，成為保利發(fā)展第五任總經(jīng)理。

潘志華堪稱保利內(nèi)部培養(yǎng)體系的典型代表：2001年入職后歷任河北、山西等分公司總經(jīng)理，曾任戰(zhàn)略投資管理中心總經(jīng)理，2019年起擔(dān)任副總經(jīng)理，同時(shí)兼任保利商旅董事長(zhǎng)，深度參與經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理。

2025年8月的最新調(diào)整中，45歲的吳蘭玉成為保利發(fā)展最年輕的副總經(jīng)理，打破此前副總團(tuán)隊(duì)平均50歲左右的年齡結(jié)構(gòu)。

這位傳播學(xué)碩士2005年加入保利后，從廣州科學(xué)城公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人起步，在武漢公司歷練十年后，2018年臨危受命執(zhí)掌保利物業(yè)，2023年升任物業(yè)董事長(zhǎng)。此次跨板塊晉升，被業(yè)內(nèi)解讀為保利強(qiáng)化服務(wù)基因的明確信號(hào)。

與集團(tuán)層面調(diào)整相呼應(yīng)，保利發(fā)展區(qū)域管理層在2025年初完成大規(guī)模換防，對(duì)多個(gè)區(qū)域公司進(jìn)行了合并。

其中，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司，保利浙江與浙南公司合并為浙江公司，保利山東與齊魯公司合并為山東公司，保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

此外，保利發(fā)展還有諸多關(guān)鍵崗位的人事調(diào)動(dòng)。例如，提名保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松擔(dān)任保利上海公司總經(jīng)理；提名保利上海總經(jīng)理傅小君擔(dān)任保利浙江公司董事長(zhǎng)；提名保利浙江公司總經(jīng)理張磊擔(dān)任保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理；提名保利浙南總經(jīng)理朱忠偉擔(dān)任浙江公司總經(jīng)理。

同時(shí)，保利發(fā)展董事會(huì)辦公室原副總經(jīng)理（主持工作）李紅亮調(diào)任保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理，鑒于北京公司商辦資產(chǎn)沉淀多且轉(zhuǎn)化難度大，李紅亮的到任被認(rèn)為與其在強(qiáng)化商辦運(yùn)營(yíng)類業(yè)務(wù)方面的能力相關(guān)。

盈利“腰斬”、財(cái)務(wù)穩(wěn)健

盡管2025年上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓，保利發(fā)展仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性。

上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1168.57億元，同比下滑16.08%；歸母凈利潤(rùn)27.11億元，同比下滑63.47%。

該公司指出，業(yè)績(jī)下滑主要受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降、毛利率同比下降以及對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資收益減少等因素影響。

銷售方面，2025年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)簽約金額1451.71億元，同比減少16.25%；實(shí)現(xiàn)簽約面積713.54萬(wàn)平米，簽約均價(jià)提升至2.03萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，保利發(fā)展在核心城市的市場(chǎng)地位持續(xù)鞏固，38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至92%，在上海、廣州、成都、西安等9個(gè)核心城市排名市場(chǎng)第一。

在行業(yè)整體資金鏈緊張的背景下，保利發(fā)展的財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健。2025年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入160.17億元，同比實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。

截至2025年6月末，公司總資產(chǎn)達(dá)1.34萬(wàn)億元，貨幣資金余額達(dá)1385.62億元，占總資產(chǎn)比例保持在10%以上，另有593億元已售待回籠資金，未來(lái)可動(dòng)用資金充裕。

負(fù)債方面，保利發(fā)展多項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。截至2025年6月末，公司資產(chǎn)負(fù)債率73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.30%，凈負(fù)債率為59.64%，較期初分別下降0.82、1.40和3.02個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展的融資成本進(jìn)一步下降，2025年上半年新增有息負(fù)債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合成本2.89%，維持行業(yè)較低水平。

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