825新政能否喚醒上海樓市的“金九銀十”？

上海8.25樓市新政出臺(tái)后，多項(xiàng)數(shù)據(jù)反映出積極信號(hào)。

根據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月份上海二手房成交達(dá)到19,912套（含商業(yè)、車位），環(huán)比微漲2.97%，同比去年增長(zhǎng)11.34%。尤其值得注意的是，8月30日單日成交1103套，創(chuàng)下近兩個(gè)月來(lái)的新高。

新房市場(chǎng)也出現(xiàn)局部火熱現(xiàn)象。

外環(huán)外的兩個(gè)項(xiàng)目——閔行梅隴的保利?海上印三批次和寶山楊行的金茂棠，均實(shí)現(xiàn)了“開盤即清盤”。不少其他樓盤的訪客量和成交量也比新政前有明顯提升。

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市場(chǎng)一線的反饋同樣積極。七寶某中介門店負(fù)責(zé)人表示：“新政出臺(tái)后，咨詢量確實(shí)上漲明顯，幾乎每天都有新客戶主動(dòng)詢問(wèn)。同時(shí)，著急掛牌置換的房東也增多不少?！?/p>

那么，新政究竟為何在此時(shí)推出？它又將對(duì)外環(huán)內(nèi)市場(chǎng)乃至環(huán)滬區(qū)域產(chǎn)生怎樣的影響？上海樓市后續(xù)走勢(shì)如何？

為什么現(xiàn)在出這個(gè)政策？

8月25日，上海推出新一輪樓市調(diào)控政策，涉及限購(gòu)放寬、公積金政策優(yōu)化和房產(chǎn)稅調(diào)整三方面核心內(nèi)容。

新規(guī)明確，符合購(gòu)房條件的居民在外環(huán)外購(gòu)房不再限制套數(shù)，單身人士也可參照家庭標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公積金貸款額度普遍上調(diào)15%，多子女家庭購(gòu)買首套房可額外疊加優(yōu)惠；同時(shí)允許提取公積金支付首付，且不影響貸款額度核定，首套與二套房的利率差異也被取消。房產(chǎn)稅方面，首套暫免征收，二套及以上住房可享受人均60平方米的免稅面積扣除，新政策將于2025年起正式實(shí)施。

簡(jiǎn)言之，825新政核心是外環(huán)外全面放開限購(gòu)——此前可買1-2套，如今可購(gòu)無(wú)限套，同時(shí)疊加利率下調(diào)、公積金使用門檻降低、房產(chǎn)稅小幅減免三重利好。

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此時(shí)上海推出“825新政”，核心目的是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)持續(xù)下行、穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，并精準(zhǔn)化解外環(huán)外高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，是一次在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)推出的結(jié)構(gòu)性寬松政策。

而推出的直接原因在于市場(chǎng)已陷入“量?jī)r(jià)齊跌”的困境。

安居客數(shù)據(jù)顯示，上海二手房?jī)r(jià)格從今年2月后已連續(xù)7個(gè)月下跌，9月環(huán)比再降0.79%，同比跌幅高達(dá)9.17%；平均成交周期延長(zhǎng)至128天，房東陷入“降價(jià)虧資產(chǎn)，不降價(jià)賣不掉”的兩難局面。整體市場(chǎng)信心偏弱，亟需政策注入穩(wěn)定性。

更深層次看，政策出臺(tái)有三重考量：

其一，緊扣“金九銀十”窗口期，傳統(tǒng)銷售旺季是提振交易的最佳時(shí)機(jī)。政策效應(yīng)一般有2-3個(gè)月的釋放期，此時(shí)松綁能最大程度促進(jìn)成交反彈。

其二，響應(yīng)中央“止跌回穩(wěn)”導(dǎo)向，在國(guó)務(wù)院明確要求“更大力度鞏固市場(chǎng)復(fù)蘇”的背景下，上海有必要推出實(shí)質(zhì)性措施以防范樓市進(jìn)一步下滑。

其三，緩解區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡。與今年5月全市普惠的“527新政”不同，本次政策精準(zhǔn)聚焦外環(huán)外市場(chǎng)——該區(qū)域庫(kù)存壓力大、去化速度慢，全面放開限購(gòu)、降低購(gòu)房成本，可有效釋放本地改善與剛需潛力，避免“一刀切”刺激導(dǎo)致核心區(qū)域過(guò)熱。

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北京“8·8新政”的階段性成效，為上海825新政提供了有價(jià)值的參照。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，北京新政實(shí)施后（8月9日-9月7日）新建商品住宅日均成交達(dá)1.26萬(wàn)平方米，較7月日均增長(zhǎng)7%；克而瑞統(tǒng)計(jì)進(jìn)一步顯示，8月北京新建商品住宅成交2733套，環(huán)比上漲6.2%，顯示出政策對(duì)市場(chǎng)活躍度的提振作用。

在此背景下，市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)自然轉(zhuǎn)向上海：825新政能否同樣借助“金九銀十”傳統(tǒng)銷售契機(jī)，有效激活外環(huán)外市場(chǎng)，并帶動(dòng)全市樓市逐步走出低谷呢？

對(duì)上海房?jī)r(jià)影響是多面的

上海樓市“825新政”出臺(tái)后，對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)多面性和結(jié)構(gòu)性分化的特征，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“外環(huán)外熱度與壓力并存，外環(huán)內(nèi)抗跌性凸顯”的復(fù)雜格局。

一、外環(huán)外：熱度與壓力并存

新政后，外環(huán)外多個(gè)樓盤打出“通宵賣房”口號(hào)，中介帶看量和成交量有所提升，但市場(chǎng)情緒仍以理性為主。

多位中介反饋，“雖然少數(shù)房東試探性漲價(jià)，但絕大多數(shù)業(yè)主都愿意降價(jià)出貨，只想趁新政窗口期盡快成交?！敝薪樽陨硪卜e極促交易，“只要客戶不太過(guò)分，基本會(huì)把握新政窗口期盡力成交”。

這種“表面熱鬧”背后，數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)的真實(shí)壓力：上海二手房掛牌價(jià)已連續(xù)七個(gè)月下跌，9月全市均價(jià)降至46738元/平方米（安居客統(tǒng)計(jì)至9月13日），環(huán)比再降0.79%，同比跌幅達(dá)9.17%。區(qū)域分化明顯，嘉定、松江、崇明僅微漲0.10%-5.97%，而金山則以1.94%的跌幅領(lǐng)跌。

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新房市場(chǎng)同樣未現(xiàn)整體回暖。

盡管多個(gè)樓盤宣稱“24小時(shí)不打烊”或“回收優(yōu)惠”，但實(shí)際去化仍依賴大幅讓利。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)調(diào)查，外環(huán)外如松江國(guó)貿(mào)鷺原、嘉定大華梧桐樾、奉賢大名城映雨江南等項(xiàng)目，除明面95折外，還通過(guò)開發(fā)商返現(xiàn)（最高30–40萬(wàn)）和中介返傭等暗扣方式促銷，部分房源實(shí)際成交價(jià)相當(dāng)于7–8折。

但是促銷效果依然有限。佑威數(shù)據(jù)顯示，8月上海新房?jī)H成交3033套，環(huán)比下跌9.50%。甚至有項(xiàng)目被指制造“水籌”假象，如虹口金茂璞元宣稱“日光”，但截至9月4日仍有24套房源未售。

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值得一提的是，外環(huán)外很多新房市場(chǎng)冷熱分化明顯，如保利海上印、招商林嶼畔等“日光盤”得益于成熟配套與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而東苑古北悅公館等項(xiàng)目網(wǎng)簽掛零。

產(chǎn)生分化的原因主要是這些區(qū)域配套不足、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與需求錯(cuò)配。不少板塊缺乏商業(yè)、教育、醫(yī)療支持，軌道交通覆蓋有限，通勤成本高，難以吸引自住買家；部分樓盤戶型落后、規(guī)劃陳舊，也無(wú)法滿足改善型需求。

為加速去化，一些遠(yuǎn)郊樓盤已通過(guò)“政府采購(gòu)”模式，將房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房。盡管利潤(rùn)壓縮，但企業(yè)可借此回籠資金、減輕負(fù)債。

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值得注意的是，新政對(duì)于外環(huán)外部分房源實(shí)為“利空”——尤其那些無(wú)地鐵、無(wú)配套的“老破小”動(dòng)遷房或品質(zhì)較差的商品房，由于公積金“可提可貸”新政降低了新房上車門檻，部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向總價(jià)可控的新房，反而加劇了存量二手房的競(jìng)爭(zhēng)。

二、外環(huán)內(nèi)：稀缺性支撐抗跌性

與外環(huán)外相比，外環(huán)內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)出更強(qiáng)的穩(wěn)定性。

上海外環(huán)內(nèi)面積僅占全市約13%，此次新政放開外環(huán)外限購(gòu)（近90%區(qū)域），卻仍嚴(yán)格保留外環(huán)內(nèi)限購(gòu)，反而凸顯了核心區(qū)資產(chǎn)的稀缺性。

核心區(qū)（內(nèi)環(huán)內(nèi)）政策保持不變：滬籍家庭限購(gòu)2套，非滬籍需3年社保購(gòu)1套。嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制抑制了投機(jī)需求，市場(chǎng)以自住和長(zhǎng)期資產(chǎn)配置為主導(dǎo)，房?jī)r(jià)抗跌性較強(qiáng)。地段價(jià)值、成熟配套和有限供應(yīng)，共同支撐其保值屬性，價(jià)格預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)或隨經(jīng)濟(jì)基本面緩慢波動(dòng)。

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相對(duì)而言，市區(qū)“老公房”可能面臨需求分流壓力。預(yù)算有限的購(gòu)房者如今更傾向于外環(huán)外新房，因其享有政策紅利和更高產(chǎn)品品質(zhì)，而老公房在貸款優(yōu)惠、稅費(fèi)減免等方面并無(wú)優(yōu)勢(shì)，需求可能進(jìn)一步收縮。

怎么樣看待上海樓市？

最慘的莫過(guò)于環(huán)滬樓市。

回想2021年前后，環(huán)滬區(qū)域曾吸引大量投資客涌入，被稱為“上海后花園”，掀起一陣“穩(wěn)賺不賠”的購(gòu)房熱潮。然而短短幾年，市場(chǎng)已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變——上海每一次政策松綁，對(duì)環(huán)滬而言都意味著一輪沖擊。

環(huán)滬樓市的興起，本質(zhì)是承接上海外溢的購(gòu)房需求。早期上海限購(gòu)嚴(yán)格，部分不具備購(gòu)房資格的剛需客不得不選擇環(huán)滬。但隨著上海外環(huán)外限購(gòu)大幅放開，環(huán)滬失去了“不限購(gòu)”和“低總價(jià)”兩大核心優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是剛需還是投資客，都出現(xiàn)向上海回流的趨勢(shì)，環(huán)滬市場(chǎng)正面臨近十年來(lái)最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

上海發(fā)布新政次日，蘇州連夜取消市區(qū)新房2年限售政策，意味著樓市全面解除限售。然而政策“松綁”后，蘇州二手房單日新增掛牌量即達(dá)2000多套，背后折射的是市場(chǎng)低迷的現(xiàn)實(shí)。

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克而瑞數(shù)據(jù)顯示，蘇州7月商品住宅成交僅12萬(wàn)㎡，環(huán)比下降70%；8月新房成交雖環(huán)比上升13.92%，同比仍下跌21.18%。二手房無(wú)論環(huán)比同比，均全線下跌。

類似情況普遍存在于啟東、杭州灣、嘉善、平湖、吳江汾湖、太倉(cāng)等環(huán)滬區(qū)域。

環(huán)滬樓市暴跌可歸因于三大因素：產(chǎn)業(yè)空心化，多數(shù)區(qū)域定位“睡城”，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐；配套承諾未兌現(xiàn)，規(guī)劃中的學(xué)校、商業(yè)、交通等多未落地；上海政策松綁形成虹吸，外環(huán)外購(gòu)房門檻降低直接抽走環(huán)滬需求。

更值得注意的是，環(huán)滬樓市還出現(xiàn)“新房比二手房便宜”的倒掛現(xiàn)象。例如花橋象嶼都城怡園推出五折促銷，83平小三房總價(jià)98萬(wàn)，比同小區(qū)二手房低20%以上，而周邊二手房掛牌價(jià)普遍在1.2-1.3萬(wàn)/㎡，成交周期長(zhǎng)達(dá)120-240天。

這一反?，F(xiàn)象源于開發(fā)商迫于資金壓力降價(jià)回款，而個(gè)體業(yè)主難以承受大幅虧損，導(dǎo)致價(jià)格體系扭曲。

那么以上現(xiàn)狀，對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)參與者意味著什么？我們應(yīng)如何看待并作出決策？首席認(rèn)為這暗含著截然不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)——它既不是普遍上漲的信號(hào)燈，也不是全面衰退的警報(bào)器，而是一把需要精準(zhǔn)把握的“雙刃劍”。

對(duì)于賣房者，需明確的一點(diǎn)是，新政旨在救流動(dòng)性，而非推高價(jià)格。

外環(huán)外房東應(yīng)根據(jù)家庭資金狀況，選擇降低負(fù)債或趁熱度出貨。房源素質(zhì)較好的可略低于市場(chǎng)價(jià)成交，遠(yuǎn)郊區(qū)域（如奉賢海灣、青浦白鶴、浦東泥城惠南）業(yè)主更應(yīng)加速出售。尤其位于外環(huán)外新房密集區(qū)的二手房，需警惕后續(xù)拋壓，抓住當(dāng)前窗口期果斷決策。

對(duì)購(gòu)房者，剛需群體迎來(lái)史上最寬松窗口，買房門檻大幅降低，外環(huán)外熱點(diǎn)板塊如唐鎮(zhèn)、莘莊、徐涇、浦錦、梅隴、七寶綜合實(shí)力突出可以入手；若預(yù)算500萬(wàn)以內(nèi)可關(guān)注南翔、楊行、曹路、周康、江橋、泗涇等高性價(jià)比板塊。

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新房近年產(chǎn)品力顯著提升，居住體驗(yàn)更好，預(yù)算充足者建議優(yōu)先考慮。但無(wú)論新房二手，都應(yīng)多看多比，選擇具稀缺性和競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。

對(duì)投資者而言，當(dāng)前樓市如同“刀尖舔血”，政策風(fēng)險(xiǎn)高，接盤群體日益減少，建議投資回避。

至于環(huán)滬房產(chǎn)，如果是剛需，當(dāng)然可以考慮，但如果是投資目的，普遍不建議購(gòu)入。

總的來(lái)說(shuō)，825新政為外環(huán)外新房提供定向支持，有助于緩解庫(kù)存壓力和穩(wěn)定土地市場(chǎng)，但難以根本扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

當(dāng)前上海樓市仍處于探底階段，政策僅起到阻跌作用，未觸發(fā)全面反彈。未來(lái)市場(chǎng)能否企穩(wěn)，仍需觀察配套落實(shí)、價(jià)格調(diào)整和購(gòu)房者信心恢復(fù)情況。

參考資料：

1、《重磅，蘇州連夜取消“限售”！》睿見財(cái)經(jīng)

2、《夸張！新政后，上海樓市，要盡快賣房了！》安居客上海

3、《新政十日，上海樓市的真相是什么？|鳳凰觀察》鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海