作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

傳聞了幾個月的靴子終于落地，安居房將形成新格局。

不限購了

早在幾個月前，市場上就有小作文流傳——安居房有可能轉(zhuǎn)變成普通商品房的銷售模式，面向所有購房者。

如今總算塵埃落定。

根據(jù)9月9日深圳發(fā)布的大鵬新區(qū)帆灣海寓、南山山樾灣花園安居型商品房項(xiàng)目通告，明確指出面向安居型商品房在冊輪候家庭公開配售兩次（含本次）后，如有剩余房源，將另行發(fā)布通告面向輪候冊和輪候冊以外符合安居型商品房申請條件的家庭配售。

這就意味著對安居房放開了限購。

而這不是安居房調(diào)整購買資格。

之前曾調(diào)整3人家庭申請戶型標(biāo)準(zhǔn)，并降低學(xué)歷要求至全日制?？?，同時納入技能型人才（如高級技師、市級技術(shù)能手）作為選房資格。

目前深圳安居型商品房即使不再安排建設(shè)了，庫存其實(shí)不算多，但也不少，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，還有約2.3萬套待售。

并且有182359戶家庭在輪候庫中等待，2023年已經(jīng)停止新增家庭安排入庫輪候。

正常來說，需求是遠(yuǎn)大于供應(yīng)的。

理論上不應(yīng)該存在安居房賣不完的情況。

但十多萬戶家庭依舊賣不完，一而再再而三地放松購買資格，到最后輪候庫外符合資格的群體也能購買，說明促進(jìn)安居房去庫存已經(jīng)是當(dāng)前的重要任務(wù)。

為什么率先針對這兩個項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)？

一方面，對輪候庫外群體放開購買資格，效果如何需要看市場反應(yīng)，遵循試點(diǎn)的方式。

另一方面，這兩個項(xiàng)目真的很難賣，一個很遠(yuǎn)，一個很貴。

尤其是山樾灣花園，這么久都還沒賣完。

從去年到現(xiàn)在，山樾灣花園已經(jīng)5次配售，算上這次，已經(jīng)是第六次。

如果是普通商品房，已經(jīng)算開盤了六次。

但是開盤六次，前五次的去化率有目共，一次比一次配售去化率低。

第一批次配售，2024年3月，770套三房+1540套兩房，剩余1512套，去化率約34.55%；

第二批次配售，2024年4月，420套三房+2170套兩房，剩余2280套，去化

11.97%；

第三批次配售，2024年6月，925套三房+2866套兩房，剩余3722套，去化

2.49%；

第四批次配售，2024年8月，925套三房+2821套兩房，剩余3721套，去化

0.67%；

第五批次配售，2024年11月，918套三房+2805套兩房，剩余3615套，去化

2.9%。

可以看到，前五次配售剩余的房源非常多。

相比其他安居房，這樣的配售去化比例是很低的。

比如位于龍崗平湖的崗宏翰林華府、方直星云里，光明馬田的金地明峰府等，這些都是位置地段相比山樾灣花園，更遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，但都已經(jīng)完成了去化。

賣不完

山樾灣花園的這次配售，共3535套，其中建筑面積70平方米左右的兩房2669套，建筑面積90平方米左右的三房866套（包含95套無障礙戶型）。

為什么山樾灣花園一直都賣不掉？

因?yàn)檎娴奶F了。

即使給市場讓了價(jià)，對深圳人而言，依舊很貴。

兩房總價(jià)區(qū)間約255.29—316.26萬/套，三房總價(jià)區(qū)間約340.99—413.03萬/套。

這樣的總價(jià)門檻，足夠勸退相當(dāng)多的剛需家庭

可以看到，龍崗平湖的崗宏翰林華府，光明馬田的金地明峰府這些項(xiàng)目即使地段不夠便利，配套不夠核心，但價(jià)格是市場能夠接受的，而山樾灣的價(jià)格，則已經(jīng)貴得市場無法接受。

這個總價(jià)，在深圳已經(jīng)可以自由選擇地段相對便利的新房或者二手房了。

比如位于碧海的幸福港灣，近期一套64平兩房成交總價(jià)僅約306萬，折合單價(jià)4.7/平；

這是碧海相對不錯的次新普通二手住宅，2017年的小區(qū)，容積率低，綠化率高，步行8分鐘可達(dá)11號線碧海灣站，1號線西鄉(xiāng)站約800米。鄰近沿江高速西鄉(xiāng)出入口，15分鐘車程至南山，快速接駁前海、福田等核心區(qū)域。

再比如位于光明核心區(qū)的電建洺悅府，7月成交一套92.43平戶型，成交總價(jià)約448萬，折合單價(jià)約4.85萬/平。

這是光明配套及地段相對比較優(yōu)越的小區(qū)，地鐵6號線鳳凰城站，步行9分鐘，13號線（在建），自駕通勤到南山萬象天地這樣的核心區(qū)大約47分鐘，是光明名副其實(shí)優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目。

這樣的項(xiàng)目，才不到500萬，如今還有進(jìn)一步下探的趨勢。

而這只是價(jià)格方面的影響，項(xiàng)目本身也存在讓購房者望而卻步的因素——

高居的容積率，密不透風(fēng)的樓棟，蜿蜒的走道，3梯8戶甚至5梯12戶、6梯14戶，1:0.85的車位比，戶型朝向和光線，外部近距離大型加油站、周邊施工有待完善等。

所以，這樣的價(jià)格，對市場來說一定會讓很多深圳人猶豫。

因?yàn)橘F的安居房和普通商品房并非是完全兩條腿走的。

比如會有購房者因不知道該選閱云境還是山樾灣而糾結(jié)——

要知道深圳的住宅成交總價(jià)主流就是500萬以內(nèi)的住宅，占比可以超過一半。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2024年8月—2025年8月這個 期間，每個月二手住宅成交總價(jià)在500萬以下的占比在54.3%～61.2%區(qū)間，其中今年8月500萬以下的二手住宅成交占比達(dá)到近一年以來的新高。

這說明，深圳樓市的購買力，超過一半是集中在500萬以內(nèi)的剛需，并且8月剛需進(jìn)場的趨勢明顯。

所以，安居房開庫，對商品房一定會有所影響。

現(xiàn)在暫時只是對南山區(qū)的山樾灣和大鵬區(qū)的帆灣海寓試點(diǎn)放開，預(yù)計(jì)接下來的安居房配售項(xiàng)目也會陸陸續(xù)續(xù)跟上。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場