2020年那會(huì)，小蘇來(lái)佛山看房，銷售說(shuō)公寓是“年輕人的第一套資產(chǎn)”，他頭腦一熱，立馬下定金入手。

現(xiàn)在他時(shí)不時(shí)來(lái)跟我們罵罵咧咧，那不是資產(chǎn)，是“年輕人第一張地獄級(jí)別的體驗(yàn)卡”。

“想搞日租房，結(jié)果上架四個(gè)月，唯一的訂單竟然是隔壁住戶衛(wèi)生間壞了來(lái)開(kāi)鐘點(diǎn)房洗澡。物業(yè)催費(fèi)單比健身房傳單還勤快�！�

這是租不出去的，還有賣不出去！

譬如禪城祖廟，恒福國(guó)際城一套復(fù)式2層中空4房2衛(wèi)，掛牌6年，無(wú)人問(wèn)津。

項(xiàng)目入市價(jià)格1.8萬(wàn)/㎡，如今已經(jīng)降了6000元/㎡，跌幅32.3%，市場(chǎng)竟然還不買賬。

還有更離譜的，禪城張槎的卓遠(yuǎn)廣場(chǎng)，價(jià)格由早期的12500-13500元/㎡跌至8000元/㎡，降幅高達(dá)40.7%。

佛山公寓，秒變投資“天坑”。不過(guò)讓人意外的是，低價(jià)公寓的租金收益率竟然有高到8%，簡(jiǎn)直離譜！

01.

實(shí)慘！佛山公寓暴跌40.7%！

其實(shí)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，佛山公寓順理成章成了市場(chǎng)的“寵兒”。

2016年，佛山為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快實(shí)施了差別化住房限購(gòu)政策。

也是從這一年開(kāi)始，佛山公寓成交首次突破2萬(wàn)套，并且很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)維持在這一高位水平。

到了2017年，佛山限購(gòu)升級(jí)，限購(gòu)令進(jìn)一步擴(kuò)大到二手房市場(chǎng)。

同年，佛山一手公寓量?jī)r(jià)齊升，一共賣出2.7萬(wàn)套，均價(jià)漲至12521元/㎡，大漲89.1%。

價(jià)格在2019年觸頂，最高均價(jià)達(dá)到了約14099元/㎡。

緊隨這股趨勢(shì)，佛山各區(qū)有一大批公寓亮相，一年之內(nèi)有127個(gè)公寓在售，數(shù)量之巨，令人驚嘆。

但隨著佛山取消限購(gòu)，以及住宅市場(chǎng)的大幅回調(diào)，佛山公寓的榮光一去不復(fù)返。

昔日小甜甜，變成牛夫人！

順德大良板塊力合陽(yáng)光城·云谷，2019年均價(jià)12685元/㎡。項(xiàng)目自2017年開(kāi)售以來(lái)，連續(xù)兩年（2018年、2019年）位居全國(guó)商辦類產(chǎn)品銷量TOP5、佛山銷量TOP1（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）。

目前小區(qū)價(jià)格降至11600元/㎡，降幅只有8.6%，算是同類小區(qū)降幅最小的了。

但具體到35平的一房?jī)尚l(wèi)，掛牌總價(jià)竟然才18.8萬(wàn)左右。

鴻翔芮麗，位于祖廟商圈及季華路商圈交匯，2019年開(kāi)盤價(jià)格18000/㎡。

目前26套掛牌在售，成交均價(jià)降至11600元/㎡，跌幅超35%。

房主自薦房源，總價(jià)、單價(jià)去到更低的維度。

萬(wàn)科A32，開(kāi)盤時(shí)均價(jià)為17000-19000元/㎡。我們以為項(xiàng)目處于佛山超級(jí)板塊千燈湖，再跌也跌不到哪去，沒(méi)想到有房源掛牌總價(jià)38萬(wàn)，均價(jià)11361元/㎡，跌幅也是去到了40.2%。

恒福國(guó)際城，僅有15套掛牌在售，掛牌時(shí)間超過(guò)1年的占比高達(dá)53.3%，直白點(diǎn)說(shuō)，真就是賣不出去！

新上一個(gè)月左右的房源，價(jià)格降到了8819元/㎡，也是只有3個(gè)人關(guān)注。

禪城張槎的卓遠(yuǎn)廣場(chǎng)，中等面積公寓（約37㎡），昔日單價(jià)約12500-13500元/㎡，總價(jià)約47萬(wàn)-50萬(wàn)元。

目前小區(qū)跌至8000元/㎡，降幅高達(dá)40.7%。

還有房源掛牌總價(jià)才17萬(wàn)的，感覺(jué)就是為了無(wú)腦吸引客戶。

而被法拍的，價(jià)格更是低到?jīng)]有下限。

比如卓遠(yuǎn)廣場(chǎng)的一套37㎡的公寓，起拍價(jià)才1.87萬(wàn)，最終以14.67萬(wàn)成交。

佛山公寓，真的跌麻了！

02.

越跌越有賺頭

租金回報(bào)率高至8%

我們有一說(shuō)說(shuō)一，公寓降價(jià)，有人在看笑話，但卻有人在伺機(jī)抄底。

佛山公寓從來(lái)不乏租房需求，只要成交價(jià)格足夠低，租金回報(bào)率還是相當(dāng)可觀的。

就目前的行情而言，除開(kāi)禪城，佛山其余四區(qū)租金回報(bào)率均在2.1%以上。

反觀公寓這邊，這租金回報(bào)率真是不低的，甚至翻倍。（租金回報(bào)率=月租金*12個(gè)月/房屋總價(jià)）

禪城的綠地璀璨天城，往日均價(jià)17111元/㎡，現(xiàn)在降到了12662元/㎡，降幅有26.01%。

但其租金收益率高達(dá)5.45%！

同為禪城區(qū)的萬(wàn)科金色里程，價(jià)格也是從12889元/㎡的高位降到了10100元/㎡。

某些小戶型的價(jià)格也是低到離譜。

但真的不影響項(xiàng)目的租金回報(bào)率，小面積產(chǎn)品租金回報(bào)率有5.68%。

我們?cè)賮?lái)看看平洲的海倫堡海匯廣場(chǎng)，房?jī)r(jià)從9076元/㎡降至5899元/㎡，降幅高達(dá)35%。

但一點(diǎn)也不妨礙項(xiàng)目的租金收益率蹭蹭往上漲，甚至虛高到8%！

按照最小單間1200元/月計(jì)算，一年輕輕松松收租14400元，回報(bào)率在4.83%左右。

再與大部分銀行約0.65%-1.3%定期存款利率相比，也能秒殺。

低價(jià)公寓，收租很爽�。�

03.

低價(jià)公寓能不能買？

這種現(xiàn)象，讓淘房君陷入了深深思考

或許公寓跌成了“白菜價(jià)”，買了也不會(huì)是坑。低價(jià)公寓也是值得投資的。

不過(guò)想要投資公寓能賺錢，關(guān)鍵就看這幾個(gè)點(diǎn)：地段要好、交通方便、人多熱鬧。

像坐落朝安的兆陽(yáng)O立方公寓，2018年首開(kāi)，單價(jià)直逼2萬(wàn)元一平方，折合總價(jià)在100萬(wàn)左右一套。

就算現(xiàn)在價(jià)格腰斬，但以其龐大的規(guī)模和獨(dú)特的格局，成為了女主播們的天堂，入住率非常非常高。

買來(lái)租房，不失為一個(gè)好選擇。

但切記！不是所有公寓都掙錢！

有些房子位置偏、周邊冷清，哪怕價(jià)格再便宜，最好別碰，因?yàn)檫@種多半是坑，買了可能就被套住了。

普通人想要自住，永遠(yuǎn)不要碰公寓，公寓的劣勢(shì)十分明顯，面積小、沒(méi)有學(xué)區(qū)、物業(yè)費(fèi)高、首付比高高、貸款利率高、交易稅費(fèi)很高。

大家認(rèn)為呢？