今年，“好房子”首次被寫入《政府工作報(bào)告》，整個(gè)行業(yè)都在加速入局。

可到底怎么樣的房子，才算是“好房子”？對(duì)于這個(gè)問題，每家房企都有不同的理解，探索和創(chuàng)新的方向也不盡相同。

目前，我們已經(jīng)可以看到有不少房企，已經(jīng)梳理出了比較亮眼的新體系。但與此同時(shí)，在這波熱潮的快速席卷之下，也有一些開發(fā)商陷入了觀念誤區(qū)。

今年以來明源君走訪了不少項(xiàng)目，幾乎所有項(xiàng)目都在宣傳自己是“好房子”，但能看出其中有一些項(xiàng)目對(duì)“好房子”的理解還是過于片面，甚至在探索方向和成本投入上有些跑偏了。

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好房子宣傳停留在營(yíng)銷層面

產(chǎn)品理念和品質(zhì)并未改變

這一類樓盤大致想法是無論如何，先在宣傳上跟上大潮流，把好房子的名頭打出去再說。但實(shí)際上，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)的優(yōu)化、品質(zhì)的提升，甚至是在客戶研究方面，投入都是滯后的，甚至沒有。

本質(zhì) 上這是一種僥幸心理，完全把好房子當(dāng)作一個(gè)可以借勢(shì)營(yíng)銷的熱點(diǎn)詞在用，對(duì)于整個(gè)設(shè)計(jì)、工程環(huán)節(jié)并沒有任何啟發(fā)和推動(dòng)。

個(gè)別大力宣傳好房子概念的樓盤，客戶一進(jìn)到案場(chǎng)就被各類新奇詞匯包圍，比如入戶光廳、全景艙、LDKB、全屋AI等等。

這些聽上去都是非常好的概念，但再看樣板房才發(fā)現(xiàn)，基本都是業(yè)內(nèi)早就有的東西，沒有什么新的升級(jí)。更令人失望的是，這些所謂的好房子宣傳點(diǎn)，其實(shí)跟客戶的真實(shí)需求和生活場(chǎng)景缺少關(guān)聯(lián)。

比如有個(gè)樓盤喜歡宣傳產(chǎn)品打造的全景艙，但社區(qū)只有兩棟樓，園林面積非常小，外部城市界面也以城市道路為主，沒有什么突出的景觀條件。

在這種情況下總是強(qiáng)調(diào)全景艙概念，客戶根本感知不到價(jià)值。

又比如有些樓盤強(qiáng)調(diào)自己的產(chǎn)品搭載了全屋AI管家，但其實(shí)只是一個(gè)玄關(guān)邊上的中控屏，只能簡(jiǎn)單控制空調(diào)和燈光，遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上管家的程度，更與AI沒關(guān)系……

實(shí)際上，真正想做好房子，一定會(huì)伴隨著實(shí)打?qū)嵉脑O(shè)計(jì)和成本投入，才有可能體現(xiàn)出來品質(zhì)的提升。

按照2025年3月正式實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》來看，結(jié)構(gòu)成本、設(shè)施設(shè)備成本、綠建成本、智能化成本、適老化設(shè)施成本等方面的成本增加，是一定會(huì)產(chǎn)生的。

但開發(fā)商如果抱著僥幸心理，將舊賣點(diǎn)用好房子的名頭進(jìn)行包裝，那和競(jìng)品的距離只會(huì)越拉越大。尤其是同行們都在加速卷品質(zhì)的情況下，對(duì)這一類只拼噱頭的樓盤，客戶很容易看出差距。 低成本建高品質(zhì)“好房子”，戳此了解

跟上好房子大潮的唯一方法，就是積極行動(dòng)、踏實(shí)做好研發(fā)，把產(chǎn)品功能性和品質(zhì)的提升，通過合理的展示去傳達(dá)給客戶。

2

盲目模仿標(biāo)桿項(xiàng)目

產(chǎn)品偏離客戶的實(shí)際需求

在白熱化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中，最直接的應(yīng)對(duì)方法就是對(duì)標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目，同行之間相互學(xué)習(xí)借鑒這本無可厚非。

但有些樓盤既想圖快，迅速跟上浪潮；又想圖省事，不想在研發(fā)環(huán)節(jié)多做研究。所以結(jié)果就是盲目模仿市場(chǎng)標(biāo)桿，熱銷產(chǎn)品拿來就用，最終卻發(fā)現(xiàn)本地客戶根本不買單。

其實(shí)多年以來，地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品定位環(huán)節(jié)上，都多少存在經(jīng)驗(yàn)主義的問題，競(jìng)品跟隨策略風(fēng)靡?guī)资?，?dǎo)致不少房企在做項(xiàng)目的時(shí)候，目標(biāo)客戶的面目完全是模糊的。

但這幾年來，房地產(chǎn)已經(jīng)倒向買方市場(chǎng)，客戶的選擇越來越多，個(gè)性化的、地緣化的需求也越來越豐富多樣。這一趨勢(shì)其實(shí)對(duì)房企的市場(chǎng)嗅覺與研發(fā)專業(yè)性，提出了很高的要求。

但仍有不少房企停留在過去的固有思維模式中，眼里總是盯著標(biāo)桿和競(jìng)品，唯獨(dú)沒有客戶。

隨著好房子理念的普及、新設(shè)計(jì)規(guī)范的實(shí)施，以及改善時(shí)代的到來，這兩年市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少產(chǎn)品創(chuàng)新的標(biāo)桿，引發(fā)了許多房企的復(fù)制潮。

然而在對(duì)標(biāo)的同時(shí)，過于盲目的全盤照抄、偏離客戶需求，是很致命的問題。

比如有些房企喜歡把好房子和第四代住宅劃等號(hào)，曾有某北方樓盤盲目模仿市面上的標(biāo)桿四代宅項(xiàng)目，做了許多錯(cuò)層大露臺(tái)。

結(jié)果被大批客戶吐槽，這種大露臺(tái)在北方寒冷或沙塵天頻繁的地區(qū)根本不適用。一旦寒冬大風(fēng)天來臨，露臺(tái)基本無法使用；如果是風(fēng)沙天氣持續(xù)幾天，露臺(tái)更是無從清理，賣點(diǎn)愣是變成了槽點(diǎn)。

發(fā)生這樣的問題，除了圍繞四代宅標(biāo)準(zhǔn)本身的爭(zhēng)議之外，更重要的原因還是開發(fā)商脫離了客戶的實(shí)際需求，過于盲目的采用標(biāo)桿項(xiàng)目的做法。

他們都忽略了好房子理念中一個(gè)最重要的內(nèi)核，就是用戶需求。這是強(qiáng)調(diào)以人為本的好房子時(shí)代下，產(chǎn)品所有升級(jí)創(chuàng)新方向的核心驅(qū)動(dòng)力和參照系。 VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

所以明源君認(rèn)為， 這其實(shí)是一個(gè)客研部門重新崛起的時(shí)代。越是強(qiáng)調(diào)以人為本，客研工作就越重要。

任何房企在宣傳自己是好房子之前，都應(yīng)該想想自己的產(chǎn)品是否做了扎實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研？是否足夠了解目標(biāo)客戶的真實(shí)生活場(chǎng)景？產(chǎn)品細(xì)節(jié)是否因地制宜，與本土生活習(xí)慣和氣候條件相符？

其實(shí)許多頭部房企都在這方面加大了投入，比如華潤(rùn)、越秀等房企，現(xiàn)在的客研工作都已經(jīng)越做越細(xì)，早已不僅停留在問卷層面，而是更多的采用入戶深訪的方式，近距離觀察客戶的生活場(chǎng)景，甚至還有高管帶隊(duì)親自做深訪調(diào)研。

還有不少房企正在積極采用數(shù)字化技術(shù)，來對(duì)海量客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以便做出更理性、符合市場(chǎng)動(dòng)向的產(chǎn)品決策。 了解移動(dòng)銷售，不浪費(fèi)一個(gè)客戶

借鑒標(biāo)桿本身沒有問題，但行業(yè)必須意識(shí)到，好房子理念的本質(zhì)，是回歸人本位的視角去做產(chǎn)品。無論是借鑒還是原創(chuàng)，最忌的就是繼續(xù)拿經(jīng)驗(yàn)主義造房子，與客戶越走越遠(yuǎn)。

3

一味追求高端化、大贈(zèng)送

忽略了最重要的功能性

一些房企對(duì)好房子的理解，就是“高端化”。尤其是改善時(shí)代的到來，讓更多樓盤的目光聚焦在了如何把產(chǎn)品做得更“豪”上。

同時(shí)，隨著住宅設(shè)計(jì)新規(guī)的實(shí)施，不少地區(qū)的樓盤開始瘋狂的追求大贈(zèng)送，甚至有一些城市的新房得房率已經(jīng)“卷”到了130%，這也是當(dāng)下一些樓盤最大的宣傳賣點(diǎn)。

以上做法雖然沒問題，但理解還是過于狹隘。 因?yàn)楦叨?、面積大并不直接與好房子劃等號(hào)。好房子的最終目標(biāo)，是安全、舒適、綠色、智慧等等，并不是把房子做得足夠氣派就可以達(dá)到的。

比如明源君曾走訪過許多高端改善項(xiàng)目，那些動(dòng)輒200方起跳的大平層，乍一出門確實(shí)氣宇非凡。但細(xì)看才發(fā)現(xiàn)，面積基本都給到了客廳、主臥，甚至是廚房。但小孩房、老人房等空間，卻逼仄的跟剛需戶型一樣。

這類結(jié)構(gòu)遭到了許多客戶的吐槽。那些有實(shí)力購(gòu)買大平層的客戶，通常不是只有三口人的小家庭，而且家庭觀念很重。

拼搏了幾十年只為給家人更好生活的頂梁柱，到頭來卻讓老人孩子住在不如廚房大的次臥里？客戶聽了直搖頭，表示這根本無法接受。

這就是典型的思維錯(cuò)位。開發(fā)商認(rèn)為豪宅客只要“面子”，但實(shí)際上當(dāng)然是“面子”“里子”都要。你可以豪華，但不能只有豪華，還必須考慮到客戶的真實(shí)生活和家庭關(guān)系。

又比如某樓盤宣傳產(chǎn)品贈(zèng)送面積大，但看了樣板房才知道所謂的贈(zèng)送，實(shí)際上是一片狹長(zhǎng)的連廊式空間，幾乎沒有辦法正常使用，特別雞肋。

精裝修和贈(zèng)送面積，如何能夠轉(zhuǎn)換成真正服務(wù)于人、服務(wù)于生活的功能性，才是樓盤構(gòu)建好房子競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

實(shí)際上今年以來，已有一些城市開始收緊住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)規(guī)范。

比如廣州就已明確要求飄窗必須外凸，不再允許通過內(nèi)凹飄窗變相擴(kuò)充室內(nèi)面積。又比如成都把房企報(bào)建時(shí)的平面尺寸、板率、層高等，都納入了后期驗(yàn)收核查，如果實(shí)測(cè)誤差值過高可能實(shí)施處罰。

如果這個(gè)趨勢(shì)延續(xù)下去，那么大家很快會(huì)回到同一個(gè)起點(diǎn)。對(duì)于生活痛點(diǎn)的解決方案、健康與智能科技的加持、服務(wù)的完善性等等多維度的綜合競(jìng)爭(zhēng)，才是真正的焦點(diǎn)。

而且， 好房子的概念遠(yuǎn)非局限于豪宅或改善市場(chǎng)，剛需市場(chǎng)甚至是舊改，都是好房子理念可以充分發(fā)揮的領(lǐng)域。

比如廣州某剛需項(xiàng)目，就把贈(zèng)送面積與戶內(nèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了很好的融合，建面約73㎡的戶型，做出了三房?jī)尚l(wèi)的結(jié)構(gòu)，而且還做出了270度的環(huán)幕飄窗，整個(gè)空間體驗(yàn)基本達(dá)到了90㎡的舒適度。

所以其實(shí)裝修高端與否、贈(zèng)送多少與否并不是最關(guān)鍵的點(diǎn)，重點(diǎn)是怎么運(yùn)用這些手法去和居住者的生活創(chuàng)造鏈接，讓硬件擁有溫度，為居住者創(chuàng)造實(shí)打?qū)嵉膬r(jià)值。 好房子，安心交付，點(diǎn)擊了解

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目光局限于開發(fā)

輕視服務(wù)與社群運(yùn)營(yíng)

好房子浪潮出現(xiàn)以來，很多開發(fā)商的目光都高度聚焦在怎么優(yōu)化產(chǎn)品上，但這其實(shí)只是好房子理念的其中一部分。

其實(shí)中央對(duì)于好房子的提法很明確，要求全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。

這其中，服務(wù)是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，但也可能是未來最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

過去開發(fā)商習(xí)慣于做一錘子買賣，一個(gè)項(xiàng)目賣完了就迅速撤場(chǎng)，到了下一個(gè)項(xiàng)目再重新蓄客。而宣傳期的那些完備的配套，最后卻淪為自助空間，完全沒有溫度。

這一方面是對(duì)存量客戶資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，另一方面也放棄了利用服務(wù)來強(qiáng)化老業(yè)主粘性、提升品牌滿意度的絕佳機(jī)會(huì)。

在以前行情好的時(shí)候可以不在乎這些，但當(dāng)前是毋庸置疑的存量時(shí)代，存量資源就是房企的金礦。

對(duì)存量資源的運(yùn)營(yíng)水平，將會(huì)是好房子時(shí)代的一個(gè)勝負(fù)手。誰布局的早，誰就有先機(jī)，這一點(diǎn)在許多頭部房企身上其實(shí)已經(jīng)被驗(yàn)證了。

所以做好房子，必須把項(xiàng)目后端的服務(wù)意識(shí)建立起來，做好長(zhǎng)周期的運(yùn)營(yíng)投入。

一方面，可以積極活化社區(qū)配套，把那些所謂的四點(diǎn)半學(xué)堂、家宴廳都真正運(yùn)營(yíng)起來，主動(dòng)為業(yè)主嫁接各類外部商戶資源，提供更豐富的軟性服務(wù)，讓社區(qū)功能更具整合性、多元性。

另一方面，可以強(qiáng)化對(duì)老業(yè)主資源的日常運(yùn)營(yíng)和激活。比如華潤(rùn)的“潤(rùn)比鄰”社群品牌，就會(huì)以季節(jié)、興趣愛好等主題來策劃各種各樣的社群活動(dòng)，強(qiáng)化房企與老業(yè)主群體的粘性。

這么做的好處是顯而易見的，在增量客戶越來越難找的當(dāng)下，存量客戶可以為新房項(xiàng)目貢獻(xiàn)大量高價(jià)值的客戶線索。

據(jù)明源君了解，存量激活這一獲客通路在頭部房企當(dāng)中的成交貢獻(xiàn)率，增長(zhǎng)速度非?？欤踔林鹉暝诜?。

強(qiáng)化服務(wù)水平不僅符合好房子導(dǎo)向，更是構(gòu)建品牌競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)“奇招”。布局早的房企們已經(jīng)吃到了紅利，還沒有行動(dòng)的房企，務(wù)必重視起來。

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結(jié)語

好房子概念雖然火，但符合中央所倡導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其實(shí)是少數(shù)。

住建部倪虹部長(zhǎng)曾明確表示：“建好房子是一個(gè)系統(tǒng)工程?！彼婕暗疆a(chǎn)品細(xì)節(jié)的優(yōu)化、品質(zhì)的升級(jí)、技術(shù)的加持與服務(wù)的完善，絕不是簡(jiǎn)單的口號(hào)和營(yíng)銷噱頭。

房企要在新時(shí)代下不被卷出去，就一定要避免以上那些觀念上的誤區(qū)，以腳踏實(shí)地的態(tài)度回歸用戶視角，觀察生活的本質(zhì)，扎實(shí)提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

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