獨立觀點，靜觀西安樓市。

板塊分析，避免霧里看花。

西安樓市新一輪集中土拍落下帷幕，攬金61.09億元，成為9月樓市的一大熱點。

本輪土拍總供地14宗地，面積達748.841畝，覆蓋全城多個板塊，如高新CID、絲路軟件城、未央團結(jié)村片區(qū)、航天基地、東郊長樂坡、灞橋及長安區(qū)、鄠邑區(qū)。

其中灞橋、未央團結(jié)村兩宗地因?qū)脻M未存在有效報價流拍，最終有12宗土地成交，成交地塊不乏亮點，我們一起來看一下。

?龍湖未央天街實拍

一、團結(jié)村板塊在迅速崛起，繼此前綠城、保億之后，在這輪土拍中板塊再次迎來央企代表招商蛇口和民營黑馬龍翔地產(chǎn)兩大重量級品牌。

招商蛇口以7.38億元拿下了地鐵10號線帽珥冢站西北角76.876畝（WY9-13-397）住宅用地，容積率為2.3，樓面價約6261元/㎡。

從位置上看，地塊地段優(yōu)勢很大，西側(cè)臨近紅旗鐵路公司，東側(cè)有在建商業(yè)、商辦項目項目，地鐵加持，在2020年左右區(qū)域曾有中南君啟、正榮紫闕臺項目。

龍翔地產(chǎn)則耗資11.528億元拿下99.138畝（WY9-25-394-1）住宅用地，容積率2.5，樓面價約6977元/㎡。

這是龍翔地產(chǎn)在西安港務(wù)區(qū)之后的再次布局，摘得地塊也較優(yōu)質(zhì)，距離地鐵10號線團結(jié)村站約700米，東側(cè)距龍湖未央天街200余米，更有掛牌“高新一小”的西安市團結(jié)實驗學(xué)校加持，西側(cè)則為紅旗鐵路公園，這樣的配置不論放在哪里都堪稱優(yōu)質(zhì)，按不足7000元/㎡的樓面價來看，極具紅盤潛質(zhì)。

二、高新退潮，土拍價格回歸理性；買房“唯高新”已經(jīng)成為過去，不論是高新CID還是絲路軟件城都在潮水退去，“高溢價”光環(huán)丟失，也有望促進樓市健康發(fā)展。

高新CID此次土拍拿出的是（GX3-17-56）地塊，總共54.28畝，位于星虹二路以東、駿業(yè)路以北，容積率2.2，成交總價8.038億元，樓面價約10097元/㎡，由民營房企陜西中鐸房地產(chǎn)有限公司摘得。

目前地塊東側(cè)的兩宗教育用地，其中高新第五十小學(xué)已經(jīng)落地；南側(cè)是天地源永安華府、高新云熙港、高新新羅酒店，東側(cè)有高新云河頌項目及永安渠公園，是CID板塊最早發(fā)力的板塊。

在配套日趨成熟的情況下，土拍樓面價縮水明顯，對比天地源永安華府地塊（樓面價12789元/㎡)有2692元的差價，對比龍湖高新云河頌地價（樓面價14200元/㎡）有4103元的差價......

絲路軟件城（GX3-22-73）地塊面臨同樣的情況，地塊總共125.377畝，容積率2.3，由高新國企天地源以20.15億元摘得，樓面價約10480元/㎡。

地塊緊鄰曾經(jīng)的板塊紅盤保利天匯（樓面價約12663元/㎡)，但兩宗地價格卻也有2183元/㎡的價差。

另外，航天基地地塊（HT01-24-54）103.777畝的土地面積，容積率1.96，樓面價8462元/㎡，由西安尚承泰置業(yè)有限公司摘得，從股權(quán)看似乎有曲江國資的身影，從土地方面看，少陵塬獨特的地理位置，豪宅改善屬性明確，緊鄰地塊的有航天第五小學(xué)、航天第七小學(xué)。

還有一宗長樂坡地塊（CB5-2-213-1）僅有11.14畝，處于地鐵口，由西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司摘得，樓面價約5815元/㎡，但地塊面積太小，沒有太多值得關(guān)注的地方。

剩余的則為商業(yè)、商服地塊，比如浐灞萬科璞悅西側(cè)的10畝商業(yè)地塊、后海附近的一宗69.491畝商業(yè)地塊......