當(dāng)下樓市的情況大家都知道，新房和二手房已經(jīng)割裂，新房的價(jià)格勉強(qiáng)還能支撐，但二手房已經(jīng)完全交給市場。表面看數(shù)據(jù)，也沒覺得什么，就像看掛牌價(jià)一樣，但是深入市場，尤其進(jìn)入看房、談判階段，就會(huì)感覺到一種莫名的焦躁，買家和賣家都陷入痛苦，這是為什么呢？

01

先說一個(gè)熱氣騰騰的案例。

具體樓盤就不提了，幾年前也曾經(jīng)是網(wǎng)紅，需要搖號搶，才能買到的。180 多的戶型，去年成交價(jià)最高到過 920 萬，今年年初成交過一套 880 萬，之后成交量就出現(xiàn)明顯萎縮，掛牌價(jià)雖然還挺在 850 萬，但房主的心理價(jià)位早就到 800 萬附近，個(gè)別戶型很差，采光不太行的，房主心理價(jià)降到 780 萬。帶看還是有的，但價(jià)格談不談攏。

這種平靜原本以為會(huì)維持到十一，畢竟金九銀十成交量會(huì)有反彈，但就在前幾天，突然有一套成交了，正常戶型，價(jià)格 74x 萬還送一個(gè)車位。小區(qū)群瞬間炸鍋了，有人覺得是中介放出來的假消息，為了壓價(jià)。我們核實(shí)了一下，是真成交。

這意味著什么？接下來整個(gè)小區(qū)的定價(jià)會(huì)以這個(gè)為基準(zhǔn)，之前所有的策略失效。

這種情況也是過去這兩年二手房的真實(shí)寫照，一套更比一套低，就看誰先扛不住了。

02

誰的勝利？中介攻堅(jiān)戰(zhàn)的勝利。

不客氣的說，二手房房主現(xiàn)在已經(jīng)徹底喪失了對房子的定價(jià)權(quán)。

根本原因是競品變多，同一個(gè)小區(qū)同時(shí)在售的房子越來越多，這種壓迫感天然的增加，而周邊的房子，也在同時(shí)增加。還有一個(gè)原因，就是買家對價(jià)格越來越敏感，成交周期不斷拉長，看了又看。在去投資屬性之后，超過 95% 的房子成了純純的消費(fèi)品。雖然每個(gè)人都希望買到手之后能不跌，但實(shí)際上是，折價(jià)從來沒有停止。因?yàn)槟壳罢嬲龑Τ山粌r(jià)有影響的中介，為了極力撮合每一筆交易，都是賣力砍價(jià)。

有人說，房產(chǎn)中介被妖魔化了，我并不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，至少在目前的體系下，他們是兩頭吃的。

03

房主、中介、買家構(gòu)成樓市的基本面。

為什么一進(jìn)入談價(jià)格的拉鋸戰(zhàn)，房主和買家都會(huì)陷入無盡的痛苦？

有人說，沒有中介，你的房子怎么可能賣得掉？難道沒有給 2% 的中介費(fèi)嗎？甚至 3%。

有人說，掛牌價(jià)太高，活該沒人買？這難道就是被PUA的理由？

不管中介承不承認(rèn)，現(xiàn)階段整個(gè)行業(yè)服務(wù)明顯下滑，而且陷入了一種嚴(yán)重內(nèi)耗（認(rèn)識的好幾個(gè)中介已經(jīng)不干了，說現(xiàn)在不講專業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)天天讓議價(jià)），為了流量不擇手段，各種博眼球的短視頻劇本，還有同行之間的互踩?？蛻舻睦婺兀渴杖胂禄皇抢碛?，因?yàn)橄蚍恐魇盏腻X越來越多，忽悠買美化，最后還不是把價(jià)格一砍再砍，比的是誰價(jià)格最低。

房主想賣房，中介想開單，買家想安家，中介原本應(yīng)該扮演的角色是撮合。現(xiàn)在呢？為了開單，拼命“假裝”討好買家。演戲就不展開說了，有多少是真實(shí)帶看，有多少是真實(shí)詢價(jià)，從低價(jià)誘導(dǎo)到情緒打壓，再到壓價(jià)成交，套路化交易，還有不為人所知的約簽排隊(duì)，通過信息差，讓房東產(chǎn)生錯(cuò)覺和誤判，覺得自己的房子很難賣。人和人之間最后的真誠已經(jīng)沒有了。

說到底，中介對信息的掌控力太強(qiáng)，他們決定你房子怎么定價(jià)、怎么曝光、帶誰來看，掛牌價(jià)已經(jīng)沒有任何參考價(jià)值，一點(diǎn)都沒。

買家占到便宜了？拋開買到手之后害怕降價(jià)，有很多人其實(shí)并沒有買到自己真正喜歡的房子。你咬住價(jià)格，那中介會(huì)給你推能盡快成交的房源。

現(xiàn)階段，基本面一時(shí)半會(huì)難以改善，但樓市跌這么狠，房主信心徹底崩塌，中介是出力的。

本來買賣雙方可以按各自意愿談價(jià)格，卻因?yàn)橹薪榘殉仲Y源，甚至同業(yè)搶單（我說的第一個(gè)案例就是同業(yè)搶單，為了爭取客戶，把買家留住，有家中介不斷打壓對手報(bào)價(jià)），導(dǎo)致按照中介意愿來確定價(jià)格的高低。賣方市場的時(shí)候，不愁沒有交易，中介就幫助房主抬高價(jià)格，好爭取高額的中介費(fèi)。市場低迷的時(shí)候，就壓低房價(jià)，促成交易來開單，最讓人反感的是這個(gè)時(shí)候還提高中介費(fèi)。

這種行為已經(jīng)擾亂市場，需要政府強(qiáng)勢介入，一方面打破信息壟斷，另一方面規(guī)范中介行為，反內(nèi)卷，讓交易更公平。要知道，房主是沒有力量和平臺去對抗的，二手房市場一直跌，買賣雙方都是輸家，因?yàn)橘I家，最后也會(huì)變成房主。

對房主來說，想要快出手，除了定價(jià)要合理（可以踩著近期成交價(jià)來定價(jià)），更要通過各種渠道掛牌，廣而告之，不要把希望寄托在某一家中介身上，信息要多方驗(yàn)證，因?yàn)樾湃我呀?jīng)破碎。