上半年，位于小南門(mén)的海之惠生鮮市集，號(hào)稱“僅17萬(wàn)一套商鋪”，在溫州走紅，也引發(fā)了一系列質(zhì)疑。不久前，該項(xiàng)目集因虛假宣傳，被有關(guān)部門(mén)處罰。

然而最近，不少人每天都接到好幾個(gè)電話，都在推銷(xiāo)一個(gè)類似的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位，稱“約15-25萬(wàn)元一套”。該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)號(hào)稱“政府立項(xiàng)，有紅頭文件批文，央企開(kāi)發(fā)”。

那么，這到底又是怎么回事？

01

這座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于集新未來(lái)社區(qū)，在未來(lái)視界西北地塊的配套服務(wù)用房1-2層，建筑面積約2224㎡。

招商中心現(xiàn)場(chǎng)

日前，開(kāi)發(fā)商將該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)掛牌。據(jù)市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)顯示，該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已成功出售。

備案信息。來(lái)源：市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)

很快，市場(chǎng)上就傳來(lái)未來(lái)視界農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分割銷(xiāo)售的消息。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員稱，該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分為綜合、水果、水產(chǎn)、美食加工、肉類、蔬菜等區(qū)域，共384個(gè)攤位出售，還有約30%攤位自持。

每個(gè)攤位約3-6㎡不等，售價(jià)約15-25萬(wàn)元一個(gè)，需一次性付款，計(jì)劃引進(jìn)約一批商戶承租這些攤位。

攤位示意圖

購(gòu)買(mǎi)攤位后，業(yè)主既可用于自己經(jīng)營(yíng)，亦可交給運(yùn)營(yíng)公司。

若非自己經(jīng)營(yíng)，將由業(yè)主與該運(yùn)營(yíng)公司簽訂10年的委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議，業(yè)主與運(yùn)營(yíng)公司的租金分成為9：1，但需扣除運(yùn)營(yíng)成本。

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員還稱，結(jié)合周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)租金，預(yù)估每個(gè)攤位每月能租約1500-1800元。

該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)計(jì)劃明年6月試運(yùn)營(yíng)，10月正式運(yùn)營(yíng)并開(kāi)始收租。

至于攤位產(chǎn)權(quán)，該銷(xiāo)售人員稱出售的是使用權(quán)，能否備案尚須看政府方面。

02

相比較之前的海之惠生鮮市集，未來(lái)視界農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)似乎要靠譜一些。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所在樓幢

未來(lái)視界農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的物業(yè)，本來(lái)就規(guī)劃為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，而不像海之惠生鮮市集那樣開(kāi)在普通商鋪里。

也就是說(shuō)，政府對(duì)該物業(yè)的定位，就是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，用途很難改變。

但是，這不代表購(gòu)買(mǎi)此類攤位沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)土地掛牌公告信息顯示：C-04地塊內(nèi)需設(shè)置一處菜市場(chǎng)，建筑面積≥2000㎡，使用權(quán)類型為出讓，受讓人可以整體轉(zhuǎn)讓，不可以分割轉(zhuǎn)讓。

來(lái)源：省自然資源網(wǎng)上交易中心

顯然，購(gòu)買(mǎi)了該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的攤位，無(wú)法分割產(chǎn)權(quán)、單獨(dú)備案。

既然無(wú)法分割產(chǎn)權(quán)、單獨(dú)備案，萬(wàn)一哪天這家運(yùn)公司撤出，這些攤位使用權(quán)，下一家運(yùn)營(yíng)公司會(huì)承認(rèn)嗎？

同時(shí)，一個(gè)已事實(shí)分割出售的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，意味著難以統(tǒng)一管理、運(yùn)營(yíng)，又是否會(huì)有下一家運(yùn)營(yíng)公司愿意接手？

那么，萬(wàn)一該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，商管團(tuán)隊(duì)撤出，這些購(gòu)買(mǎi)了攤位的業(yè)主，不僅僅是攤位砸手里了，就連攤位的確權(quán)都成了問(wèn)題。

縱觀溫州各大商業(yè)設(shè)施，正因產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售留下的一系列后遺癥，幾乎都以失敗告終，能成功運(yùn)營(yíng)的鳳毛麟角。

比如，前陣子部分商鋪被拍賣(mài)的楊府山江南里，還有歐洲城、南塘新天地、白麓里等，即便曾經(jīng)火爆，最終也走向衰落，只剩街邊店還能運(yùn)營(yíng)。

可見(jiàn)，即便物業(yè)用途是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，這種散售形式的攤位，風(fēng)險(xiǎn)依舊不小。失敗后，連街邊店都做不了。

03

這些年，溫州市區(qū)一些新開(kāi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有成功，也有失敗。

令人意外的是，即便有些地方周邊沒(méi)其他農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，居住人口多、需求大的區(qū)域，還是產(chǎn)權(quán)未分割的物業(yè)，同樣運(yùn)營(yíng)失敗。

而這些運(yùn)營(yíng)失敗的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，關(guān)鍵原因在于菜價(jià)貴。而菜價(jià)貴的主要原因，在于攤位租金貴。

當(dāng)消費(fèi)者因菜價(jià)貴而放棄這座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致客流量減少、菜品難賣(mài)，緊接著新鮮度就難以保證，消費(fèi)者繼續(xù)流失，商戶撤出，菜品減少，對(duì)消費(fèi)者的吸引力越來(lái)越低，形成惡性循環(huán)，最終關(guān)閉。

運(yùn)營(yíng)失敗的七都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

可以看出，如果攤位費(fèi)貴，對(duì)一座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)極為不利。

而攤位費(fèi)便宜，又如何確保攤位投資者的收益？

顯然，一座被私人購(gòu)買(mǎi)，還約70%攤位分割出售的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，想要同時(shí)保障攤位業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商戶的雙方利益，將是一個(gè)大難題。

一旦該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)失敗，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、商戶都可以撤出，持有約30%的大業(yè)主也已經(jīng)掙到錢(qián)了，但這些散售攤位業(yè)主就尷尬了。

而這類銷(xiāo)售攤位的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，在杭州、蘇州、南通、南寧等城市，都曾有運(yùn)營(yíng)失敗、投資客維權(quán)的案例。

海之惠生鮮市集

在溫州，當(dāng)前海之惠生鮮市集正在裝修，今后運(yùn)營(yíng)情況未知。

今年上半年，勤奮路還曾有一家海馬生鮮生活廣場(chǎng)，在租賃的物業(yè)中銷(xiāo)售攤位，被有關(guān)部門(mén)緊急叫停。

而未來(lái)視界農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)本身產(chǎn)權(quán)不允許分割，該團(tuán)隊(duì)都要絞盡腦汁將其分割出售。

04

據(jù)市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)顯示，未來(lái)視界農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成交價(jià)為5000萬(wàn)元，折合單價(jià)約22478元/㎡。

來(lái)源：市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)

然而，這些攤位的單價(jià)，普遍在約42000元/㎡。

若這些出售商鋪總貨值可達(dá)約6500萬(wàn)元。即便自持約30%，只要出售商鋪能大部分售出，就可以大掙一筆。

其中，該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)目前在A公司名下，出售攤位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是與A公司簽的。

而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，是B公司，攤位的委托協(xié)議是與B公司簽的。

A公司與B公司除了注冊(cè)地在同一幢樓，注冊(cè)日期為同一天，迄今才半個(gè)多月，其他方面看不出關(guān)聯(lián)。

兩家公司的注冊(cè)資本均為500萬(wàn)元，但沒(méi)有實(shí)繳資金。

來(lái)源：天眼查

以上細(xì)節(jié)，值得有意向購(gòu)買(mǎi)這類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位的市民，細(xì)細(xì)體會(huì)。

對(duì)于這類分割銷(xiāo)售的商鋪，尤其是無(wú)法備案的，還是要擦亮眼睛，謹(jǐn)慎行事，切勿貪圖便宜、地段好就下手。

集新未來(lái)社區(qū)

這座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成功與否，不僅事關(guān)購(gòu)買(mǎi)了攤位的業(yè)主，還影響著集新未來(lái)社區(qū)的居民生活。

盡管周邊有西城路、新橋頭、雙樂(lè)3座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，但從集新未來(lái)社區(qū)多數(shù)小區(qū)步行過(guò)去，都要1公里以上，甚至更遠(yuǎn)。

可見(jiàn)，這座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)集新未來(lái)社區(qū)的居民來(lái)講，是一個(gè)重要配套。

當(dāng)前，集新未來(lái)社區(qū)已全面建成，但投用的生活場(chǎng)景很少，主要在教育場(chǎng)景方面，其他生活場(chǎng)景設(shè)施大多空置。

相關(guān)鏈接：《實(shí)地調(diào)查！曾被捧上天的未來(lái)社區(qū)九大場(chǎng)景，現(xiàn)在都落地了嗎？》（點(diǎn)擊左邊閱讀原文）

好不容易，這座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有動(dòng)靜了，竟還是將攤位分割銷(xiāo)售，為這座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)埋下了隱患。

如果這座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)因分割銷(xiāo)售而影響運(yùn)營(yíng)，最終失敗，則違背了打造未來(lái)社區(qū)的初衷。

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