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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

不出意外，還沒有等到930，深圳終于扛不住了，這次新增絕對(duì)不是鬧眼子的，基本上深圳市場(chǎng)也就剩下一條底褲了，或許脫光也就在今年。

9.5深夜，深圳發(fā)出了市場(chǎng)7月以來高度期待的房地產(chǎn)放寬政策，距離去年9.29新政大約過去了接近1年時(shí)間。

相當(dāng)于前面北京，上海兩大城市的政策來看，深圳本次算是加足了不少馬力，特別是加入了羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）兩大限購區(qū)域。

這也就釋放了一部分房票，其最關(guān)鍵點(diǎn)是本次新政對(duì)于那些單身又想要置業(yè)的群體，幾乎是上了大保險(xiǎn)，這部分群體也是受益最多的。

在本次新政之前，深圳市場(chǎng)在7.8兩個(gè)月真的是市場(chǎng)超級(jí)低迷，開發(fā)商拿地?zé)崆橐膊淮?，并且深圳地產(chǎn)均價(jià)首次跌破6萬。

開發(fā)商是市場(chǎng)上最專業(yè)的投資者，他們的行為是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。深圳前面8個(gè)月拿地情況來看，不論是金額還是地塊數(shù)量，都與主流城市差距甚遠(yuǎn)。

當(dāng)連開發(fā)商都對(duì)未來市場(chǎng)沒有信心，不敢輕易拿地時(shí)，說明他們認(rèn)為未來的房子會(huì)更難賣，利潤(rùn)空間會(huì)被壓縮，甚至可能虧損。這直接反映了市場(chǎng)預(yù)期的悲觀。

從數(shù)據(jù)來看，深圳在8月份應(yīng)該是過得最苦的一個(gè)月，2025年8月深圳成交1248套新房住宅，環(huán)比減少13.4%；成交4175套二手房住宅，環(huán)比減少10.3%。

整體來看，深圳樓市在8月份的表現(xiàn)明顯遜色于7月份，成交量出現(xiàn)大幅度下滑，顯示出市場(chǎng)熱度的降低。

需要注意的是，由于實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在滯后性，8月份的真實(shí)成交量可能更低，這預(yù)示著市場(chǎng)的冷淡趨勢(shì)。

供應(yīng)增加與成交乏力的雙重作用下，新房庫存壓力持續(xù)上升。

據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)，8月末深圳新房住宅可售房源32293套，住宅去化周期延長(zhǎng)至10.1個(gè)月，由于新增供應(yīng)增加，但新房成交表現(xiàn)乏力，令住宅庫存與去化周期再次上升。

市場(chǎng)上有一種假象的存在，就是看房的人真的也不算少數(shù)了，特別是剛需產(chǎn)品，在非核心區(qū)域，很多新房總價(jià)已經(jīng)控制在300萬以下了，房?jī)r(jià)已經(jīng)到底。

但是從整體成交來看，這部分純剛需產(chǎn)品在深圳關(guān)外的供應(yīng)量實(shí)在是太大，價(jià)格內(nèi)卷也在繼續(xù)廝殺，戶型設(shè)計(jì)與公區(qū)方面比豪宅內(nèi)卷還兇猛。

因此，從今年的幾個(gè)日光盤來看，前面幾次幾乎把這一批客戶需求已經(jīng)吸納干凈了，如今還沒入手的估計(jì)都還在觀望。

這次新政其實(shí)就是對(duì)于這部分產(chǎn)品加了一把火，可以認(rèn)清的是，非深戶的外地人這波需求要被引爆，甚至很有可能是金九銀十這波開發(fā)商的最核心客群。

現(xiàn)在深圳市場(chǎng)已經(jīng)完全徹底分類：第一類，剛需上車盤，如今這個(gè)價(jià)位也是目前競(jìng)爭(zhēng)最激烈的存在，特別是龍華，龍崗，光明等。

第二類，600-800萬量級(jí)的首改項(xiàng)目，這部分項(xiàng)目集中在一些產(chǎn)業(yè)比較集中的非傳統(tǒng)核心區(qū)位，但是產(chǎn)品品質(zhì)與配套非常成熟。

第三類，千萬以上的準(zhǔn)豪宅產(chǎn)品，其實(shí)豪宅產(chǎn)品這幾年在深圳核心區(qū)域入市的不算多，基本上還是深圳灣，深超總等核心區(qū)域?yàn)橹?，圈層屬性較強(qiáng)。

如果是深圳的剛需新房是300萬的門檻，那么這個(gè)門檻的含金量絕對(duì)是超過任何一個(gè)一二線城市的，這絕對(duì)是炸裂的存在，開發(fā)商如何抓住這一波風(fēng)口才是關(guān)鍵。

深圳是一線城市、全國經(jīng)濟(jì)中心城市、科技創(chuàng)新中心。雖然大環(huán)境經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，但是深圳上半年的整體表現(xiàn)來看，仍然還是領(lǐng)跑全國。

2025年上半年，粵港澳大灣區(qū)交出了一份亮眼的“期中答卷”——高技術(shù)產(chǎn)業(yè)動(dòng)能澎湃，消費(fèi)場(chǎng)景推陳出新，旅游市場(chǎng)穩(wěn)健回升，協(xié)同發(fā)展步伐更快。

無論是制造車間里的高速產(chǎn)線，還是跨境高鐵上人潮涌動(dòng)的身影，都在訴說著這片灣區(qū)的澎湃脈動(dòng)。

細(xì)看這份“成績(jī)單”，深圳繼續(xù)穩(wěn)居“C位”，廣州緊跟其后，佛山、東莞制造重鎮(zhèn)穩(wěn)固發(fā)力，惠州、中山、肇慶等新興力量加快釋放，港澳經(jīng)濟(jì)回暖勢(shì)頭明顯。

財(cái)政健康度不僅要看總量，更要看結(jié)構(gòu)。北京稅收占比87.3%全國最高，科技支出日均2億，華為、字節(jié)跳動(dòng)等企業(yè)帶動(dòng)企業(yè)所得稅增長(zhǎng)10%。

深圳戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)占比42.3%，機(jī)器人產(chǎn)業(yè)增加值增速38%，民用無人機(jī)產(chǎn)量增長(zhǎng)59%，另外值得關(guān)注的服務(wù)業(yè)，外貿(mào)產(chǎn)業(yè)也值得持續(xù)關(guān)注。

也就是說，深圳雖然土地稀缺，但是創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)增速與總量仍然可以說是絕對(duì)的遙遙領(lǐng)先，這也跟深圳這一城市的包容度與開放性不無關(guān)系。

因此，城市競(jìng)爭(zhēng)力擺在那里，這一波年輕人畢業(yè)到就業(yè)，深圳仍然具備極大的吸引力，這里的就業(yè)崗位仍然值得年輕人關(guān)注。

持續(xù)的人口流入加上持續(xù)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與布局，讓深圳這座頂流城市頂住了各方面的壓力，先把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住，再穩(wěn)定人口，最后穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

300萬在其他二三線城市可能能買到核心區(qū)改善房，但在深圳，它代表的是一線城市的入場(chǎng)券， 其背后的戶籍、教育、醫(yī)療、發(fā)展機(jī)會(huì)等附加價(jià)值是其他城市無法比擬的。

相對(duì)比上海，北京的入場(chǎng)券，深圳實(shí)在是不算太貴，因此對(duì)于年輕人的吸引力更加高，加上本身民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，更能創(chuàng)造更多的崗位。

在深圳土地資源極度稀缺的背景下，能做出總價(jià)300萬左右的新房，本身就是一種“奇跡”。

這要么是極致的小戶型產(chǎn)品（如70-80平做三房），要么是位于相對(duì)外圍但規(guī)劃有潛力的區(qū)域。這種產(chǎn)品的出現(xiàn)，本身就是市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

深圳有海量的年輕剛需群體，他們的購買力天花板就在300-500萬這個(gè)區(qū)間。特別是對(duì)于首次置業(yè)的這部分群體來說，如今一定是絕佳上車機(jī)會(huì)。

一個(gè)總價(jià)可控的、品牌開發(fā)商的新房，對(duì)他們來說就是“夢(mèng)中情房”，關(guān)注度會(huì)空前高漲，這也會(huì)跟很多其他二三線城市一些壓力，深圳對(duì)人的吸附力實(shí)在太強(qiáng)。

從今年上半年三個(gè)日光盤數(shù)據(jù)來看，性價(jià)比高的總價(jià)+超高的得房率與綜合配套，三個(gè)維度的集合，是其背后銷售數(shù)據(jù)的直觀影響力體現(xiàn)。

小編可以斷定，這波新增突發(fā)，對(duì)于外地人來說，深圳這波行情就是專門給他們定制的，這幾天火爆的售樓處直接可以說明。

小編一個(gè)朋友就趁著這一波熱度，在本周末直接入手了西鄉(xiāng)的新盤，這在前幾個(gè)月一直還在猶豫，這次一看到發(fā)布新政的消息，就毫不猶豫的下定了。

小編在周末兩天，也問了幾個(gè)在售的項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人，接觸下來，感受都是一樣的，主動(dòng)問價(jià)+開房的人多不少，成交周期明顯降低很多。

不少樓盤紛紛打出成交喜報(bào)。龍崗區(qū)的遠(yuǎn)洋天萃發(fā)布海報(bào)稱“外地客戶連轉(zhuǎn)3套”、鴻榮源位于觀瀾的樓盤則回收1%的折扣，這都是剛需客戶的必看項(xiàng)目之一了。

深圳包容性比較強(qiáng)、容錯(cuò)性也比較強(qiáng)，樓市能大起，外來購買力功不可沒，這筆外地購買者瘋狂的同時(shí)，也給本地買房人構(gòu)成了一些壓力。

目前很多人也都在關(guān)注，如果外地人都來掃貨，深圳這房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再次猛漲？

這個(gè)話題其實(shí)估計(jì)大家都在各自的角度思考，但是從整體市場(chǎng)來看，深圳房?jī)r(jià)回暖是必然趨勢(shì)，但是前提肯定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

今天就分享到這里，對(duì)深圳這波操作有想說的朋友，也歡迎留言討論。

您的認(rèn)可，是對(duì)我最好的鼓勵(lì)

地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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