文/深圳進深 李奕和

歷經(jīng)20余年，金鉆豪園舊改項目終于要迎來“翻身”。

就在年前，深圳規(guī)自局披露了信悅映翠府項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖。

它位于羅湖區(qū)翠竹街道太寧路與翠竹路交匯處東南側(cè)，宗地號為H311-0106。

建設(shè)用地面積1.95萬㎡，總建筑面積27.05萬㎡。

容積率達到10.68，計容積率建筑面積22.25萬㎡。

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項目總平圖，給人的第一印象是：高，實在是有點高！

小區(qū)體量并不大。

共規(guī)劃四棟住宅建筑，以及一棟幼兒園。

四棟住宅分別為1棟一、二、三、四單元。

其中，1棟一單元、1棟二單元均為60層，一層四戶設(shè)計；

1棟三單元、四單元的樓高更夸張地達到73層、66層。

要知道，整個深圳住宅的第一高樓白石洲璟庭，最高74層。

而信悅映翠府1棟三單元的樓高，只比白石洲璟庭少了一層。

這個高度，看著就嚇人。

不過，據(jù)進深君了解，信悅映翠府1棟三單元是安居房；

1棟四單元則是回遷房。

只有1棟一、二單元這兩棟樓是普通商品房。

但商品房樓高達到60層，放到整個深圳其實也算是少有了。

特別在眼下普遍限高、降容積率的大背景下，更是如此。

整個小區(qū)，共規(guī)劃約1720戶。

其中商品房440套，占比約25.58%；

安居房680套，占比約39.53%；

回遷房600套，占比約34.88%。

所以，信悅映翠府的不足其實比較明顯：

1）一個是，高容積率以及極致超高層，對居住舒適度造成的影響；

2）另一個，則是安居房、回遷房、商品房混住，居住起來沒那么純粹。

02

不過，對于一個歷經(jīng)磨難的舊改項目，能順利推進到如今，已經(jīng)不錯了。

項目總平圖披露，意味著距離入市不遠了。

該項目原為金鉆豪園城市更新項目，早在2005年，就有開發(fā)商進駐。

2010年，金鉆豪園成為深圳首批8個城市更新項目之一，正式列入官方計劃。

只不過在隨后長達十多年的時間里。

因開發(fā)商資金鏈斷裂、多棟樓體被鑒定為“D級危樓”、簽約率不達標；

以及業(yè)主欠債8000萬導(dǎo)致審批受阻等問題。

項目長期陷入僵局，被稱為“深圳最難改造的舊小區(qū)之一”。

直到2025年6月，中信城開聯(lián)合中信金融資產(chǎn)、深圳資產(chǎn)、羅湖投控、建元信托、特區(qū)新華城等組成聯(lián)合體。

憑借“金融支持 風(fēng)險隔離 資產(chǎn)管理”的創(chuàng)新方案，在項目主體多輪遴選中脫穎而出。

才終于迎來了曙光。至此，項目已經(jīng)走過了21年。

依托中信集團“金融全牌照＋實業(yè)廣覆蓋”綜合優(yōu)勢，中信城開在城市更新及紓困項目上，很有自己的一套。

去年11月，中信城開華南發(fā)布官微顯示：

中信城開聯(lián)動中信金融資產(chǎn)，高效推進“金鉆豪園項目”紓困盤活，有力支持解決超600戶回遷業(yè)主的3億多過渡安置費、近3億元欠付工程款及農(nóng)民工工資、欠繳稅款等歷史遺留問題。

項目僅用三個月時間完成從協(xié)議簽署到資金投放的全流程。

破局深圳羅湖區(qū)停滯超十年的城市更新項目紓困的關(guān)鍵難題，創(chuàng)造了盤活存量資產(chǎn)的“中信速度”。

目前，項目的用地單位為深圳市新鉆項目開發(fā)有限公司，董事長、經(jīng)理分別為張文浩、李小鋒。

而就在去年12月，中信城開還作為發(fā)起方，推動成立了信悅?cè)凇こ鞘懈屡c運營聯(lián)盟成立大會。

中信城開董事長楊勁當時表示，“信悅?cè)凇敝荚趨R聚各方頂尖資源，把分散的資源整合起來，解決單一主體難以破解的難題。

“以聯(lián)盟形式，推動存量資產(chǎn)從‘盤活’向‘提質(zhì)’升級，為城市更新高質(zhì)量發(fā)展注入持久動力?！?/p>

金鉆豪園舊改變身信悅映翠府，無疑是其成功的案例之一。

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如果不看舊改所帶給項目本身各項奇高的參數(shù)，項目的優(yōu)勢其實不少。

區(qū)位上，項目位于羅湖水貝珠寶商業(yè)集聚區(qū)，具有不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢。

交通上，緊鄰地鐵3號線與7號線雙軌交匯的田貝站A出口，出行也方便。

商業(yè)上，1公里內(nèi)有沃爾瑪，KK TIME購物中心、喜薈城購物中心多個購物中心。

目前，項目的產(chǎn)品暫且沒有官方消息，但市場傳面積段為117-125㎡的戶型。

3梯4戶設(shè)計，加上已知的兩棟商品房戶戶南向。

就看后續(xù)開發(fā)商在產(chǎn)品上能掀起多大風(fēng)浪了。

附近在售盤，翠園華府參考均價8.88萬/㎡，益田御龍?zhí)斓?.59萬/㎡。

再往東一些，在售包括京基天韻府、天郡府、璟譽府，參考均價4.78-5.7萬/㎡。

相關(guān)公司：中信城開