當(dāng)前，中國(guó)樓市異常低迷，全球都這樣嗎？

近期，有位粉絲向我咨詢海外房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題，他已在澳大利亞發(fā)展多年。

據(jù)他反饋，當(dāng)前澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)十分繁榮，甚至隱約出現(xiàn) “全民炒房” 的苗頭。

而且當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商、居民，包括一些自媒體，都在持續(xù)看漲澳大利亞房?jī)r(jià)，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為澳大利亞一線、二線城市的房?jī)r(jià) “將會(huì)永遠(yuǎn)漲”！

這讓我不禁聯(lián)想到十年前在中國(guó)流行的 “一線城市房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲” 的說(shuō)法。

這位粉絲還提到，近兩年澳大利亞的鄰國(guó)新西蘭，以及中國(guó)移民較青睞的加拿大，房?jī)r(jià)均呈下跌態(tài)勢(shì)。

為何澳大利亞能如此 “特立獨(dú)行” 呢？

平時(shí)我也會(huì)關(guān)注海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但并非每日、每周或每月都追蹤數(shù)據(jù)，通常是每隔幾個(gè)月查看一次，而且在每年年初的 “年度十大預(yù)言” 中，我也會(huì)分析并預(yù)測(cè)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

為了回答這位粉絲的問(wèn)題，我特意重新研究了相關(guān)數(shù)據(jù)，接下來(lái)就跟各位老鐵分享幾張關(guān)鍵圖表。

澳大利亞平均房?jī)r(jià)：快漲

過(guò)去十年總體呈上漲趨勢(shì)，但期間也有部分時(shí)段出現(xiàn)下跌，比如 2018-2019 年、2022 年。

即便如此，過(guò)去十年澳大利亞房?jī)r(jià)的總體漲幅仍超過(guò)九成，接近翻倍。

從今年上半年的走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)比較快。

美國(guó)平均房?jī)r(jià)走勢(shì)：陰跌

過(guò)去十年，美國(guó)房?jī)r(jià)同樣總體上漲，漲勢(shì)最迅猛的階段是 2020 年貨幣大放水之后。

直到 2022 年下半年，受美國(guó) “暴力加息” 影響，房?jī)r(jià)進(jìn)入盤(pán)整期。

2023 年以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)總體呈橫盤(pán)狀態(tài)，重心略有下移。

尤其是今年以來(lái)，房?jī)r(jià)跌勢(shì)稍顯明顯。

加拿大平均房?jī)r(jià)：連跌

2015-2022 年，加拿大房?jī)r(jià)走勢(shì)與澳大利亞極為相似。

2018-2019 年曾小幅下跌，2020-2021 年則大幅上漲。

其背后邏輯與美國(guó)一致，都是疫情后貨幣大放水推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升。

2022 年加拿大跟隨美國(guó)加息后，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。

但 2023 年以來(lái)，加拿大房?jī)r(jià)走勢(shì)與美國(guó)略有類似，呈現(xiàn)陰跌狀態(tài)，而澳大利亞房?jī)r(jià)卻在持續(xù)上漲。

新加坡房?jī)r(jià)指數(shù)：連漲

新加坡的房?jī)r(jià)走勢(shì)與前面三個(gè)國(guó)家不太一樣。

2018 年之前的幾年，新加坡樓市表現(xiàn)疲軟，房?jī)r(jià)處于下跌狀態(tài)。

2018 年起開(kāi)始持續(xù)上漲，尤其 2020 年下半年之后，保持了較快漲幅。

最近兩年，新加坡房?jī)r(jià)漲幅雖較前兩年有所收窄，但依然維持上漲態(tài)勢(shì)。

未來(lái)海外房?jī)r(jià)走勢(shì)

上述四個(gè)國(guó)家，都是中國(guó)高收入人群乃至中產(chǎn)階級(jí)愿意 “移居” 的目的地，它們的房?jī)r(jià)走勢(shì)中，也都包含了華人購(gòu)房需求的推動(dòng)作用。

尤其是新加坡，疫情后表現(xiàn)尤為突出，對(duì)部分中國(guó)人的吸引力很大 —— 盡管新加坡是個(gè) “彈丸小國(guó)”，中國(guó)人移居的數(shù)量相對(duì)較少，但對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的推動(dòng)作用卻是最大的。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，人口是支撐房?jī)r(jià)的核心因素。

美國(guó)、澳大利亞、加拿大均為移民國(guó)家，其中加拿大、澳大利亞的人口年均增速稍高，總體在 1% 以上，但近幾年這兩個(gè)國(guó)家的移民政策正逐漸收緊。

從短中期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基本面是影響樓市的重要因素。

2021-2022 年，這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增速普遍較高；但 2023-2025 年，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，總體從 3%-4% 的 GDP 增速降至今年 1% 多一點(diǎn)的水平。

經(jīng)濟(jì)下滑、失業(yè)率上升，本應(yīng)不利于樓市發(fā)展。

不過(guò)，從 2024 年 9 月開(kāi)始，美國(guó)已啟動(dòng)降息。

澳大利亞則從今年 2 月就開(kāi)始降息。

降息帶來(lái)的貨幣政策寬松，本就有利于房?jī)r(jià)上漲，這一點(diǎn)在澳大利亞市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯。

可見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)回落、降息初期，不同國(guó)家的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)分化，就像目前美國(guó)、加拿大房?jī)r(jià)下跌，而澳大利亞、新加坡樓市仍保持活躍一樣，背后的原因較為復(fù)雜，還需要觀察不同國(guó)家更細(xì)致的指標(biāo)，比如土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)稅收政策、信貸政策、土地與住房建設(shè)供應(yīng)政策等。

如果購(gòu)房需求旺盛，但土地和新房供應(yīng)相對(duì)短缺，就容易推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前澳大利亞的情況估計(jì)就屬于這類。

展望明年、后年，隨著持續(xù)降息、貨幣政策進(jìn)一步寬松，經(jīng)濟(jì)有望逐步企穩(wěn)。在這一背景下，對(duì)房?jī)r(jià)的利好效應(yīng)會(huì)更加明顯。

本期內(nèi)容僅供對(duì)海外房產(chǎn)感興趣的朋友們參考，謝謝大家。