陳躍/發(fā)自深圳

昔日壓箱底，今日大甩賣(mài)。

（深圳商業(yè)地標(biāo)皇庭廣場(chǎng)，中房君攝）

曾經(jīng)被開(kāi)發(fā)商緊緊捂在手中的“壓箱底”資產(chǎn)，如今成了開(kāi)發(fā)商清償債務(wù)的最后一根稻草。

9月10日，起拍價(jià)30億元的深圳商業(yè)地標(biāo)皇庭廣場(chǎng)最終流拍，今日拍賣(mài)吸引了近5萬(wàn)人次圍觀，但無(wú)人出價(jià)。評(píng)估報(bào)告顯示，該法拍標(biāo)的物評(píng)估價(jià)約43.61億元，起拍價(jià)相當(dāng)于打了7折，對(duì)比3年前74.9億元的報(bào)價(jià)，則已是4折起拍。

皇庭廣場(chǎng)位于深圳市福田CBD，為深圳市皇庭國(guó)際企業(yè)股份有限公司名下資產(chǎn)，近年來(lái)，皇庭國(guó)際陷入了復(fù)雜的債務(wù)糾紛，2022年，皇庭廣場(chǎng)第一次被擺上貨架，皇庭國(guó)際開(kāi)價(jià)74.9億元對(duì)外出售以緩解債務(wù)壓力，但最終即使降價(jià)也未能成交。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2020年至2024年，皇庭國(guó)際已連續(xù)5年虧損，總虧損額超44億元，截至今年一季度，公司總資產(chǎn)為80.08億元，但總負(fù)債高達(dá)77.77億元。

8月底，位于深圳市南山區(qū)的豪宅半島城邦花園一期會(huì)所變賣(mài)，面積約1230平方米，變賣(mài)價(jià)格約4532萬(wàn)元，最終同樣因無(wú)人報(bào)名流拍，而同期上架法拍平臺(tái)的54套一期商鋪，則以約7232萬(wàn)元的價(jià)格打包成交。

該批法拍房源的所有人為“深圳半島城邦開(kāi)發(fā)有限公司”，根據(jù)法院執(zhí)行裁定書(shū)，拍賣(mài)原因是開(kāi)發(fā)商與交通銀行的借款糾紛，銀行方面向法院申請(qǐng)?zhí)幏稚鲜龇慨a(chǎn)以清償債務(wù)。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月份，深圳法拍房共成交354套，平均成交折扣率約81%，其中，成交折扣率最低的是福田區(qū)的紫元元大廈，兩套房源均為底價(jià)成交，成交價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)5折。中房君查詢到，背后拍賣(mài)原因，是開(kāi)發(fā)商與中建二局的建筑合同糾紛，共有20套房產(chǎn)被法院查封變賣(mài)。

近兩年來(lái)，在各大法拍平臺(tái)上，一批又一批深圳開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)以“骨折價(jià)”涌入市場(chǎng)，有曾經(jīng)高不可攀的豪宅盤(pán)以5折起拍價(jià)等待買(mǎi)家，也有開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)捂盤(pán)惜售、甚至只租不售賣(mài)的房源，最終均淪為了抵債工具。

昔日“壓箱底”，今日“大甩賣(mài)”，這一現(xiàn)象也成為了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的縮影，與此同時(shí)，在開(kāi)發(fā)商的斷臂求生賣(mài)房抵債背后，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，因訴訟或破產(chǎn)處置的一手法拍房源，不僅成交同樣呈現(xiàn)分化，在看似“撿漏”的背后，因房企暴雷背后復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系，這類(lèi)房源同樣會(huì)伴隨各種潛在風(fēng)險(xiǎn)。

01

從小戶型到豪宅，

開(kāi)發(fā)商們屢屢甩賣(mài)“壓箱底”

8月，位于南山區(qū)的南城小筑上架了5套法拍房源，起拍價(jià)約5.7萬(wàn)元/平方米，僅為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的6折水平，被市場(chǎng)熱議為“又一小區(qū)業(yè)主被開(kāi)發(fā)商背刺”。

8月28日，5套房源全部底價(jià)成交，南山區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人林女士告訴中房君，該小區(qū)近期的二手房掛牌均價(jià)在8.6萬(wàn)元/平方米左右，但地塊出讓時(shí)間為1993年，意味著房子產(chǎn)權(quán)年限已不足40年。

中房君查詢到，南城小筑項(xiàng)目最早于2021年開(kāi)盤(pán)，推出87套小戶型住宅，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約8萬(wàn)元/平方米，共有195批客戶凍資，最終開(kāi)盤(pán)“日光”，此次拍賣(mài)房源為開(kāi)發(fā)商保留房源，多名業(yè)內(nèi)人士告訴中房君，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已捂盤(pán)多年。

“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)火熱，開(kāi)發(fā)商便順勢(shì)捂盤(pán)，保留了高樓層的房源，直到2023年捂成現(xiàn)樓再拿出來(lái)賣(mài)，卻因?yàn)槭袌?chǎng)原因和產(chǎn)品原因，已經(jīng)賣(mài)不動(dòng)了，沒(méi)想到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金出了問(wèn)題，捂了這么多年的高樓層房源，最終只能6折抵債?！绷峙勘硎?。

（6折成交的南城小筑法拍房，圖源京東拍賣(mài)）

同樣位于南山區(qū)的“桃源里家園”項(xiàng)目，6月份再次有21套房源上架法拍平臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注，因?yàn)閷?duì)比周邊老小區(qū)6萬(wàn)元/平方米以上的二手成交價(jià)，其起拍價(jià)最低僅3.7萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于周邊房?jī)r(jià)的6折。

據(jù)了解，桃源里家園建成于2017年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商采取“全自持、只租不售”的模式長(zhǎng)期持有，目前50平方米一房一廳的月租金在6000元左右。今年2月份，桃源里家園第一批5套住宅被法拍，曾吸引50名買(mǎi)家出手，平均溢價(jià)率超40%。

而6月16日，盡管第二批法拍的21套房源全部成交，但據(jù)中房君查詢，溢價(jià)率超過(guò)20%的僅有4套房源，熱度下降十分明顯。

不僅有中小戶型房源，近兩年來(lái)，部分暴雷房企旗下的深圳豪宅樓盤(pán)，如半島城邦、寶能城等項(xiàng)目，更已成為法拍平臺(tái)的“常客”。

4月11日，位于南山蛇口的半島城邦三期拍賣(mài)11套開(kāi)發(fā)商房源，起拍單價(jià)7.8萬(wàn)元/平方米，中房君查詢到，該樓盤(pán)6月的最新成交價(jià)約19萬(wàn)元/平方米。

最終，11套房源共有9套成功拍出，總成交金額超2.6億元，溢價(jià)率120%，其中一套259平方米的大戶型房源，成交價(jià)近20萬(wàn)元/平方米。

3月21日，8套位于南山西麗的寶能城法拍房二拍成功出讓?zhuān)钚∶娣e132平方米，更有2套開(kāi)發(fā)商保留的422平方米頂復(fù)。并且，二拍的起拍價(jià)對(duì)比一拍打了8折，市場(chǎng)吸引力更大之下，最終有7套房源實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)成交。

值得關(guān)注的是，并非所有的“骨折價(jià)”法拍房都能換來(lái)真金白銀的回血，同樣是房企的“大甩賣(mài)”房源，有些開(kāi)發(fā)商的自持資產(chǎn)卻無(wú)人問(wèn)津，熱度分化依舊明顯。

今年5月，深圳市星都置業(yè)有限公司一次性上架了星都梅沙天邸項(xiàng)目的282套法拍房源，但一拍二拍全部流拍。中房君查詢到，該開(kāi)發(fā)商近300套法拍房源分別位于項(xiàng)目的1棟、2棟以及10棟整棟房產(chǎn)，類(lèi)型涵蓋商務(wù)公寓以及商業(yè)，并無(wú)住宅，總評(píng)估價(jià)約6.37億元，但起拍價(jià)僅3.56億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，星都梅沙天邸的地理位置以及商業(yè)類(lèi)型的產(chǎn)品性質(zhì)，在當(dāng)前法拍市場(chǎng)上并不具備吸引力，并且打包出讓的起拍價(jià)較高，競(jìng)拍的受眾范圍十分有限。

中房君最新查詢到，目前，項(xiàng)目10棟整棟房產(chǎn)在法拍平臺(tái)上顯示狀態(tài)為“已流拍”，而1棟2棟的房源則顯示“暫緩出讓”。

02

一手法拍房源背后，

是各家開(kāi)發(fā)商的債臺(tái)高筑

“確切來(lái)講，開(kāi)發(fā)商的這些房源不是被甩賣(mài)，而是被清算。”有法拍行業(yè)人士說(shuō)道。

樂(lè)有家法拍團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人陳金華指出，開(kāi)發(fā)商的一手保留房源最終被擺上貨架拍賣(mài)，大部分是源于企業(yè)因破產(chǎn)被拍賣(mài)以清償債務(wù)，而企業(yè)破產(chǎn)的原因，多為持續(xù)重倉(cāng)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)型失敗。

“例如，半島投資因影視業(yè)務(wù)虧損，寶能投資新能源汽車(chē)失利，桃源里家園開(kāi)發(fā)商則被惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拖垮，均是行業(yè)調(diào)整的縮影?！?/p>

從上述法拍房源的法院執(zhí)行裁定書(shū)中也能看出，在這些房產(chǎn)的命運(yùn)浮沉背后，映射出的是各家開(kāi)發(fā)商如今的債務(wù)漩渦。

如南城小筑項(xiàng)目的背后開(kāi)發(fā)商“深圳鵬城弘基投資管理有限公司”，因借款合同糾紛導(dǎo)致房產(chǎn)被申請(qǐng)拍賣(mài)抵債，并且，從執(zhí)行裁定書(shū)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商因糾紛被涉及拍賣(mài)的房產(chǎn)并不只有5套房源，而是累計(jì)共有11套。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，自2024年2月至2025年1月，該企業(yè)已有多次被執(zhí)行記錄，被執(zhí)行總金額超7000萬(wàn)元。

桃源里家園的開(kāi)發(fā)商“惠州市惠陽(yáng)區(qū)拓建實(shí)業(yè)有限公司”，同樣因借款合同糾紛被廣發(fā)銀行申請(qǐng)拍賣(mài)查封資產(chǎn)，共計(jì)108套房源，數(shù)量之大，已經(jīng)占到了小區(qū)將近一半的房源。

去年10月，深圳市星都置業(yè)有限公司被平安銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行支付4.24億元欠款及利息，直至今年1月，由于深圳星都方面并未履行償付義務(wù)，法院則對(duì)其名下282套法拍房源進(jìn)行拍賣(mài)變賣(mài)。

而項(xiàng)目體量更大的半島城邦項(xiàng)目，近兩年從一期到四期均有多套抵押房源被法拍，開(kāi)發(fā)商“深圳半島城邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”背后的債務(wù)，更是涉及如交通銀行、中信銀行、中建二局等多家曾經(jīng)的合作機(jī)構(gòu)。如去年4月，中信銀行便向法院提出申請(qǐng)，要求將半島城邦三期的33套房產(chǎn)以及四期的106套房產(chǎn)，進(jìn)行拍賣(mài)變賣(mài)以償清債務(wù)。

值得關(guān)注的是，近日，根據(jù)《深圳半島城邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及關(guān)聯(lián)公司重組項(xiàng)目債權(quán)申報(bào)通知公告》，明確深圳半島城邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司（深圳半島城邦置業(yè)有限公司、半島置業(yè)廣州投資有限公司）將采取破產(chǎn)重組。

數(shù)年來(lái)，多批次的賣(mài)房抵債始終是杯水車(chē)薪，債臺(tái)高筑下，深圳半島最終走上破產(chǎn)重組之路，無(wú)疑也給同樣資不抵債的本地房企敲響了警鐘。

03

業(yè)內(nèi)提醒：

“低價(jià)房”看似誘人，仍需警惕風(fēng)險(xiǎn)

今年以來(lái)，深圳的法拍房數(shù)量持續(xù)上升。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，深圳法拍住宅掛拍量約627套，環(huán)比上漲51%，掛拍量創(chuàng)下近一年來(lái)的單月新高。

據(jù)陳金華分析，深圳法拍房的掛拍量與成交量呈現(xiàn)雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但流拍率有所上升，成交價(jià)出現(xiàn)下滑，這一趨勢(shì)自6月以來(lái)十分明顯，同時(shí)，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)相當(dāng)于是一手保留項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商法拍房源，若同批次有多套房源同時(shí)開(kāi)拍，則會(huì)分散買(mǎi)家注意力，間接降低單套房源的溢價(jià)概率。

需要警惕的是，從“捂盤(pán)惜售”到“骨折拍賣(mài)”，開(kāi)發(fā)商正在為過(guò)去的狂歡付出代價(jià)，因此，實(shí)際上每一套看似誘人的法拍房源背后，往往可能還牽扯著復(fù)雜的金融債務(wù)關(guān)系。

如今年2月份，桃源里家園首批被法拍的5套住宅，便發(fā)生了有購(gòu)房者溢價(jià)拍得房產(chǎn)后，收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)房子里住著“債權(quán)人”的情況。

房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人林女士向中房君表示：“法院公告雖不承認(rèn)租賃，但開(kāi)發(fā)商原本就只租不售，實(shí)際上住滿租戶。拍賣(mài)的房子里住的人還是債權(quán)方，拖家?guī)Э诔Ｄ昃幼?，聲稱(chēng)是開(kāi)發(fā)商老板以房抵債，以他們是合法居住為理由，一直拒絕搬離，導(dǎo)致收房難度非常大。”

陳金華也提醒，針對(duì)開(kāi)發(fā)商因各種債務(wù)糾紛而被執(zhí)行法拍的一手房源，往往會(huì)存在如“稅費(fèi)墊付風(fēng)險(xiǎn)”“大額欠費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)”“交付執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)”等看不見(jiàn)的雷區(qū)。

“第一，買(mǎi)家可能需墊付的稅費(fèi)金額較高，最高接近50%，這對(duì)買(mǎi)家的現(xiàn)金流儲(chǔ)備或金融方案的完善度是極大考驗(yàn)；第二，部分房源存在高額物業(yè)欠費(fèi)，以及多種歷史遺留欠費(fèi)；第三，是部分房源的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司原屬同一集團(tuán)，在交付環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)整體對(duì)抗的情況，導(dǎo)致交付困難，這些都是潛在風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)家不能只看到打了骨折的拍賣(mài)價(jià)格?！?/p>

無(wú)論是哪一種法拍資產(chǎn)，背后都是機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，價(jià)格是明碼，風(fēng)險(xiǎn)是暗賬，看似法拍平臺(tái)上撿的漏，實(shí)際上也可能是開(kāi)發(fā)商甩出的風(fēng)險(xiǎn)包裹。