2025年的夏天，泉州某小區(qū)公告欄前擠滿了業(yè)主，物業(yè)費從2.68元/㎡驟降至1.8元/㎡，降幅超32.8%的紅色大字格外醒目。

同一時間，上海徐匯濱江的豪宅業(yè)主們也收到了物業(yè)費下調(diào)通知，曾經(jīng)13.6元/㎡的“高端定價”降至10.5元/㎡。

這不是孤立事件，從武漢碧桂園東境到深圳香蜜湖，從普通住宅到高端豪宅，物業(yè)費降價潮已從2024年延續(xù)至2025年。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月，商品房待售面積達73926萬平方米，同比增長14.5%，住宅待售面積增幅更是高達22.5%。

房屋過剩疊加人口負增長，住房需求預計“十五五”期間降幅達四分之一。

供需逆轉(zhuǎn)下，物業(yè)公司長期的優(yōu)勢地位動搖。

物業(yè)費降價潮背后，是房地產(chǎn)從增量狂歡到存量算賬的時代轉(zhuǎn)折，物業(yè)靠新房交付躺賺的日子已一去不復返。

01

不得不說，房地產(chǎn)黃金時代，物業(yè)公司跟著房企“搭便車”的好日子結束了。

2025年全國物業(yè)企業(yè)已突破387.8萬家，廣東省就有超55.4萬家，而同期新房銷售連續(xù)下滑，物業(yè)公司被迫從“分蛋糕”轉(zhuǎn)向“搶蛋糕”。

廣西柳州維美物業(yè)的“0物業(yè)費”模式曾轟動行業(yè)。

靠社區(qū)團購和家政服務彌補收入，可2024年百強物業(yè)企業(yè)增值服務收入占比僅13.84%，同比還降了1.39個百分點，想靠增值服務填窟窿沒那么容易。

政策的“緊箍咒”也越念越緊。

長沙實行階梯式收費，房屋空置前24個月物業(yè)費按70%交，之后按90%。

蘭州新區(qū)更直接，空置房物業(yè)費打五折，且明確“水電氣連續(xù)6個月零使用”的認定標準。

鎮(zhèn)江、青島等十余城跟進，“按面積一刀切”的收費邏輯被打破。

蘭州某物業(yè)公司負責人坦言，五折政策讓公司年收入少了15%，只能靠智能巡檢機器人降本增效，人力成本降了10%。

去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個項目，實現(xiàn)了物業(yè)費下調(diào)，降幅在20%—35%之間/圖源：克而瑞物管

業(yè)主們不再默默忍受。

重慶風花樹小區(qū)20%業(yè)主提議就撬動降價；

武漢江山如畫八期三分之二業(yè)主聯(lián)名將物業(yè)費砍下來；

泉州小區(qū)業(yè)主不僅迎來32.8%的降幅，還爭取到公共收益全額歸業(yè)主。

移動互聯(lián)網(wǎng)讓業(yè)主群從聊八卦變成維權陣地，廣州荔灣多寶街道的“零物管”小區(qū)靠黨建引領成立自治小組，業(yè)主從“被動交費”變成“主動議價”。

物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來小區(qū)物業(yè)費降幅普遍在20%-35%，老舊小區(qū)甚至砍價近半。

物業(yè)公司想靠壟斷地位高收費，現(xiàn)在越來越難了。

02

物業(yè)費降價容易，但“降價不降質(zhì)”這條生死線，卻成了多數(shù)物業(yè)公司邁不過去的坎。

泉州有小區(qū)在物業(yè)費下調(diào)時承諾，“水電公攤費超0.3元/㎡的部分由物業(yè)承擔”，看似給業(yè)主吃了定心丸，可到了季度結算時，卻因公攤數(shù)據(jù)核算模糊引發(fā)新爭議。

南京仁恒江灣城喊出“服務升級+價格優(yōu)化”，降價10%的同時宣稱增加綠化養(yǎng)護頻次，結果業(yè)主發(fā)現(xiàn)草坪修剪周期從7天變成了10天，“升級”成了紙上空談。

關于萬科華彩城物業(yè)服務退場的公告

這背后藏著殘酷的現(xiàn)實：

2024年百強物業(yè)企業(yè)凈利率首次跌破5%，毛利率同比下降0.98個百分點，利潤空間被擠壓得所剩無幾。

蘭州一家物業(yè)公司負責人坦言，當?shù)乜罩梅课飿I(yè)費打五折后，公司不得不砍掉夜班保安崗，改用智能監(jiān)控替代，

“不是不想保質(zhì)量，是真沒錢雇人了”。上述負責人說道。

更扎心的是“高端服務”的神話接連破滅。

深圳香蜜湖物業(yè)費從15元微調(diào)至12元，業(yè)主們并不關心降價幅度，而是圍著物業(yè)追問“壞了三周的地下車庫監(jiān)控啥時候修”“恒溫泳池水溫總差2度怎么解決”。

那些曾靠“豪宅標簽”定高價的物業(yè)，如今被業(yè)主拿著服務清單逐條對賬，“價格虛高”的遮羞布被徹底扯掉。

當然也有例外。

世茂服務2025年中期新增合約面積創(chuàng)下新高，非住業(yè)務占比達43%，其服務的北大圖書館項目，靠“古籍庫房恒溫恒濕管控”“借閱高峰智能分流”等硬核服務站穩(wěn)腳跟，證明不是業(yè)主不愿花錢，而是不愿為“虛頭巴腦”的溢價買單。

說到底，物業(yè)費降的是泡沫，考驗的卻是真功夫。

03

在這樣的大背景下，行業(yè)洗牌已然開始。

楊浦區(qū)39個老舊小區(qū)物業(yè)企業(yè)從45家減到30家，“小而散”變成“大而優(yōu)”；世茂服務主動剝離低效業(yè)務，聚焦京津冀、長三角等高能城市群，新增項目74%在這些區(qū)域。

物業(yè)公司要么靠科技降本，如蘭州新區(qū)引入智能巡檢；要么靠服務創(chuàng)收，如蘭州國資物業(yè)開社區(qū)食堂，既便民又增收。

不少網(wǎng)友在社媒上發(fā)布物業(yè)投訴相關內(nèi)容

這場洗牌篩掉“躺賺”企業(yè)。

2024年百強物業(yè)企業(yè)基礎服務收入占比83.71%，說明行業(yè)仍依賴傳統(tǒng)收費。

但長沙、蘭州的政策探索，世茂服務的非住業(yè)務拓展，泉州小區(qū)的公共收益改革，都指向“基礎服務費+增值服務費”的新模式。

當業(yè)主用腳投票，物業(yè)只能靠服務續(xù)簽合同。

物業(yè)費降價不是終點，是房地產(chǎn)“軟著陸”的起點。房企靠品質(zhì)提升二手房價值，物業(yè)靠服務贏口碑，行業(yè)從“造房子”轉(zhuǎn)向“造生活”。

大潮退去，才知誰在裸泳。

那些只會收費不會服務的企業(yè)將被淘汰，而真正沉下心做服務的物業(yè)，才能在存量時代活下去。

物業(yè)的好日子雖到頭了，但行業(yè)的新生才剛開始。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認知才是最大的不動產(chǎn)”。關注我，用不一樣的視角看世界。