摘要：我國房屋住宅量增質(zhì)降，質(zhì)量問題頻發(fā)，保修期短且法律存在空白，導致購房人權(quán)益受損，年輕人不愿意買房。建議政府實施高質(zhì)量發(fā)展政策，推動房屋住宅質(zhì)量保險，適當延長保修期，促進房屋住宅質(zhì)量精細化向好發(fā)展。

相關(guān)背景：自我國成立75年以來，人民群眾用勤勞雙手和智慧創(chuàng)造了美好生活。特別是我國大中城市無論從城市面貌還是城市建設(shè)來看，都發(fā)生了巨大變化，取得了前所未有的發(fā)展成果，大部分人民群眾不僅實現(xiàn)了“住有所居，居有所安”，還實現(xiàn)了全面小康的歷史性跨越。然而，新問題也不斷涌現(xiàn)，拔地而起的房屋住宅雖然建設(shè)的很快，但工程質(zhì)量卻差強人意。越來越多的房屋住宅出現(xiàn)外墻脫落、開裂和滲漏水等難以修復的質(zhì)量問題，好似那治不好的“牛皮癬”，始終纏繞在人民群眾心頭，成為人民無法享受美好生活的陰影地帶。

不得不正視，房屋住宅的工程質(zhì)量直接關(guān)系著民生民情，也直接關(guān)系著人民群眾的生活品質(zhì)。筆者認為：房屋做到“安全、舒適、美觀”僅僅只是實現(xiàn)廣大人民群眾追求美好生活的一項基本要求。我們不能再用老觀念去看待“房屋損壞漏水不要緊，修修補補又三年”。隨著人民群眾憧憬未來生活“幸福感、安全感、獲得感”的不斷增強，實現(xiàn)房屋住宅高質(zhì)量發(fā)展，進一步提升工程質(zhì)量是迫在眉睫的事情。

相關(guān)問題：一、近年，我國新建房屋住宅量增，但總體質(zhì)量卻呈大幅下滑趨勢。筆者坦言，現(xiàn)在新建的房屋住宅其質(zhì)量、安全性和舒適度越來越差，總體質(zhì)量呈現(xiàn)大幅下滑趨勢。一些房屋住宅外墻脫落、大面積開裂頻發(fā)，還有一些剛剛建成的房屋住宅尚未入住就漏水不止，成了“名副其實”的水簾洞。房屋住宅又屬于特殊商品，不可能隨意退換，當購買人發(fā)現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題時只能要求維修。但涂脂抹粉式的修修補補，往往成了屢修修不好的“牛皮癬”，質(zhì)量瑕疵反反復復，“外墻脫落、開裂、滲漏水”等成為家常便飯，特別是這些房屋住宅質(zhì)量問題已成為人民群眾最痛恨的問題。

以某智庫發(fā)布的2023年新建住宅質(zhì)量分析指數(shù)為例。該指數(shù)顯示2023年全國住宅質(zhì)量平均分是62.04分，較2022年76.74分大幅下滑14.7分，由“中等”跌落至“較差”質(zhì)量區(qū)間。40%新建住宅質(zhì)量屬于“較差”，是21年的2.7倍。23年新住宅戶均問題數(shù)42條，較22年的戶均問題34條，上升24%。質(zhì)量問題更多了，質(zhì)量缺陷高發(fā)，問題主要集中在墻面工程、門窗工程、地面工程等。

二、我國房屋住宅質(zhì)量保修期較短，一些隱匿于建筑內(nèi)部的嚴重質(zhì)量問題短期無法暴露，房屋住宅質(zhì)量差成為年輕人不愿意買房的原因之一。雖然，國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條和建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條對房屋住宅的保修期有明確規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為

(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

(五)裝修工程為2年。

但法律在實際貫徹中，對于主體結(jié)構(gòu)工程的認定范圍和保修年限卻存在很多歧義，專業(yè)人士和法律人士的理解也有很大偏差。特別是外墻保溫層、外墻的后錨固凸出懸空裝飾物，外墻裝飾面層，外墻的玻璃維護幕墻等是否屬于主體結(jié)構(gòu)？一類說法是不屬于，則不存在按設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限；一類說法是屬于，這些部位屬于主體結(jié)構(gòu)一部分，類似耳朵、眼睛等部位，保修期通常按設(shè)計文件規(guī)定的長達50年之久，但執(zhí)行起來又似乎不太合邏輯。

所以，現(xiàn)實情況是房屋住宅的外墻保溫層、外墻后錨固凸出懸空裝飾物，外墻裝飾面層，外墻的玻璃維護幕墻等部位都被認定為不屬于主體結(jié)構(gòu)。進而導致這些部位發(fā)生脫落，高墜、開裂等嚴重質(zhì)量問題時，成為法律無明確規(guī)定保修期的空白地帶?？瞻椎貛t常被法律人士推定為5年保修期，即參考屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。所以，一旦過了5年保修期，發(fā)生外墻脫落等嚴重質(zhì)量問題時，只能由購房人來承擔維修責任。

筆者認為，用5年來約束這些房屋住宅外墻部位的質(zhì)量保修期顯得太短。正因為保修期短，加之沒有配套成熟的第三方保險公司質(zhì)量承保，往往發(fā)生質(zhì)量問題弱勢的購房人只能盯著開發(fā)商對峙；正因為保修期短，開發(fā)商在組織房屋住宅的設(shè)計時，重要的防水層、外墻保溫層都采用了低廉設(shè)計，工藝和材料以次充好。正因為保修期短，導致質(zhì)量觀念落后，責任心缺失，因為渡過了短暫保修期就可以轉(zhuǎn)嫁責任，這樣情形不利于保護消費者的合法權(quán)益，特別是質(zhì)量不好的房屋等同于讓消費者持有了質(zhì)量不好的負資產(chǎn)，買賣無人問津。

相較于英國、法國、日本等國家對房屋住宅外墻滲漏水、房屋缺陷質(zhì)量保證的保修期為10年且配有成熟保險公司承保而言，我國房屋住宅質(zhì)量保修期偏短，又沒有真正實施房屋質(zhì)量保險制度（購房人可以直接向保險公司索賠），一些隱匿的建筑質(zhì)量問題大多發(fā)生在質(zhì)保期外且難以修復。

筆者也曾調(diào)研，詢問一些上海年輕人，他們?yōu)槭裁床辉敢赓I房？這些年輕人表示，現(xiàn)在國內(nèi)建造的房子比以前建造的房子質(zhì)量還要差，不如租房來的輕松實惠。年輕人比較喜歡日本房屋住宅的質(zhì)量和管理模式，愿意購買日本的房屋。主要是日本房屋干凈，沒有漏水煩惱，極少發(fā)生外墻自由脫落高墜等質(zhì)量問題，相對安全。

三、我國房屋住宅質(zhì)量保修期偏短，間接導致房屋質(zhì)量保證金過早返還責任單位，不利于維護購買房屋消費者的合法權(quán)益。比如：電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝的保修期為2年，一旦超過2年，某開發(fā)商就會按合約返還施工責任單位質(zhì)量保證金。

然而，一旦出現(xiàn)給排水管道漏水、一旦出現(xiàn)消防設(shè)備故障、就統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給購房的消費者來承擔維修成本。所以，短暫的保修期不利于責任單位樹立良好的質(zhì)量觀念養(yǎng)成，不利于保障購房消費者的合法權(quán)益，正因為存在著過短保修期的不利因素，房屋住宅質(zhì)量難保障，買質(zhì)量好的房屋住宅要靠“碰運氣”，似乎正逐漸成為主流觀念。

相關(guān)建議：一、建議政府實施“房屋住宅高質(zhì)量發(fā)展”政策，引導房屋住宅建設(shè)從“量變到質(zhì)變”。作為人民群眾感受幸福感最重要的商品（房屋），未來房屋住宅質(zhì)量精細化顯得尤為重要。建議政府實施“房屋住宅高質(zhì)量發(fā)展”政策，特別是當下，人口減少趨勢不可逆，在未來不需要建設(shè)太多房屋住宅的實際情況下，引導房屋住宅建設(shè)質(zhì)量精細化。無論是新建還是改建的房屋住宅均應(yīng)遵循保障質(zhì)量為前提，而不是加快速度搞建設(shè)，但質(zhì)量卻做的差。房屋住宅應(yīng)以質(zhì)量為導向，基本做到“安全、舒適、美觀”的質(zhì)量精細化。

二、建議政府實施“房屋住宅高質(zhì)量發(fā)展”政策，推動房屋住宅實施質(zhì)量保險，用金融工具來調(diào)節(jié)房屋質(zhì)量向好。建議政府推動房屋住宅的建設(shè)單位向保險公司進行投保，讓保險公司對新建或改建好的房屋住宅承保。其保險范圍和保險期限內(nèi)一旦出現(xiàn)因工程質(zhì)量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞，由保險公司履行維修和賠償義務(wù)。通過金融工具（房屋質(zhì)量保險）來調(diào)節(jié)房屋住宅的質(zhì)量向好，確保人民群眾能享受到“幸福感、安全感、獲得感”。

三、建議政府適當延長房屋建筑工程的質(zhì)量保修期限，維護購房消費者的合法權(quán)益。

有關(guān)規(guī)定建議修改為：(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；涉及外墻結(jié)構(gòu)的保溫層、外墻裝飾層、外墻后錨固構(gòu)件部位，為10年

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為10年；

(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為5年；

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為5年；

(五)裝修工程為3年。

作者：步亞輝