沖著安居客平臺(tái)的品牌背書和"租住保障"服務(wù)才選擇在該平臺(tái)找房、出租房的房東與租客，卻遭遇了一場(chǎng)"雙吃"的陷阱。北京商報(bào)4月15日、16日刊發(fā)《黑中介再現(xiàn)安居客平臺(tái)：不退租戶押金、拖欠房東房租》《租房亂象調(diào)查：低價(jià)引流，平臺(tái)明設(shè)投訴駁回機(jī)制推責(zé)》后進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在租房平臺(tái)，中介公司只要投放流量費(fèi)就可以上平臺(tái)的推薦榜。在整個(gè)投流過(guò)程中，平臺(tái)方對(duì)房源真實(shí)性與價(jià)格合理性以及企業(yè)的審核形同虛設(shè)。當(dāng)糾紛來(lái)臨，房東、租客向平臺(tái)投訴時(shí)，平臺(tái)更以駁回機(jī)制甩鍋的同時(shí)"維護(hù)"著投流方的利益。

花錢就能上小區(qū)首頁(yè)推薦

"我們能吸引你們過(guò)來(lái)，是花了投流費(fèi)的。"孫浩（化名）是一家中介的經(jīng)紀(jì)人。除了鄰里生意外，公司要求他做的最多的推廣就是在安居客上的房源維護(hù)。據(jù)他介紹，房源上架及首頁(yè)推薦均需消耗推廣費(fèi)用，若在預(yù)算耗光前未能引來(lái)有效客戶，這筆投入就打了水漂。

對(duì)于經(jīng)紀(jì)人所說(shuō)的"推廣費(fèi)用"，北京商報(bào)記者進(jìn)行了查證。所謂推廣費(fèi)，實(shí)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司入駐58同城、安居客平臺(tái)開通端口時(shí)，平臺(tái)配給的"推廣幣"。

58同城、安居客端口分為買賣、租賃、品牌公寓三類，共8個(gè)套餐。所有套餐除價(jià)格和推廣幣數(shù)量不同外，推送房源條數(shù)及有效期均為40條、92天（一個(gè)季度）。

以租賃類套餐為例，名稱統(tǒng)一為"全網(wǎng)通—租房精英季度版"，按價(jià)格分為3990元、4490元及5990元三檔，對(duì)應(yīng)推廣幣分別為4580個(gè)、5580個(gè)和8580個(gè)。

推廣幣的用途是設(shè)置"精選房源"。"單套房源設(shè)為精選最低消耗15個(gè)推廣幣。"安居客業(yè)務(wù)人員介紹，設(shè)為精選后，房源將排至小區(qū)搜索結(jié)果頁(yè)的頭部位置，直接提升曝光量和帶看轉(zhuǎn)化率。

據(jù)該業(yè)務(wù)人員解釋，15個(gè)推廣幣大致對(duì)應(yīng)15次點(diǎn)擊量，并非長(zhǎng)期置頂。投入的推廣幣越多，房源在首頁(yè)停留的時(shí)間就越長(zhǎng)。

安居客平臺(tái)的推廣模式主要分為按點(diǎn)擊扣費(fèi)和按天扣費(fèi)兩種。按點(diǎn)擊扣費(fèi)根據(jù)小區(qū)熱度、房源類型實(shí)行差異化定價(jià)，熱門小區(qū)的單次點(diǎn)擊成本多在2至4個(gè)推廣幣，冷門小區(qū)則在1至2個(gè)推廣幣之間。按天扣費(fèi)則根據(jù)小區(qū)熱度每日固定扣除20至50個(gè)推廣幣不等。經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人可綜合成本選擇更劃算的投放方式。

"靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)才能形成競(jìng)爭(zhēng)力"

業(yè)務(wù)人員強(qiáng)調(diào)，即便用了推廣幣將房源推至小區(qū)首頁(yè)，若圖片質(zhì)量差、房屋狀況雜亂，仍要靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)才能形成競(jìng)爭(zhēng)力；租金一旦偏高，咨詢量便明顯下滑。

在推廣幣成本不菲、獲客壓力不小的背景下，部分經(jīng)紀(jì)人為了在有限預(yù)算內(nèi)獲取更多點(diǎn)擊與咨詢，不惜刻意壓低掛牌價(jià)，人為制造高性價(jià)比假象，以此吸引租客線下到訪。

推廣幣耗盡后還可另行購(gòu)買。"1個(gè)推廣幣折合1元左右，多充值有額外贈(zèng)送。"業(yè)務(wù)人員稱，若一次性充值1000元，實(shí)際到賬約1300個(gè)推廣幣。

有行業(yè)人士指出，盡管租房平臺(tái)設(shè)有監(jiān)管機(jī)制，但很難對(duì)線下房源逐一核驗(yàn)。經(jīng)紀(jì)人發(fā)布此類低價(jià)房源，只要能吸引租客咨詢，即使當(dāng)場(chǎng)未成交，也拿到了聯(lián)系方式，后續(xù)仍可通過(guò)其他房源轉(zhuǎn)化成交。

上海市海華永泰律師事務(wù)所權(quán)益合伙人孫宇昊表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)電子商務(wù)法》第三十八條，電子商務(wù)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者知道或應(yīng)當(dāng)知道平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者侵害消費(fèi)者合法權(quán)益，未采取必要措施的，依法與該平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)連帶責(zé)任。租房平臺(tái)為入駐中介提供信息發(fā)布及商業(yè)推廣服務(wù)，并從中獲取收益，就負(fù)有對(duì)入駐主體資質(zhì)及發(fā)布信息真實(shí)性進(jìn)行審核與監(jiān)管的法定義務(wù)。針對(duì)入駐中介拒不退還押金的行為，平臺(tái)不得以"資金未通過(guò)線上監(jiān)管"為由割裂完整的租房服務(wù)鏈條。

孫宇昊強(qiáng)調(diào)，若安居客未履行上述法定的審核與管理責(zé)任，例如未能有效審核房源信息真實(shí)性導(dǎo)致虛假房源通過(guò)付費(fèi)推廣發(fā)布，根據(jù)《中華人民共和國(guó)網(wǎng)絡(luò)安全法》第四十九條及第六十九條之規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)者未停止傳輸、消除等處置措施，將由有關(guān)主管部門責(zé)令改正，可以處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款；拒不改正或者情節(jié)嚴(yán)重的，處五十萬(wàn)元以上二百萬(wàn)元以下罰款，并可以責(zé)令暫停相關(guān)業(yè)務(wù)、停業(yè)整頓、關(guān)閉網(wǎng)站或者應(yīng)用程序、吊銷相關(guān)業(yè)務(wù)許可證或者吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

從行政監(jiān)管角度看，孫宇昊指出，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、網(wǎng)信辦等部門曾因安居客平臺(tái)未能有效履行平臺(tái)監(jiān)管責(zé)任，導(dǎo)致存在大量違規(guī)房源信息，依法約談其所屬公司主要負(fù)責(zé)人并責(zé)令暫停發(fā)布房源信息進(jìn)行專項(xiàng)整治，這體現(xiàn)了平臺(tái)在收取推廣費(fèi)用后對(duì)信息內(nèi)容安全所負(fù)有的嚴(yán)格管理義務(wù)。

沒(méi)中介費(fèi)有服務(wù)費(fèi)

相比于傳統(tǒng)中介的明碼實(shí)價(jià)收取中介費(fèi)，通過(guò)平臺(tái)租房看似沒(méi)有中介費(fèi)，但名目繁多的服務(wù)費(fèi)令租客防不勝防。

"租房市場(chǎng)苦假房源久矣，但更苦服務(wù)費(fèi)久矣。"租客李恩源的感慨道出了不少人的經(jīng)歷。他在租房過(guò)程中提前核實(shí)了房源信息，成功避開了低價(jià)引流套路，卻在簽約環(huán)節(jié)撞上了"隱形服務(wù)費(fèi)"。

李恩源稱，經(jīng)紀(jì)人全程未提及收費(fèi)，待房源敲定后，才要求收取一個(gè)月租金作為中介費(fèi)，并以"不繳費(fèi)不簽約"施加壓力。因前期已投入大量時(shí)間精力，他只能無(wú)奈接受。

北京商報(bào)記者調(diào)查了解到，目前行業(yè)通行的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)月租金，由租客承擔(dān)。除此之外，部分中介還在帶看環(huán)節(jié)誘導(dǎo)租客繳納額外的年度管理費(fèi)。

北京商報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，安逸雅居經(jīng)紀(jì)人曾推銷一項(xiàng)年度管理服務(wù)，收費(fèi)730元/年，宣稱可享受家電、五金配件等設(shè)施在非人為損壞情況下的48小時(shí)免費(fèi)維修，并以空調(diào)單次維修費(fèi)上千元為由誘導(dǎo)繳費(fèi)。

為推動(dòng)記者掏錢，經(jīng)紀(jì)人反復(fù)強(qiáng)調(diào)維修成本，稱空調(diào)等大型電器故障單次維修可達(dá)一兩千元，一次維修即抵全年管理費(fèi)。但部分已繳費(fèi)租戶反映，實(shí)際服務(wù)與宣傳相去甚遠(yuǎn)，中介常以各種理由拖延維修、推諉塞責(zé)。

2024年11月，租戶王仁清通過(guò)平臺(tái)承租一套住房，除每月1750元房租外，還被要求繳納總租金10%的房屋維護(hù)及管理服務(wù)費(fèi)，共計(jì)2969.17元。該費(fèi)用承諾涵蓋專屬管家、保潔、維修、客服、WiFi等服務(wù)，但實(shí)際履約情況大打折扣。

據(jù)王仁清提供的維修記錄，2024年11月他因紗窗破損、窗框變形報(bào)修，維修人員當(dāng)日僅安裝了窗框，以未帶工具為由推遲紗窗維修。此后，2025年6月、7月6日兩次報(bào)修均無(wú)果，直至7月13日才完成更換。一個(gè)紗窗維修，從冬天拖到夏天，與經(jīng)紀(jì)人"三日內(nèi)上門"的承諾形成鮮明反差。

針對(duì)租客遭遇此類消費(fèi)侵權(quán)的維權(quán)路徑，孫宇昊指出，消費(fèi)者應(yīng)遵循分層遞進(jìn)、證據(jù)先行的策略。首先，消費(fèi)者應(yīng)利用手機(jī)截屏、錄屏功能，完整保存虛假房源頁(yè)面的發(fā)布主體、發(fā)布時(shí)間、價(jià)格及承諾信息，并保留與中介人員關(guān)于看房約定及"房源已出租"等推脫話術(shù)的即時(shí)通訊記錄或通話錄音，這是啟動(dòng)維權(quán)程序的底層證據(jù)。其次，依據(jù)《市場(chǎng)監(jiān)督管理投訴舉報(bào)處理暫行辦法》，消費(fèi)者可向平臺(tái)住所地的市場(chǎng)監(jiān)督管理部門或住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門投訴舉報(bào)，要求行政機(jī)關(guān)對(duì)平臺(tái)及入駐機(jī)構(gòu)的虛假宣傳、消費(fèi)欺詐行為進(jìn)行查處。

孫宇昊表示，在具體操作中，消費(fèi)者可明確要求平臺(tái)依據(jù)其"真房源"等公示承諾承擔(dān)賠付責(zé)任；若平臺(tái)無(wú)法提供商家中介的有效真實(shí)地址和聯(lián)系方式，依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十四條，消費(fèi)者可向平臺(tái)要求先行賠付。最后，若涉及金額較大或調(diào)解無(wú)效，消費(fèi)者可憑借收集的虛假房源證據(jù)、溝通記錄及看房成本憑證，向人民法院提起訴訟。訴訟中應(yīng)準(zhǔn)確適用《中華人民共和國(guó)電子商務(wù)法》第三十八條，主張平臺(tái)因未對(duì)入駐商家進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核及未采取必要措施而承擔(dān)連帶責(zé)任，以此有效降低個(gè)人對(duì)中介機(jī)構(gòu)履約能力的舉證難度，將爭(zhēng)議焦點(diǎn)回歸到平臺(tái)的審核與監(jiān)管失職之上。

北京商報(bào)記者 李晗