作者：余飛

01

杭州房?jī)r(jià)，加速下沉

杭州本地媒體錢江晚報(bào)旗下的“錢報(bào)杭州房產(chǎn)”最新發(fā)布的一篇文章《杭州賣得最快的二手房，降價(jià)10%到30%成功出售！》，透露了當(dāng)下杭州房?jī)r(jià)的很多關(guān)鍵信息：

第一，降價(jià)幅度越大，賣出去的概率越大。

貝殼平臺(tái)今年6-8月的成交房源中，有近七成房源在180天內(nèi)降價(jià)10%～30%后成功出售，而降價(jià)5%以內(nèi)的房源成交占比不足5%。

第二，當(dāng)下杭州掛牌二手房中的調(diào)價(jià)房源，94%在降價(jià)。

作為今年城市話題C位的杭州尚且如此，其他城市何嘗不是如此。

最關(guān)鍵的是，即便這樣的降價(jià)力度，也沒能換來好的成交。

8月份，杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）共成交二手房 6633 套，環(huán)比 7 月下滑 7.4% ；同比去年 8 月基本一致，微降 0.88% 。

今年開年，在宇樹科技人工智能和DS概念加持下，杭州樓市開局便拉滿。

3月份 杭州二手房市場(chǎng)火力全開，“小陽(yáng)春”變“大陽(yáng)春”，十區(qū)共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創(chuàng)下近8年來新高。

3月二手房還實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月杭州十區(qū)住宅成交均價(jià)為30210元/㎡，環(huán)比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。

而3月末，杭州的土地市場(chǎng)更是熱火朝天，一周內(nèi)誕生了兩個(gè)地王，樓面價(jià)不斷創(chuàng)新高，先后超越廣州、深圳。

按照當(dāng)時(shí)的行情和熱度預(yù)演，4月份的杭州市場(chǎng)，本該熱火朝天才是。

但勢(shì)頭戛然而止。4月份二手房網(wǎng)簽量9421套，5月份7716套，6月份7335套，7月份7163套，8月份快速降至6633套。

房?jī)r(jià)也已經(jīng)跌破了3萬(wàn)，8月份跌破了2.7萬(wàn)元。

02

不敢買，是主流

杭州樓市為何在4月份戛然而止？

其實(shí)，并不只有杭州，一線城市的行情也在4月份轉(zhuǎn)向，全國(guó)樓市同樣在4月份轉(zhuǎn)向。

原因在于4月初大國(guó)之間的貿(mào)易摩擦重燃。

關(guān)稅大戰(zhàn)只是誘因，根本邏輯則是：

第一，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超各城市自身的購(gòu)買力。

經(jīng)歷了上一輪猛漲，即便產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)也支撐不了其泡沫巨大的房?jī)r(jià)。

雖然從2021年開始，房地產(chǎn)進(jìn)入了全面盤整周期，很多城市的房?jī)r(jià)跌幅還不小。

但伴隨發(fā)生的還有民眾的收入與就業(yè)不如預(yù)期，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

所以，本號(hào)說過，這一輪全國(guó)房?jī)r(jià)普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，都遠(yuǎn)超城市本身的購(gòu)買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，房?jī)r(jià)也難止跌。

第二，沒多少人敢買。

上一代人在時(shí)代紅利中，眼中有光，心中有夢(mèng)，對(duì)遠(yuǎn)方充滿希冀，于是敢于掏空六個(gè)錢包，拉滿杠桿去購(gòu)房。

但現(xiàn)在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時(shí)代透支發(fā)展的紅利，這一代紅利終結(jié)了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。

面對(duì)隨時(shí)可能被優(yōu)化，隨時(shí)可能被降薪，無法保證收入恒定的局面下，他們不能、不敢、不愿用“余生負(fù)重前行”這么大的代價(jià)去換一套房子。

所以，我們看到，2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負(fù)債。

在這種局面之下，4月份導(dǎo)火索讓全國(guó)樓市再次進(jìn)入調(diào)整深水區(qū)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的8月份數(shù)據(jù)顯示：

第一，房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)至最大。

這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來，就一直沒有回過正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8個(gè)月下降12.9%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

第二，商品房銷售面積與銷售額跌幅擴(kuò)大至年內(nèi)最大。

1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬(wàn)平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

第三，二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量擴(kuò)大至年內(nèi)最多。

8月份70個(gè)大中城市二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，這一數(shù)量從今年4月份開始逐漸增加。4月份64個(gè)，5月份67個(gè)，6月份69個(gè)，7月份68個(gè)。

03

杭州樓市，調(diào)整仍將繼續(xù)

如今降價(jià)都難賣的局面，其實(shí)一句話就可以總結(jié)：

樓市沒有了財(cái)富效應(yīng)。

而財(cái)富效應(yīng)的基石是宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

所以說，經(jīng)濟(jì)的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過來，房地產(chǎn)興盛帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，只有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)復(fù)蘇了，樓市才會(huì)復(fù)蘇。

而這個(gè)問題，在如今的全球大環(huán)境下，尤其是特朗普這個(gè)確定的“最大不確定性”存在，想要回答，很難。

這種背景下，杭州等熱點(diǎn)城市的調(diào)整，今年仍會(huì)繼續(xù)。

過去兩三年，杭州在托底樓市上其實(shí)是疲于奔命。

杭州樓市最高點(diǎn)在2016年，當(dāng)年賣出了2327萬(wàn)平方米的商品房，之后一路下調(diào)，2021年再迎小高潮，賣出了2236萬(wàn)平方米。

然而2022年急轉(zhuǎn)直下，只有1394萬(wàn)平方米，相較于2021年減少了37.7%。2023略有增長(zhǎng)。

2024年降至1038萬(wàn)平方米，創(chuàng)十年來新低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：杭州市統(tǒng)計(jì)局

去年四季度之后這波行情的確很火熱，但更多的是政策調(diào)動(dòng)下，更多的人在降價(jià)解套，而不是忙著漲價(jià)。

杭州這座城市這幾年調(diào)整的邏輯，有兩個(gè)方面：

第一，和一線城市類似，杭州也不缺購(gòu)買力，之所以調(diào)整，是大環(huán)境之下的信心和預(yù)期缺失。

第二，杭州高企的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這座城市本身的購(gòu)買力。

杭州房?jī)r(jià)泡沫太大。這座城市被坊間稱之為炒房第一城，因?yàn)榧痈軛U太厲害。

從2016年到2021年，杭州開啟了瘋狂上漲模式，不僅將亞運(yùn)會(huì)的紅利提前透支，而且嚴(yán)重透支。

2020年杭州房?jī)r(jià)最高峰時(shí)，作為近郊的未來科技城成交價(jià)七八萬(wàn)一平，學(xué)區(qū)房最火的時(shí)候，大名鼎鼎的文鼎苑成交單價(jià)高達(dá)12.7萬(wàn)元，更別說奧體濱江這一塊了，杭州房?jī)r(jià)的天花板，房?jī)r(jià)統(tǒng)統(tǒng)炒到10萬(wàn)+。

從各城市的居民杠桿率來看，杭州是炒房最瘋狂的城市，早就取代深圳，成為了炒房第一城。

目前，導(dǎo)致杭州樓市調(diào)整的兩個(gè)因素，一個(gè)都沒變。

同時(shí)，杭州的房?jī)r(jià)與杠桿率仍在高位。

同時(shí)，杭州的二手房掛牌量也創(chuàng)下新高。

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前杭州二手房掛牌量16.36萬(wàn)套，相較于去年增長(zhǎng)了1%。

無論從哪個(gè)角度來看，都看不出杭州樓市有重燃的可能性。

調(diào)整仍會(huì)是這座城市今年的底色，只不過分化特點(diǎn)更明顯而已。

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