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華泰小區(qū)舊改變身“香蜜湖豪宅”引爭(zhēng)議?深圳新世界什么來(lái)頭?

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舊改十五年后,華泰小區(qū)化身“香蜜四季”,近期卻陷入爭(zhēng)議。

8月13日,位于深圳市福田區(qū)的新世界香蜜四季項(xiàng)目發(fā)布了一則“預(yù)約看房通知”,表示后臺(tái)已收到逾3800名客戶的預(yù)約看房申請(qǐng)。

該項(xiàng)目前身為華泰小區(qū),建于1984年,占地5.5萬(wàn)平方米,早在2010年,華泰小區(qū)被納入城市更新計(jì)劃,2012年,深圳新世界被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體,并于2013年正式啟動(dòng)城市更新。

然而,由于多種歷史遺留問(wèn)題盤(pán)踞,華泰小區(qū)舊改陷入了長(zhǎng)時(shí)間博弈,是過(guò)去十余年深圳舊改史上最難啃的“硬骨頭”之一。直至2021年2月,小區(qū)最后一棟舊樓成功拆除后,當(dāng)年4月才終于啟動(dòng)開(kāi)工建設(shè)。

正是因此,如今變身“新世界香蜜四季”重回公眾視野,市場(chǎng)自然高度關(guān)注,一方面是因?yàn)楦L飬^(qū)的新房供應(yīng)一直稀缺,另一方面,作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商,深圳新世界在過(guò)往項(xiàng)目銷售中曾被指出有“捂盤(pán)”嫌疑,加上首批推售實(shí)際僅一百多套房源,因此這樣的排隊(duì)預(yù)約看房操作,也被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑為換湯不換藥的“饑餓營(yíng)銷”。

有中介人士告訴中房君,其在該項(xiàng)目公眾號(hào)預(yù)約看房,已排到了9月3日,但同樣總價(jià)區(qū)間的一手新房,無(wú)論是在福田區(qū)或是南山區(qū)等核心區(qū)域,均未出現(xiàn)如此的看房情況。

不僅如此,項(xiàng)目的地理位置、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)乃至開(kāi)發(fā)商深圳新世界的背景,都讓這個(gè)歷經(jīng)15年漫長(zhǎng)拆遷與開(kāi)發(fā)的舊改大盤(pán),在一片預(yù)約看房的熱潮中,引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛質(zhì)疑。

01

“香蜜湖”之名與“景田南”之實(shí)

業(yè)內(nèi):項(xiàng)目或有誤導(dǎo)購(gòu)房者的嫌疑

在預(yù)約排隊(duì)看房事件之前,項(xiàng)目最先被市場(chǎng)戳破的真相,是“香蜜湖”三個(gè)字。于深圳,香蜜湖代表著傳統(tǒng)老牌豪宅區(qū),當(dāng)前深圳官方正致力于打造“香蜜湖新金融中心”。

而“新世界香蜜四季”不僅在案名上向香蜜湖靠近,中房君發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目的在定位以及一系列的出街宣傳上,也均打出了如“香蜜湖新規(guī)大宅”“香蜜湖壓軸大戲”等字眼,字里行間透露出的,均是作為“香蜜湖豪宅盤(pán)”的自豪感。

對(duì)此,不少業(yè)內(nèi)人士指出,實(shí)際上香蜜四季項(xiàng)目并不屬于香蜜湖板塊,根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的香蜜湖地區(qū)法定圖則,片區(qū)范圍為香蜜路以東,北環(huán)大道以南、香梅路以西,南至深南大道。

而位于香梅路以西的華泰小區(qū),自始至終并不在傳統(tǒng)意義的香蜜湖片區(qū)內(nèi),而是地處蓮花街道,屬于景田南片區(qū)。

(真正的“香蜜湖片區(qū)”,實(shí)際上在項(xiàng)目另一邊)

“景田板塊其實(shí)也是不錯(cuò)的,但開(kāi)發(fā)商刻意碰瓷香蜜湖為項(xiàng)目做背書(shū),這樣精心設(shè)計(jì)的營(yíng)銷手段,有誤導(dǎo)購(gòu)房者以及市場(chǎng)的嫌疑”,片區(qū)中介人士表示。

中房君查詢到,根據(jù)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》,第三條明確規(guī)定“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確,不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”,同時(shí),深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局2022年制定的《房地產(chǎn)廣告合規(guī)指引》,也同樣明確規(guī)定“房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法,廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)”,以及“房地產(chǎn)廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容,不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”。

更重要的是,中介人士還提醒,行政邊界決定資源分配,“一路之差”不僅片區(qū)劃分不同,往往還意味著配套資源的落差,最直接的便體現(xiàn)在學(xué)區(qū)資源。

據(jù)了解,新世界香蜜四季所在位置對(duì)口的黃埔中學(xué),整體實(shí)力與排名,僅處于福田區(qū)的中等偏下梯隊(duì)。

02

背后的開(kāi)發(fā)商底色:

深圳舊改玩家與爭(zhēng)議纏身的“雙面新世界”

項(xiàng)目背后的開(kāi)發(fā)企業(yè)“深圳新世界集團(tuán)”,是一家以舊改起家的粵系房企。

公開(kāi)資料顯示,深圳新世界注冊(cè)成立于1997年,其創(chuàng)始人黃偉是廣東陽(yáng)春人,與綠景的黃康境、京基集團(tuán)的陳華被行業(yè)稱為“粵西籍深圳地產(chǎn)三巨頭”。

深圳新世界集團(tuán)官網(wǎng)顯示,其總資產(chǎn)規(guī)模逾1000億元,布局涵蓋深圳、香港、珠海、洛杉磯等多個(gè)城市,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是深圳新世界集團(tuán)的核心業(yè)務(wù),旗下從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主力為深圳市新世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、深圳市新世界投資有限公司(統(tǒng)稱為“新世界地產(chǎn)”)。

天眼查風(fēng)險(xiǎn)信息顯示,“深圳市新世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”存在多項(xiàng)深度風(fēng)險(xiǎn)提醒,包括528宗司法案件,其中50%案件為商品房預(yù)售合同糾紛,同時(shí)該企業(yè)還有162條被執(zhí)行記錄,被執(zhí)行總金額2510萬(wàn)元。

(截圖來(lái)源:天眼查平臺(tái))

市場(chǎng)更需要警惕的,是該開(kāi)發(fā)商飽受爭(zhēng)議的灰色過(guò)往。

首先,是深圳新世界董事長(zhǎng)黃偉陷入爭(zhēng)議的“跨國(guó)行賄”事件,包括財(cái)新在內(nèi)的多家媒體曾報(bào)道,黃偉曾陷入美國(guó)洛杉磯“中國(guó)地產(chǎn)商賄賂議員惠澤爾”一案,事件當(dāng)年震驚一時(shí)。

2010年左右,中國(guó)房企掀起出海熱潮,其中不乏像深圳新世界黃偉這樣的野心家。兩年間,深圳新世界集團(tuán)先后收購(gòu)了洛杉磯中心萬(wàn)豪酒店,以及迪斯尼附近的喜來(lái)登環(huán)球大酒店,兩次收購(gòu)的總市值超過(guò)了1.5億美元,成本不菲。

(深圳新世界集團(tuán)董事長(zhǎng)黃偉,圖片來(lái)源:企業(yè)官網(wǎng))

直到洛杉磯方面一份近兩百頁(yè)的調(diào)查報(bào)告,才揭開(kāi)了這些高樓建設(shè)背后的隱秘角落。在兩次收購(gòu)?fù)瓿珊?,黃偉計(jì)劃著將旗下酒店進(jìn)行加高,甚至建成洛杉磯市最高的大樓,而這樣的改建計(jì)劃,自然需要得到洛杉磯相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。

于是便有了后來(lái)媒體曝光的,深圳新世界集團(tuán)與洛杉磯議員惠澤爾交往密切,黃偉累計(jì)為這位“洛杉磯土地爺”花費(fèi)超百萬(wàn)美元的爭(zhēng)議事件。

2020年7月,深圳新世界集團(tuán)發(fā)布聲明,否認(rèn)參與行賄,稱77層高樓項(xiàng)目為依法依規(guī)申報(bào),不牽扯任何非法利益交換。

然而,直至2022年,黃偉再度陷入爭(zhēng)議,此次則是因其出現(xiàn)在了深圳新世界四季山水小區(qū)的業(yè)主大會(huì)票選現(xiàn)場(chǎng),并被業(yè)主曝光“深圳新世界老板怒砸業(yè)主投票箱”。

彼時(shí),該小區(qū)的業(yè)主們計(jì)劃召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并更換小區(qū)物業(yè),但根據(jù)多個(gè)業(yè)主們現(xiàn)場(chǎng)拍攝的視頻,黃偉卻在現(xiàn)場(chǎng)極力阻礙反對(duì),并將街道辦的業(yè)主大會(huì)選票箱推倒,大喊“我扔的,我砸的”。

(四季山水業(yè)主視頻截圖)

后續(xù),街道辦工作人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng),表示“業(yè)主大會(huì)合規(guī)合法”,而業(yè)主們?yōu)榱朔乐惯x票箱再被砸,甚至在選票箱外圍用鐵管焊網(wǎng)進(jìn)行保護(hù)。

2023年,四季山水小區(qū)正式更換物業(yè)公司,期間,還發(fā)生過(guò)舊物業(yè)公司“新世界物業(yè)”不肯撤場(chǎng),新舊兩家物業(yè)共同駐守小區(qū)、僵持不下的局面。據(jù)了解,直至年末事件才得以解決,由新的物業(yè)公司全面進(jìn)駐為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

03

高使用率與舊改項(xiàng)目的“先天不足”

包裝出來(lái)的“豪宅敘事”,能走多遠(yuǎn)?

8月20日,在項(xiàng)目售樓處開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng),黃偉在發(fā)言中提到,香蜜四季花園或定價(jià)12萬(wàn)元/平方米。但如此高定價(jià)下,若回歸到項(xiàng)目本身,新世界香蜜四季也褒貶不一。

由于是舊改項(xiàng)目,高達(dá)7.6的容積率成為了項(xiàng)目不可避免的先天缺陷,對(duì)比今年以來(lái)深圳出讓的多塊核心宅地已均是3.1的低容積,同樣定位為核心區(qū)豪宅,香蜜四季的小區(qū)居住密度明顯高出不少。

(項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),中房君攝)

資料顯示,項(xiàng)目整個(gè)社區(qū)共有10棟建筑,其中5棟為商品房,1棟為酒店公寓,還有1棟保障房和3棟回遷房。這不僅意味著,“公寓+保障房+回遷房”占據(jù)了小區(qū)的一半房源,對(duì)于“豪宅”的純粹性和未來(lái)溢價(jià)空間,也有可能帶來(lái)負(fù)面影響。

“舊改項(xiàng)目中,這樣的高低配很常見(jiàn),但由此帶來(lái)的居住體驗(yàn)和未來(lái)二手房?jī)r(jià),便很難和真正的豪宅相提并論”,片區(qū)中介人士向中房君表示。

產(chǎn)品方面,香蜜四季是目前福田區(qū)新房市場(chǎng)上少有的新規(guī)戶型,據(jù)了解,有部分戶型使用率高達(dá)100%,是項(xiàng)目受到購(gòu)房者關(guān)注的一大要素。

但從戶型分布看,項(xiàng)目戶型設(shè)置也非常多樣且雜亂,包括有105~108㎡的三房,122~124㎡的四房,123~126㎡的四房,128~129㎡的四房,140~143㎡的四房,144~145㎡的四房,以及219~221㎡的五房,277~279平的六房,而高區(qū)甚至還有三種戶型的復(fù)式產(chǎn)品。

新世界項(xiàng)目四季的交付時(shí)間預(yù)計(jì)在2027年6月,與此同時(shí),在多個(gè)平臺(tái)上,深圳新世界所開(kāi)發(fā)的上一個(gè)樓盤(pán)“新世界臨海攬山”,在項(xiàng)目的交付以及后期的物業(yè)服務(wù)上,也存在著不少業(yè)主投訴與爭(zhēng)議。

屆時(shí),新世界香蜜四季是否會(huì)面臨同樣的問(wèn)題,抑或是將有所改善,仍待觀察,但當(dāng)開(kāi)發(fā)商的系列爭(zhēng)議新聞接二連三出現(xiàn),用了15年時(shí)間才熬完舊改路的華泰小區(qū),在深圳新世界包裝下的所謂“香蜜湖最后一張門(mén)票”的豪宅敘事,又能走多遠(yuǎn)?

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