編者按：

近年來，國家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺《合肥市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標，推動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關(guān)注合肥大鋪頭片區(qū)，作為“科大硅谷”蜀山園的重要片區(qū)，它承載著城市更新的重任，從傳統(tǒng)城中村邁向國際科創(chuàng)示范區(qū)與城市更新樣板區(qū)。

在合肥城市發(fā)展的宏大版圖中，大鋪頭片區(qū)宛如一顆亟待雕琢的明珠，正經(jīng)歷著一場意義深遠的蛻變。作為“科大硅谷”蜀山園的重要片區(qū)，它承載著城市更新的重任，從傳統(tǒng)城中村邁向國際科創(chuàng)示范區(qū)與城市更新樣板區(qū)的征程已然開啟，一舉一動都牽動著城市發(fā)展的脈絡(luò)與居民生活的變遷。

NO.1|壹

大鋪頭片區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身

作為財政部公布的首批擬支持城市更新行動的15大城市之一，合肥正在進行大規(guī)模的城市更新改造。這場變革不僅關(guān)乎城市的面貌改造，更關(guān)乎城市功能優(yōu)化、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級以及居民生活品質(zhì)的提升。

大鋪頭片區(qū)位于大蜀山腳下，擁山面水、城湖共生，有著得天獨厚的山水廊道空間和生態(tài)價值。同時位于十字科技創(chuàng)新走廊的中心位置，未來將打造“蜀山未來公社”、科學(xué)島“第一門戶”。

早在2023年4月，大鋪頭片區(qū)城市更新項目敲下房屋拆除“第一錘”。本次搬遷范圍主要涉及井崗鎮(zhèn)蜀山社區(qū)下公崗（路西）、范小店、中心隊3個村民組，涉及搬遷戶458戶（合并大戶），房屋面積約15.6萬平方米。

根據(jù)2024年蜀山區(qū)公布的大鋪頭片區(qū)城市更新項目（二期）的征收與補償方案公示。根據(jù)對外公布的國有土地上房屋征收與補償實施方案，住宅房屋征收補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補償方式。

住宅房屋貨幣補償金額=產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積x征收決定公告之日被征收房屋同區(qū)域類似普通商品房評估價+政策性增購建筑面積x(征收決定公告之日被征收房屋同區(qū)域類似普通商品房評估價-建筑安裝成本價)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換過程中，每戶增購不超過15㎡建筑面積1。如果增購后仍不足50㎡，可增補至50㎡

大鋪頭片區(qū)的城市更新不僅僅是簡單的拆遷重建，更是一場宏偉的城市再造工程。將進行整體層面上的城市深化設(shè)計和研究，重點針對尚未開發(fā)建設(shè)區(qū)域、拆除區(qū)域和待整治區(qū)域開展。

目標是形成面向全球的國際科創(chuàng)示范區(qū)、面向全省的城市更新樣板區(qū)、面向科學(xué)島的科創(chuàng)走廊門戶。

從項目功能定位來看，大鋪頭改造項目擬建“合肥市城市副中心（西區(qū)）”和“蜀山區(qū)商務(wù)文化核心區(qū)”，旨在打造合肥西城最大的商業(yè)中心！

據(jù)之前網(wǎng)上爆料，蜀山區(qū)大鋪頭TOD規(guī)劃，“科大硅谷”科學(xué)島片區(qū)閃亮登場，大鋪頭片區(qū)永達商城變成未來公社了，公交二公司巨大停車場變國際創(chuàng)新港了。

升級改造后大鋪頭改造項目規(guī)劃布局為商業(yè)、辦公、文化旅游和居住用地，將打造成蜀山區(qū)西部金融、文化、商業(yè)中心。然而，大鋪頭城市更新速度還是比較緩慢，這些商業(yè)項目地塊至今還沒有入市。

NO.2|貳

5年新房價格上漲1萬/㎡

再來看下蜀山區(qū)大鋪頭片區(qū)市場情況，2023年大鋪頭片區(qū)出讓了3宗地塊， 其中晶宮、招商、蜀山城投各拿一宗地塊，而去年，大鋪頭片區(qū)成功出讓5宗地塊，其中綠城競得靠近董鋪水庫超低容積地塊，蜀山城投也競得蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)低容積地塊，合肥城建競得煙廠兩宗地塊。

而今年截止目前，蜀山大鋪頭片區(qū)還有兩宗地塊將于本月出讓，也就是煙廠拆遷地塊，這兩宗地塊根據(jù)合肥城建的規(guī)劃，大概率還是合肥城建去拿地。

再來看下新房市場，大鋪頭片區(qū)在2021年市場成交量最高，雖然市場回調(diào)，整體來看2022年以來片區(qū)成交量一直保持著相對穩(wěn)定。

而從成交價格來看，2021年片區(qū)新房成交價格大約1.7萬/㎡，目前片區(qū)新房整體成交價格在2.7萬/㎡，也就是說近5年時間，整個片區(qū)新房價格上漲了近1萬/㎡。

目前在售新計容新房情況，綠城詠溪廬云是綠城回歸合肥后首個高端項目，打造4-6層疊墅，戶型面積85-242㎡，整體均價在4萬/㎡，最高單價超7萬/㎡。合肥城建煙廠項目，城建星啟錦宸規(guī)劃小高層產(chǎn)品，主力戶型為139-186㎡，均價在2.5萬/㎡。

城改玉湖云境是區(qū)域內(nèi)首座新計容洋房住區(qū)，規(guī)劃為6-11層純洋房住區(qū)，戶型面積127-150㎡，單價約1.66萬/㎡起。招商代建的春和景明項目，也是區(qū)域內(nèi)低密社區(qū)，戶型面積約113-209㎡，單價在2.5萬/㎡。

另外，還有計容新規(guī)之前的項目在售，晶宮山水拾光以及人才公寓轉(zhuǎn)商品房的蜀山城投鴻博園。

最后來看下二手房情況，整個板塊二手房掛牌價格在1.4萬/㎡，品質(zhì)次新房二手房價格掛牌可以超2萬/㎡以上，比如御景江山掛牌價格在2.5萬/㎡，華潤桃源里掛牌價在2.6萬/㎡、文一云湖軒掛牌價格2.2萬/㎡，奧園城市天地掛牌價在2.1萬/㎡。

蜀山產(chǎn)業(yè)園北側(cè)項目基本掛牌價在2萬/㎡以上，比如偉星印湖山、麗豐璞羽山、龍湖天境、徽創(chuàng)君泊、中海世家、禹洲平湖秋月等，其掛牌價格都在2萬以上。

大部分二手房價格在掛牌價格在1-2萬/㎡之間，整體的差異化其實也比較明顯。

NO.3|叁

結(jié)語

大鋪頭片區(qū)的城市更新，是合肥城市發(fā)展進程中的一個生動縮影。它不僅僅是一場簡單的空間重構(gòu)，更是城市功能升級、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及居民生活品質(zhì)提升的綜合體現(xiàn)。從拆遷補償方案的細致規(guī)劃，到總體規(guī)劃設(shè)計的宏偉藍圖，每一步都彰顯著城市管理者對未來發(fā)展的深遠考量。

土地市場的活躍與新房、二手房市場的價格波動，反映出市場對大鋪頭片區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ恼J可與期待。然而，城市更新并非一蹴而就，大鋪頭片區(qū)目前仍面臨著更新速度緩慢等挑戰(zhàn)。這提醒我們，城市更新是一個系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會各方協(xié)同合作，平衡好發(fā)展與民生、短期利益與長期規(guī)劃的關(guān)系。

第一房智庫觀點：大鋪頭片區(qū)城市更新項目是合肥城市西部發(fā)展的戰(zhàn)略節(jié)點，其成功實施將帶動整個蜀山區(qū)乃至合肥西部的城市功能升級和房地產(chǎn)市場價值重估。

隨著科大硅谷概念的落地和科學(xué)島門戶位置的強化，該區(qū)域有望成為合肥西部新的高端人才集聚區(qū)和品質(zhì)居住區(qū)，對合肥房地產(chǎn)市場的格局產(chǎn)生深遠影響。