上海優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策

近日，上海市財(cái)政局日前發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，通知明確，持上海市居住證滿(mǎn)3年并在上海工作生活的購(gòu)房人，在上海新購(gòu)住房且屬家庭首套的，暫免征收房產(chǎn)稅。

為更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策優(yōu)化調(diào)整如下：

一、持有上海市居住證并在上海市工作生活的符合國(guó)家和上海市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，和持有上海市居住證滿(mǎn)3年并在上海市工作生活的購(gòu)房人：

（一）在上海市新購(gòu)住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

（二）在上海市新購(gòu)且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

二、持有上海市居住證但不滿(mǎn)3年的購(gòu)房人，其上述住房先按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有上海市居住證滿(mǎn)3年并在上海市工作生活的，其符合第一條規(guī)定的免稅住房和面積在上海市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

三、以上政策自2025年1月1日起執(zhí)行。購(gòu)房人已購(gòu)應(yīng)稅住房符合上述暫免征收規(guī)定的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報(bào)、認(rèn)定，對(duì)所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

關(guān)于房地產(chǎn)稅，一個(gè)重要信號(hào)來(lái)了

而上海市財(cái)政局日前發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，整份文件是針對(duì)符合條件的非戶(hù)籍人口進(jìn)行購(gòu)房免稅和優(yōu)惠。

9月19日，上海市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，該房產(chǎn)稅收優(yōu)化政策屬于“8·25上海樓市新政”的配套政策，是樓市新政在住房稅收領(lǐng)域的進(jìn)一步詳細(xì)落地。

降低非本市戶(hù)籍家庭住房持有成本

今年8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，其中明確，對(duì)符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

此次通知明確，符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭包括兩大類(lèi)：一是持有本市居住證并在本市工作生活的符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；二是持有本市居住證滿(mǎn)3年并在本市工作生活的購(gòu)房人。

按照新政，符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭在本市新購(gòu)住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。在本市新購(gòu)且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》（滬府發(fā)〔2011〕3號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)“暫行辦法”）的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

中指研究院認(rèn)為，此次政策增加對(duì)于符合條件的非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)二套及以上住房的稅收減免。對(duì)比來(lái)看，在2011年發(fā)布的《暫行辦法》中，二套及以上住房的房產(chǎn)稅稅收減免政策僅針對(duì)上海市本地居民家庭，當(dāng)時(shí)非本市戶(hù)籍家庭在上海限購(gòu)1套住房，近幾年隨著限購(gòu)政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，非本市戶(hù)籍家庭在上海已經(jīng)可購(gòu)買(mǎi)多套住房，但二套及以上房產(chǎn)稅仍需全額繳納，增加了非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)多套住房的持有成本，一定程度影響了購(gòu)房需求釋放。本次優(yōu)化政策落地后，符合條件的非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)二套及以上住房的房產(chǎn)稅與本市戶(hù)籍家庭采取同樣的稅收減免，將降低其住房的持有成本，促進(jìn)需求釋放，對(duì)市場(chǎng)也將形成一定帶動(dòng)效果。

同時(shí)，對(duì)比兩次文件內(nèi)容，此次非本市戶(hù)籍家庭首套房產(chǎn)稅減免需符合的人才條件及居住證持有年限均未進(jìn)行調(diào)整，即“持有本市居住證并在本市工作生活的符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才”以及“持有本市居住證滿(mǎn)3年并在本市工作生活的購(gòu)房人”。

對(duì)于居住證未滿(mǎn)3年的非滬籍購(gòu)房者，則實(shí)行“先征后退”的規(guī)則。新政明確，持有本市居住證但不滿(mǎn)3年的購(gòu)房人，其上述住房先按《暫行辦法》的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿(mǎn)3年并在本市工作生活的，其新購(gòu)的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅、新購(gòu)的家庭第二套及以上住房中人均不超過(guò)60平方米部分在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

據(jù)了解，由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此上述通知自2025年1月1日起執(zhí)行。購(gòu)房人已購(gòu)應(yīng)稅住房符合上述暫免征收規(guī)定的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報(bào)、認(rèn)定，對(duì)所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

在上海之前，今年5月份另一個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市重慶，也對(duì)房產(chǎn)稅做出了調(diào)整：

“市外人員”無(wú)論在重慶購(gòu)買(mǎi)多少套普通住宅，都不用繳納房產(chǎn)稅。購(gòu)買(mǎi)非普通住宅（比如獨(dú)棟別墅、高單價(jià)住宅），一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，免稅面積為180平方米。

征收房地產(chǎn)稅，暫時(shí)無(wú)望

重慶、上海兩個(gè)城市先后對(duì)房產(chǎn)稅做出調(diào)整，目的無(wú)非兩個(gè)：

一是跟隨限購(gòu)政策調(diào)整，進(jìn)行同步優(yōu)化。

二是以降稅為手段，刺激一波市場(chǎng)行情。

但這個(gè)減稅動(dòng)作的影響，著實(shí)有限，不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么大波動(dòng)。

透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，其實(shí)它所釋放的一個(gè)重要信號(hào)是：

房地產(chǎn)稅遙遙無(wú)期。

時(shí)至今日，官方已經(jīng)很少提到房地產(chǎn)稅，重慶與上海對(duì)房產(chǎn)稅的征收力度下降，更是意味著房地產(chǎn)稅征收可能遙遙無(wú)期。

在房地產(chǎn)跌幅沒(méi)有收住時(shí)，房地產(chǎn)稅開(kāi)征基本無(wú)望。

不過(guò)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅必然會(huì)取代土地財(cái)政，成為地方政府新的錢(qián)袋子。

邏輯在于，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代：人口見(jiàn)頂、城市化速率見(jiàn)頂、供大于求。在這種背景下，賣(mài)地收入高增長(zhǎng)的時(shí)代一去不復(fù)返。要解決目前地方城市的財(cái)政壓力，只有兩條路：

第一條路，短期內(nèi)大幅提高一般預(yù)算內(nèi)收入，也即大幅提高稅收收入，來(lái)填補(bǔ)賣(mài)地收入不濟(jì)之難題。

但在中央減稅措施下，不可能。那就只剩下第二條路，也即增量不行就尋找村里的稅收出路。

第二條路，尋找新的錢(qián)袋子來(lái)替代賣(mài)地收入縮減造成的窟窿。沒(méi)有什么比房地產(chǎn)稅更合適的。

因?yàn)椋?/p>

中央謀劃房地產(chǎn)稅的目的，本來(lái)就是成為地方城市新的錢(qián)袋子。當(dāng)初討論房地產(chǎn)稅的時(shí)候，就是想著在土地財(cái)政青黃不接的時(shí)候，順勢(shì)推出來(lái)補(bǔ)充地方政府的錢(qián)袋子。

房產(chǎn)稅未來(lái)會(huì)如何征收？

2021年全國(guó)人大發(fā)布的“關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定”中，明確指出：

試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

這段話，其實(shí)就是在探討房地產(chǎn)稅具體的征收細(xì)節(jié)，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小產(chǎn)權(quán)房等）與非居住用房，都得交稅。

此外，按照國(guó)外和中國(guó)香港的征收辦法來(lái)看，都有免征面積，即不是所有人都得交稅，擁有一套房的居民，基本不用擔(dān)心。房地產(chǎn)稅針對(duì)的是多套人群。

而即使開(kāi)始征收房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)稅也會(huì)采用免征面積+階梯稅率模式，旨在實(shí)現(xiàn)稅收公平性與居民負(fù)擔(dān)之間的平衡。

按照專(zhuān)家建議，房產(chǎn)稅設(shè)置了人均免征面積，范圍處于40-60平方米。以三口之家為例，其免征面積為120-180平方米。

這就表明，若家庭住房面積在180平方米以?xún)?nèi)，便免征房產(chǎn)稅。超出免征面積的部分，將按照階梯稅率征收房產(chǎn)稅，稅率范圍為可能在0.2%-1.2%。

所以說(shuō)，洛陽(yáng)以后即使征收房產(chǎn)稅，如果按照上面的政策來(lái)算，對(duì)洛陽(yáng)的老百姓來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)也不算太大。