作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

曾經(jīng)需要搶的位置，如今91折都能買(mǎi)了。

91折的“核心豪宅”

最近，位于深圳福田核心區(qū)域景田板塊的新世界香蜜四季正式入市。

152套106~485平住宅，備案均價(jià)約13.12萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間約11.42萬(wàn)-18.59萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1284萬(wàn)~9021萬(wàn)。

其中106平23套，約12.16萬(wàn)-13.15萬(wàn)/平，總價(jià)約1284萬(wàn)-1395萬(wàn)；

123—129平70套，約11.42萬(wàn)-13.58萬(wàn)/平，總價(jià)約1429萬(wàn)-1633萬(wàn)；

142—145平34套，約12.9萬(wàn)-13.9萬(wàn)/平，總價(jià)約1838萬(wàn)-2016萬(wàn)；

220、233平共12套，約14.42萬(wàn)—17.86萬(wàn)/平，總價(jià)約3179萬(wàn)-4157萬(wàn)；

279、357平共12套，約14.32萬(wàn)—18.28萬(wàn)/平，總價(jià)約3998萬(wàn)-6523萬(wàn)；

485平1套，約18.59萬(wàn)/平，總價(jià)約9021萬(wàn)。

這個(gè)價(jià)格幾乎與2021年10月入市的深業(yè)中城持平。

深業(yè)中城與新世界香蜜四季相距約2.2公里，曾經(jīng)222套137-212—315-377 ㎡住宅入市，備案均價(jià)約13.1萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間約11.15萬(wàn)—19.88萬(wàn)/平，總價(jià)約1575萬(wàn)—7508萬(wàn)。

但還是要比同板塊的天健天驕貴上一些，天健天健與新世界香蜜四季步行相距約1.6公里。

2020年11月天健天驕北廬213套59~212平住宅入市，備案均價(jià)約11.32萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間約9萬(wàn)—13.7萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約750萬(wàn)~2884萬(wàn)。

2022年6月天健天驕西筑49套78~151平住宅入市，備案均價(jià)約11.65萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間約10.41萬(wàn)-12.93萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約832萬(wàn)~1824萬(wàn)。

但過(guò)去深業(yè)中城和天健天驕的市場(chǎng)，需要靠搶才能買(mǎi)到，而新世界香蜜四季開(kāi)盤(pán)即啟動(dòng)全程轉(zhuǎn)介，還直接給出91折的開(kāi)盤(pán)首日折扣。

項(xiàng)目前身作為華泰小區(qū)舊改，市場(chǎng)一直期待已久。

據(jù)市場(chǎng)消息，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天綜合折扣約91折，折后均價(jià)約11.97萬(wàn)/平，折后單價(jià)區(qū)間約10.42萬(wàn)—16.96萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1171.5—8230.58萬(wàn)/套。

說(shuō)明即使是豪宅市場(chǎng)，這幾年的邏輯也發(fā)生了很大的變化。

不僅僅是地段夠核心就夠了，市場(chǎng)對(duì)豪宅的賣(mài)點(diǎn)要求也更高。

如果品質(zhì)撐不起價(jià)格，就會(huì)被市場(chǎng)詬病。

比如最近這段時(shí)間上海的老牌豪宅湯臣一品的外立面出現(xiàn)了脫落的問(wèn)題，而引起了市場(chǎng)的質(zhì)疑——30萬(wàn)/平的豪宅只用了20年，外立面居然老化的這么嚴(yán)重，實(shí)在是對(duì)不起這個(gè)價(jià)格。

而讓市場(chǎng)產(chǎn)生更深層次的思考是——正常來(lái)說(shuō)豪宅并不缺資金維護(hù)，連這種級(jí)別的豪宅時(shí)間久了，都無(wú)法維護(hù)得好，那么其他豪宅和普通住宅呢？

這放在新房身上也是一樣的。

不過(guò)，卷價(jià)格就一定能解決當(dāng)下豪宅去化的困境嗎？

首先，項(xiàng)目對(duì)外的賣(mài)點(diǎn)是新規(guī)住宅盤(pán)。

是否符合市場(chǎng)期待的新規(guī)樓盤(pán)先按下不表，新規(guī)住宅中最大的賣(mài)點(diǎn)就是得房率。

但新世界香蜜四季的備案得房率顯示約81%～82%。而深業(yè)中城作為新規(guī)前的項(xiàng)目，得房率也有80%～82%。

所以，以“香蜜湖新規(guī)大宅”的定位入市，新規(guī)戶型的設(shè)計(jì)體現(xiàn)在什么方面？

若是體現(xiàn)在戶型的使用設(shè)計(jì)功能上，那么實(shí)際的戶型又有一定局限性。

如105～108m2的設(shè)計(jì)布局不是4個(gè)臥室，而是3個(gè)臥室，且其中一個(gè)臥室較小，另一個(gè)臥室還需要依靠拓寬陽(yáng)臺(tái)增加實(shí)際的使用面積。

且需要后期再進(jìn)一步的改造，才符合家庭改善居住的需求。

再比如122-124平戶型，設(shè)計(jì)成3個(gè)臥室，且其中一個(gè)臥室重新調(diào)整陽(yáng)臺(tái)的位置才能更符合實(shí)際的居住使用需求。

住宅建設(shè)新規(guī)是為提升居住品質(zhì)推出的政策，目的是優(yōu)化空間利用效率，提升居住體驗(yàn)感。

但如果只是通過(guò)增加飄窗、陽(yáng)臺(tái)等方式提升使用率，那么則無(wú)所謂新規(guī)與否了。

過(guò)去的住宅，也同樣能做到通過(guò)增加飄窗、陽(yáng)臺(tái)等方式提升戶型的使用率。

除了戶型，項(xiàng)目的其他規(guī)劃設(shè)計(jì)也被市場(chǎng)所詬病。

比如項(xiàng)目容積率達(dá)到了7.94，回遷戶型占比并不低，可售的普通商品房為923套，雖然回遷戶型未明確套數(shù)。

但可以看到新世界香蜜四季規(guī)劃11棟建筑，包含商品房、回遷房、保障房及商務(wù)公寓，是全部樓棟40—47層的超高層綜合體。

其中1棟1單元/2單元/3單元和2棟1單元/2單元為商品房，1棟6單元/7單元/8單元為回遷房。

此次入市的戶型位于2棟2單元，低區(qū)3梯5戶，高區(qū)3梯3戶。

所以有網(wǎng)友辣評(píng)——到底什么地方與真正的豪宅所匹配？

豪宅的爆發(fā)

不過(guò)，新世界香蜜四季這個(gè)9月入市，起碼抓到了先入市的先機(jī)。

如今香蜜湖、車(chē)公廟板塊正在迎來(lái)豪宅的集中爆發(fā)。

這些板塊周邊不僅有新世界香蜜四季，還有香蜜二村舊改、香蜜湖家屬樓舊改以及車(chē)公廟連片升級(jí)改造城市更新單元。

地理位置都差不多，靠得也挺近。

其中，車(chē)公廟連片升級(jí)改造城市更新單元與項(xiàng)目相距約2.7公里，根據(jù)《福田區(qū)沙頭街道車(chē)公廟片區(qū)連片改造升級(jí)城市更新單元規(guī)劃修改（草案）》的公示，直接為香蜜湖及車(chē)公廟板塊增加不少新的規(guī)劃空間。

未來(lái)改造片區(qū)還將會(huì)一口氣誕生4塊二類(lèi)居住用地，改造區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有33萬(wàn)平的住宅指標(biāo)。

更重要的是香蜜湖板塊附近的保障房也遍地開(kāi)花。

其中就有地段屬性非常高的香蜜二村舊改、香蜜湖家屬樓舊改。

香蜜二村棚改，棚改的方向是住宅127700㎡，這些住宅中除還遷用房外其余均為人才住房與保障性住房。而人才住房可售人才房有一定的公共屬性，若可配售，則價(jià)格會(huì)低于新世界香蜜四季，還遷用房未來(lái)也能流通市場(chǎng)。

香蜜湖家屬樓片區(qū)城市更新單元，雖然未明確更新后如何，但擬拆除范圍用地面積21959.3㎡，擬更新方向?yàn)榫幼∮玫?，也有一定概率誕生新的回遷住宅或普通商品住宅。

目前，天健天驕今年8月成交一套157.76平戶型，成交總價(jià)約2158萬(wàn)，折合單價(jià)約13.68萬(wàn)/平；

深業(yè)中城今年3月成交一套232.99平戶型，成交總價(jià)約2158萬(wàn)，折合單價(jià)約16.31萬(wàn)/平。

所以新世界香蜜四季需要看市場(chǎng)是否有“愿者上鉤”了。

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