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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

深圳樓市最新政策發(fā)布已經(jīng)過(guò)去了兩周，近期市場(chǎng)也還是有些變化的，特別是剛需客群主動(dòng)詢問(wèn)價(jià)格數(shù)量增加了不少，市場(chǎng)迎來(lái)一波反彈。

從幾大深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)獲悉，新政落地后首周（9月6日-12日），全市二手房市場(chǎng)錄得量達(dá)1531套，較政策前一周增長(zhǎng)19.9%，日均錄得量不僅較8月日均提升28.7%，更較去年9月日均大幅增長(zhǎng)72.2%。

區(qū)域成交數(shù)據(jù)進(jìn)一步揭示市場(chǎng)熱點(diǎn)。羅湖與寶安成為新政后首個(gè)周末的成交主力區(qū)域。其中，羅湖區(qū)二手房簽約量較前一周周末翻倍，增幅達(dá)100%。

羅湖作為深圳傳統(tǒng)核心區(qū)，憑借成熟的商業(yè)配套與優(yōu)質(zhì)教育資源，長(zhǎng)期吸引購(gòu)房者關(guān)注，此次政策放寬進(jìn)一步釋放了區(qū)域需求。

從最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，在連續(xù)下滑四個(gè)月后，深圳的房?jī)r(jià)降幅終于有所收窄。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比減少1.7%；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.8%，同比減少1.9%。

深圳這座超級(jí)大都市，為什么每次政策都是慢人一步，這次新政也是慢慢擠牙膏調(diào)性，很多同行與買房者仍然對(duì)其頗有微詞。

其實(shí)從這個(gè)行業(yè)大的周期來(lái)看，深圳早幾年一直都是市場(chǎng)的超級(jí)風(fēng)向標(biāo)，什么都走在行業(yè)前面，也讓很多人誤以為深圳這座城市就是炒房客驅(qū)動(dòng)。

其實(shí)也不難理解，深圳很多時(shí)間內(nèi)，不管是二手房還是一手房?jī)r(jià)格都雄踞全國(guó)第一，高峰期的一手房均價(jià)更是直接高達(dá)7.7萬(wàn)/平米，這也讓很多人年輕人對(duì)這座城市望而卻步。

早在2007年，深圳房?jī)r(jià)就躍升至全國(guó)之首，盡管經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)的暴跌，但在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)刺激政策和特殊房貸政策下，深圳樓市迅速?gòu)?fù)蘇。

此后，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的不斷涌入，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，成為全國(guó)房?jī)r(jià)的領(lǐng)頭羊。

如果從房?jī)r(jià)漲幅視角來(lái)看，回顧過(guò)去十年，也即拿2024年與2014年相比，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度排名前十的城市：深圳：漲幅排名第一，上漲 193%。

一方面，高房?jī)r(jià)吸引了大量投資者和高端人才，推動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。另一方面，高房?jī)r(jià)也限制了部分中低收入人群的生活選擇，可能導(dǎo)致人才流失和城市發(fā)展不均衡。

因此，以上多重原因，深圳上頭應(yīng)該是不想讓深圳再變成房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，也讓深圳擺脫地產(chǎn)屬性，轉(zhuǎn)向高新科技創(chuàng)新城市的整體對(duì)外形象。

深圳幾次樓市調(diào)整政策都是最晚的，這也是深圳的一種對(duì)外態(tài)度，或許也是想擺脫早十年來(lái)對(duì)外的刻板印象，回歸城市發(fā)展初心。

另外，除去深圳新政激勵(lì)樓市以外，就在剛剛，另外一個(gè)勁爆消息出爐，深圳樓市能否起飛，也就看這一波了。

9.15日，國(guó)家外匯管理局發(fā)布關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知。通知指出，便利境外個(gè)人境內(nèi)購(gòu)房結(jié)匯支付。

境外個(gè)人在滿足房地產(chǎn)主管部門(mén)及各地購(gòu)房資格條件下，可以在取得房地產(chǎn)主管部門(mén)的購(gòu)房備案證明文件之前，憑購(gòu)房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購(gòu)房所涉外匯資金結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補(bǔ)交購(gòu)房備案證明文件。

這幾條看起來(lái)平平無(wú)奇，其實(shí)深度解讀的意思就是國(guó)家要放寬境外的資金在國(guó)內(nèi)購(gòu)房，在早期這個(gè)流程監(jiān)管是相當(dāng)復(fù)雜的。

更一步的意思就是通過(guò)境外的資金來(lái)緩解國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的燃眉之急，有了境外的資金導(dǎo)入，也會(huì)緩解國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力。

就在同一日，國(guó)家外匯管理局發(fā)布《國(guó)家外匯管理局關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知》。

取消外商直接投資前期費(fèi)用基本信息登記。取消外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資登記，將在部分省市試點(diǎn)的外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資免登記政策擴(kuò)大至全國(guó)。

允許外商直接投資項(xiàng)下外匯利潤(rùn)境內(nèi)再投資。

外商投資企業(yè)境內(nèi)合法產(chǎn)生的外匯形式利潤(rùn)、境外投資者合法取得的外匯利潤(rùn)開(kāi)展境內(nèi)再投資，相關(guān)外匯資金可以劃入被投資企業(yè)的資本金賬戶或股權(quán)出讓方的資本項(xiàng)目結(jié)算賬戶，資金使用按照相關(guān)賬戶管理要求辦理。

更直接一點(diǎn)的理解就是目前已經(jīng)允許外企購(gòu)買相關(guān)任意類型的房產(chǎn)，這一重磅內(nèi)核消息，預(yù)計(jì)會(huì)引爆未來(lái)深圳這種對(duì)外貿(mào)易第一的窗口型城市。

未來(lái)很多外企可以通過(guò)在華經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)，用來(lái)接盤(pán)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的住宅資產(chǎn)，這也是近幾年對(duì)于外企經(jīng)營(yíng)政策的又一重磅調(diào)整。

要知道在2023年，很多外企在國(guó)內(nèi)只能購(gòu)買商業(yè)辦公等資產(chǎn)，或投資園區(qū)運(yùn)營(yíng)為主，本次直接來(lái)了一次最大的升級(jí)。

在2023年之前，整體外企的擴(kuò)張步伐已經(jīng)完全停滯，甚至很多外企都要遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)投資，彼時(shí)商辦產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求也在加速放緩。

寫(xiě)字樓空置率居高不小的大環(huán)境下，放開(kāi)外企投資商辦產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，也是合情合理，不過(guò)這一波政策在當(dāng)時(shí)似乎水花也沒(méi)有多少。

如今很多外企更加熱衷于購(gòu)買商場(chǎng)類持有項(xiàng)目較多，并且可以具備長(zhǎng)期持有的資管屬性。

不過(guò)似乎大家還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，如今中國(guó)最值得投資的仍然還是一二線核心區(qū)域的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，這也是很多大老板這幾年的核心思路。

商辦資產(chǎn)在如今這個(gè)市場(chǎng)下，絕對(duì)是沒(méi)有好區(qū)位的住宅值錢的。因此前面提到的放寬外匯在國(guó)內(nèi)買房只是一個(gè)小窗口，更王炸的是住宅對(duì)外企的全面開(kāi)放。

要知道，一旦大量美元流入樓市，未來(lái)樓市的漲幅會(huì)不會(huì)起來(lái)，這已經(jīng)不是一個(gè)討論的話題，答案肯定是會(huì)。

要知道，當(dāng)時(shí)高周轉(zhuǎn)時(shí)代，多少房企瘋狂跨境借美元債，就是因?yàn)閷?shí)在是太容易借到錢了，才形成了這一波高周轉(zhuǎn)高杠桿房企。

外企資本實(shí)在是太兇狠，加上近期美元降息了，全球的美元?jiǎng)荼匾鞒鋈バ纬纱蟮耐顿Y局面，這一波政策似乎都已經(jīng)形成了閉環(huán)。

小編個(gè)人覺(jué)得，這正是上頭在提前下的一步棋，想辦法接住這一筆美元的流入，也就只有大批量放開(kāi)外企投資權(quán)限，方能解決如今國(guó)內(nèi)樓市的核心問(wèn)題。

如今中國(guó)好的住宅產(chǎn)品已經(jīng)到了價(jià)值低谷，加上這一波海外熱錢即將涌入國(guó)內(nèi)，各位老鐵們，止跌回穩(wěn)還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

如今深圳作為一個(gè)超級(jí)進(jìn)出口大城市，應(yīng)該是最接近這一波政策的大城市，深圳未來(lái)的房?jī)r(jià)與住宅產(chǎn)品價(jià)值鏈條，勢(shì)必會(huì)迎來(lái)大的調(diào)整。

其實(shí)很多人內(nèi)心已經(jīng)有了一個(gè)答案：只有房?jī)r(jià)上漲，才能提振消費(fèi)，收入才會(huì)提高，信心才會(huì)回歸。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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