當(dāng)前，中國樓市異常低迷，全球都這樣嗎？

近期，有位粉絲向我咨詢海外房地產(chǎn)相關(guān)問題，他已在澳大利亞發(fā)展多年。

據(jù)他反饋，當(dāng)前澳大利亞房地產(chǎn)市場十分繁榮，甚至隱約出現(xiàn) “全民炒房” 的苗頭。

而且當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、居民，包括一些自媒體，都在持續(xù)看漲澳大利亞房價，甚至有觀點認(rèn)為澳大利亞一線、二線城市的房價 “將會永遠(yuǎn)漲”！

這讓我不禁聯(lián)想到十年前在中國流行的 “一線城市房價永遠(yuǎn)漲” 的說法。

這位粉絲還提到，近兩年澳大利亞的鄰國新西蘭，以及中國移民較青睞的加拿大，房價均呈下跌態(tài)勢。

為何澳大利亞能如此 “特立獨行” 呢？

平時我也會關(guān)注海外房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但并非每日、每周或每月都追蹤數(shù)據(jù)，通常是每隔幾個月查看一次，而且在每年年初的 “年度十大預(yù)言” 中，我也會分析并預(yù)測海外房地產(chǎn)市場的走勢。

為了回答這位粉絲的問題，我特意重新研究了相關(guān)數(shù)據(jù)，接下來就跟各位老鐵分享幾張關(guān)鍵圖表。

澳大利亞平均房價：快漲

過去十年總體呈上漲趨勢，但期間也有部分時段出現(xiàn)下跌，比如 2018-2019 年、2022 年。

即便如此，過去十年澳大利亞房價的總體漲幅仍超過九成，接近翻倍。

從今年上半年的走勢來看，房價漲幅確實比較快。

美國平均房價走勢：陰跌

過去十年，美國房價同樣總體上漲，漲勢最迅猛的階段是 2020 年貨幣大放水之后。

直到 2022 年下半年，受美國 “暴力加息” 影響，房價進(jìn)入盤整期。

2023 年以來，美國房價總體呈橫盤狀態(tài)，重心略有下移。

尤其是今年以來，房價跌勢稍顯明顯。

加拿大平均房價：連跌

2015-2022 年，加拿大房價走勢與澳大利亞極為相似。

2018-2019 年曾小幅下跌，2020-2021 年則大幅上漲。

其背后邏輯與美國一致，都是疫情后貨幣大放水推動房價飆升。

2022 年加拿大跟隨美國加息后，房價開始下跌。

但 2023 年以來，加拿大房價走勢與美國略有類似，呈現(xiàn)陰跌狀態(tài)，而澳大利亞房價卻在持續(xù)上漲。

新加坡房價指數(shù)：連漲

新加坡的房價走勢與前面三個國家不太一樣。

2018 年之前的幾年，新加坡樓市表現(xiàn)疲軟，房價處于下跌狀態(tài)。

2018 年起開始持續(xù)上漲，尤其 2020 年下半年之后，保持了較快漲幅。

最近兩年，新加坡房價漲幅雖較前兩年有所收窄，但依然維持上漲態(tài)勢。

未來海外房價走勢

上述四個國家，都是中國高收入人群乃至中產(chǎn)階級愿意 “移居” 的目的地，它們的房價走勢中，也都包含了華人購房需求的推動作用。

尤其是新加坡，疫情后表現(xiàn)尤為突出，對部分中國人的吸引力很大 —— 盡管新加坡是個 “彈丸小國”，中國人移居的數(shù)量相對較少，但對當(dāng)?shù)胤績r的推動作用卻是最大的。

從中長期來看，人口是支撐房價的核心因素。

美國、澳大利亞、加拿大均為移民國家，其中加拿大、澳大利亞的人口年均增速稍高，總體在 1% 以上，但近幾年這兩個國家的移民政策正逐漸收緊。

從短中期來看，經(jīng)濟(jì)基本面是影響樓市的重要因素。

2021-2022 年，這些國家的經(jīng)濟(jì)增速普遍較高；但 2023-2025 年，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，總體從 3%-4% 的 GDP 增速降至今年 1% 多一點的水平。

經(jīng)濟(jì)下滑、失業(yè)率上升，本應(yīng)不利于樓市發(fā)展。

不過，從 2024 年 9 月開始，美國已啟動降息。

澳大利亞則從今年 2 月就開始降息。

降息帶來的貨幣政策寬松，本就有利于房價上漲，這一點在澳大利亞市場表現(xiàn)得尤為明顯。

可見，在經(jīng)濟(jì)回落、降息初期，不同國家的房價走勢會出現(xiàn)分化，就像目前美國、加拿大房價下跌，而澳大利亞、新加坡樓市仍保持活躍一樣，背后的原因較為復(fù)雜，還需要觀察不同國家更細(xì)致的指標(biāo)，比如土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)稅收政策、信貸政策、土地與住房建設(shè)供應(yīng)政策等。

如果購房需求旺盛，但土地和新房供應(yīng)相對短缺，就容易推動房價上漲，當(dāng)前澳大利亞的情況估計就屬于這類。

展望明年、后年，隨著持續(xù)降息、貨幣政策進(jìn)一步寬松，經(jīng)濟(jì)有望逐步企穩(wěn)。在這一背景下，對房價的利好效應(yīng)會更加明顯。

本期內(nèi)容僅供對海外房產(chǎn)感興趣的朋友們參考，謝謝大家。