最近沸沸揚(yáng)揚(yáng)有一陣子了

浦西一個還不錯區(qū)位和品質(zhì)的項(xiàng)目通過渠道拼命打折促銷的事情

85折

這事或許各位都知道

不知道也沒關(guān)系，這不是今天聊的重點(diǎn)

重點(diǎn)是如果上海一手房降價嚴(yán)重，那么市場會不會出現(xiàn)踩踏現(xiàn)象

以及樓市的安全墊到底在哪里

非?？斓乃俣葋肀磉_(dá)幾個核心觀點(diǎn)

01

要知道現(xiàn)在一手房降價是非常艱難的

因?yàn)橥恋爻杀竞皖A(yù)售證價格之間卡的幾乎死死的，如果你降價幾乎就意味著虧本

不到萬不得已開發(fā)商極少會做出如此壯士斷腕的決定

之所以還是有項(xiàng)目降價了

毫無疑問在那個板塊，客戶可以說不著急買房，或者說有太多選擇可以買房

但是開發(fā)商如果等不起，可能就會被迫面對現(xiàn)實(shí)

就是這場開發(fā)商和客戶之間的博弈之中，開發(fā)商輸了

為什么這里必須要通過85折才能撬動

本質(zhì)上底色是來自于板塊內(nèi)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)太過于同質(zhì)化

在土地出讓階段就規(guī)定的小戶型為主，加上幾塊地幾乎同時入市，就決定了未來可能會有隱患

02

所以一手房會出現(xiàn)踩踏情況嗎，我到?jīng)]有那么悲觀

簡單的體感依據(jù)有幾個

第一，上海的遠(yuǎn)郊尚未出現(xiàn)如此嚴(yán)重的價格滑坡

意味著整體房企和客戶的博弈雖然處于劣勢，尚不至于如此被動

第二，大部分地塊特別是新出讓地塊在產(chǎn)品規(guī)劃上有很大提升空間

產(chǎn)品有一定程度的競爭性

第三，現(xiàn)在土地出讓階段盡量沿襲小地塊

減少開發(fā)商的投入，其實(shí)也加大開發(fā)商和客戶博弈的籌碼

03

那二手房呢

二手房最近兩年整體價格一直在下滑，本質(zhì)上也是房東和客戶的博弈中輸了

甚至可以說是房東和客戶以及中介的博弈過程中輸了

購房者現(xiàn)在可以等，中介挑好賣的房子賣，而房東等不起，最后大部分房東選擇降價出貨

現(xiàn)在二手房降價是共識，其實(shí)就是房東等不起是共識

04

為什么房東等不起

這是二手房如今一個重要本質(zhì)：房東需要通過賣房產(chǎn)生購買力

在經(jīng)濟(jì)萎靡的當(dāng)下，依賴工作或者其他賽道獲得購買力的可能性不大，賣房成為切實(shí)可行的方法

第一，通過賣房去買更好的房子

上海一手市場的火熱很大程度上就是二手市場里賣掉房子的房東進(jìn)入的

第二，儲備現(xiàn)金用于對沖其他可能

05

另外還有一個原因，確實(shí)存在一批房東對于降價沒什么抗性

二手房市場之所以很難調(diào)控是因?yàn)樵跀?shù)據(jù)背后都是一個個真實(shí)的個體

個體不同就決定了決策和差異性不同

率先在樓市內(nèi)啟動降價策略的，就是那些悲觀后的想通者

因?yàn)楹芏喾孔拥馁徺I周期都是在五年以上，哪怕降價對于他們來說相比較當(dāng)初的買入價格依然有上浮空間

對于他們來說無非是賺多賺少的問題

如果他們著急用錢，那么降價也變得異常堅(jiān)決

這部分客群在樓市降價潮的初期確實(shí)也起到了一定推波助瀾的作用，直到最后成為行業(yè)共識

06

現(xiàn)在二手房如果想要止住頹勢

要么改變市場對于房地產(chǎn)的預(yù)期，要么改變個體對于收入的預(yù)期

這兩個預(yù)期如果沒有改變，那么二手房市場還需要一定時間的生扛

扛到一定的時間就好了

這很痛苦，但確實(shí)也必須經(jīng)歷

07

這個時間會有多久，我個人倒也是沒那么悲觀

本質(zhì)上市場也在測試，到底什么價格是底

其實(shí)一手房這個價格底已經(jīng)測出來了，85折其實(shí)是個案，很多郊區(qū)的房子本質(zhì)上9折就能夠去化

這就說明客戶和開發(fā)商已經(jīng)就價格底達(dá)成了統(tǒng)一

至于二手房的底是多少今天我們先不說，但是我們必須得承認(rèn)兩個事實(shí)

第一，二手房的價格不可能無限度的下跌

第二，二手房已經(jīng)跌了兩年的時間了

本質(zhì)上最大的利空已經(jīng)出完了，后續(xù)需要調(diào)整的是情緒干擾

08

所以這個信號是哪里，表明房東可能惜售了

市場開始平衡的最重要情緒信號就是：房東開始覺得這么降下去沒意義了，不如不賣了，哪怕出租也不賣了

其實(shí)本質(zhì)上就是二手房的掛牌量，只要掛牌量控制下來，市場就能夠平衡下來

價格也能夠平衡下來

09

這里可以交叉和大家分析一個佐證數(shù)據(jù)

租賃市場各位可能關(guān)注的不多，但是最近的變化確實(shí)出奇的火爆

上海從6月份開始到現(xiàn)在，鏈家每個月的租賃成交都在2萬套以上，這都是歷史巔峰值

另一個數(shù)據(jù)，租賃房源的掛牌量只有4.7萬套

換句話來說現(xiàn)在上海的租賃市場反而出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求

這是上海樓市極少出現(xiàn)的情況

對于多套房產(chǎn)持有者，如果賤賣到自己底線，或者如果出租回報亦尚可

那么很多決策就會發(fā)生改變

情緒也會隨之扭轉(zhuǎn)

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也就是說，極有可能

未來上海的下一輪市場平衡是通過租賃市場的平衡來拉動二手房市場的掛牌量的平衡

從而讓整個二手房市場趨于回暖

這是我現(xiàn)在目力所及范圍之內(nèi)，可以看到樓市的安全墊了

11

但是關(guān)于時間，我今天依然不敢給到明確時間

因?yàn)檎f實(shí)話通過租賃拉動二手著陸這件事在上海樓市尚未出現(xiàn)過

這個也只是我個人的體感觸摸過市場之后的感性發(fā)言

但是我依然認(rèn)為市場正在著陸和穩(wěn)固

現(xiàn)在樓市確實(shí)并不光明，但一定不是在最黑暗的時候

盲猜，明年春暖花開日

應(yīng)該市場會是一個轉(zhuǎn)點(diǎn)

都說春江水暖鴨先知，到時候我這只小鴨子再把這篇文章貼出來給大家看看

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6258篇原創(chuàng)文章