9月11日，中信城開(kāi)華南官方公眾號(hào)一則澄清聲明，將深圳白石洲舊改項(xiàng)目再次推上風(fēng)口浪尖。

聲明直指"120億元入股項(xiàng)目2至4期50%股份"的傳言"與事實(shí)完全不符"。

這場(chǎng)風(fēng)波背后，是這個(gè)被稱(chēng)為深圳中心區(qū)"航母級(jí)"舊改項(xiàng)目的十年困局：

總建筑面積約440萬(wàn)平方米，預(yù)估貨值2200億元，卻讓主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的綠景集團(tuán)陷入"押上全部身家卻難以為繼"的境地。

萬(wàn)科三年前以23億元入股8%的"避險(xiǎn)式合作"，

更讓外界看不懂——

這個(gè)位于南山核心區(qū)、連接四大總部基地的黃金項(xiàng)目，到底是讓人望而卻步的燙手山芋，還是潛藏萬(wàn)億價(jià)值的肥肉？

01

2014年，當(dāng)綠景集團(tuán)第一次將白石洲舊改納入城市更新計(jì)劃時(shí)，恐怕沒(méi)料到這場(chǎng)"豪賭"會(huì)持續(xù)超過(guò)十年。

這個(gè)原名為沙河五村城市更新單元的項(xiàng)目，拆除用地面積約46萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)348萬(wàn)平方米，相當(dāng)于在深圳南山核心區(qū)"再造一座城"。

但舊改的復(fù)雜性遠(yuǎn)超想象，直到2023年，項(xiàng)目一期"璟庭"才正式入市，折后8.2萬(wàn)/㎡的起售價(jià)并未換來(lái)預(yù)期的熱銷(xiāo)，受市場(chǎng)環(huán)境影響至今未售罄。

對(duì)綠景而言，白石洲早已不是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是關(guān)乎生死的"資金絞肉機(jī)"。

公開(kāi)信息顯示，過(guò)去幾年綠景為該項(xiàng)目總投入已超200億元，而項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)占綠景中國(guó)凈資產(chǎn)的80%以上，堪稱(chēng)"押上全部家當(dāng)"。

但現(xiàn)實(shí)給了綠景沉重一擊：

綠景中國(guó)目前數(shù)億元債務(wù)違約已引發(fā)近300億元債務(wù)交叉違約，賬面資金卻僅19億元，連短期償債都捉襟見(jiàn)肘。

更棘手的是與萬(wàn)科的合作條款。

2022年，萬(wàn)科以23億元獲得項(xiàng)目公司8%股權(quán)，資金定向投入3、4期，享受這兩期20%的利潤(rùn)分派。

但協(xié)議設(shè)置了近乎"穩(wěn)賺不賠"的退出機(jī)制：

若2025年9月30日前未取得開(kāi)發(fā)貸款，綠景需回購(gòu)股權(quán)；若2025年12月31日前3、4期未獲四項(xiàng)許可證，萬(wàn)科可退股，且綠景需支付本金加12%的復(fù)合年回報(bào)，違約則利潤(rùn)分成提至40%，回報(bào)升至24%。

這意味著綠景要么在兩個(gè)月內(nèi)解決資金問(wèn)題，要么就得接受萬(wàn)科"抽成翻倍"的懲罰性條款。

有趣的是項(xiàng)目估值的變化。

萬(wàn)科入股時(shí)，項(xiàng)目公司整體估值330億元；如今傳言120億元可獲2至4期50%權(quán)益，對(duì)應(yīng)這三期估值240億元。

三年間，核心區(qū)資產(chǎn)的估值看似"打折"，實(shí)則暴露了市場(chǎng)對(duì)舊改周期風(fēng)險(xiǎn)的重新定價(jià)——

誰(shuí)都知道這里地段金貴，但沒(méi)人敢賭綠景能撐到現(xiàn)金流回正的那天。

02

中信城開(kāi)的否認(rèn)聲明，并未打消市場(chǎng)對(duì)"白石洲需要新金主"的猜測(cè)。

反而讓人更清晰地看到：接盤(pán)這個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)非"有錢(qián)就行"那么簡(jiǎn)單。

• 第一重枷鎖是授信行的話語(yǔ)權(quán)。

綠景中國(guó)320億元有息負(fù)債中，超280億元是銀行貸款，光大銀行是主要授信行。

按照行業(yè)慣例，項(xiàng)目股權(quán)變動(dòng)必須獲得主要債權(quán)銀行同意。

信城開(kāi)在深圳的項(xiàng)目多與"中信系"關(guān)聯(lián)，此前大額授信對(duì)象為佳兆業(yè)，與光大銀行并無(wú)深度綁定，這或許是其否認(rèn)接盤(pán)的重要原因——

即沒(méi)有銀行點(diǎn)頭，再有錢(qián)也難入場(chǎng)。

• 第二重枷鎖是國(guó)央企的"適配性門(mén)檻"。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，大型國(guó)央企是最佳接盤(pán)人選，不僅能帶來(lái)資金，更能提供增信。

但白石洲的復(fù)雜性要求接盤(pán)者必須具備"大盤(pán)操盤(pán)能力"：項(xiàng)目包含125萬(wàn)平方米住宅、112萬(wàn)平方米商務(wù)公寓、多棟超高層寫(xiě)字樓，涉及拆遷、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，絕非普通開(kāi)發(fā)商能駕馭。

中信城開(kāi)雖為央企，但在深圳缺乏大型綜合體獨(dú)立操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，更擅長(zhǎng)承接關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，與白石洲的匹配度確實(shí)不高。

所以言叔猜測(cè)，未來(lái)接手白石洲舊改的，有較大概率會(huì)是較為深圳市場(chǎng)的企業(yè)，包括華潤(rùn)、招商、鴻榮源等企業(yè)都有可能。

03

• 第三重枷鎖是萬(wàn)科的"退出條款"。

無(wú)論新接盤(pán)者是誰(shuí)，都繞不開(kāi)萬(wàn)科的8%股權(quán)和利潤(rùn)分成協(xié)議。

若綠景無(wú)力回購(gòu)，萬(wàn)科的利潤(rùn)分成可能升至40%，這意味著新資本需與萬(wàn)科重新博弈利益分配。

更關(guān)鍵的是，2025年底的"許可證大限"已近，接盤(pán)者必須在短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)項(xiàng)目突破審批瓶頸，否則將直面萬(wàn)科退股的連鎖反應(yīng)。

值得玩味的是白石洲的"雙面性"：

一方面，它身處南山核心區(qū)，緊鄰華僑城豪宅區(qū)，連接四大總部基地，長(zhǎng)期資產(chǎn)升值潛力毋庸置疑；

另一方面，超400萬(wàn)平方米的體量意味著天文數(shù)字的持續(xù)投入，綠景的困境已證明"地段為王"在現(xiàn)金流壓力面前的蒼白。

如今，距離萬(wàn)科退出條款的最后期限僅剩三個(gè)月，綠景的"割肉求生"已是必然。

只是沒(méi)人能確定，接盤(pán)者最終會(huì)看到白石洲的肥肉本質(zhì)，還是會(huì)被這顆燙手山芋灼傷。

這場(chǎng)深圳最大舊改的迷局，或許才剛剛進(jìn)入高潮。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。