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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近期國央企四大天王都發(fā)布了2025年中期業(yè)績報告，從整體規(guī)模與品牌效應(yīng)來看，行業(yè)整體利潤微乎其微的大環(huán)境下，四大天王的絕對統(tǒng)治力仍將持續(xù)。

但是從長遠(yuǎn)角度來看，保利發(fā)展已經(jīng)持續(xù)疲軟很長一段時間，中海發(fā)展已經(jīng)開始依靠豪賭單一城市了，未來十年真正能夠輕松上陣的也就只有華潤置地了。

從今年整體投資動向來看，民營房企集體起立，這個超級陣營已經(jīng)完成了新一輪的淘汰賽，正在進(jìn)入全新的競爭賽道，從規(guī)模型轉(zhuǎn)型到區(qū)域深耕型。

今年拿地核心軍團里面，民營房企份額也在逐漸加大，但是已經(jīng)不是早期耳熟能詳?shù)木揞^們，相比之前都是一些曾經(jīng)熟悉的生面孔，唯一的特點就是：可持續(xù)。

熟悉廣深區(qū)域的朋友應(yīng)該知道，廣深屬于地產(chǎn)民營軍團最集中的區(qū)域之一，也是民營房企根基最扎實的區(qū)域之一。

因為在深圳旁邊的香港市場，也就是房地產(chǎn)行業(yè)最初的啟蒙之地，港資房企也是大陸房地產(chǎn)企業(yè)的第一批軍師。

隨著華南經(jīng)濟的逐步向前，誕生在華南的房企巨頭就數(shù)不勝數(shù)了，有超級央企四巨頭，有陷入集體癱瘓的華南五虎，也有持續(xù)經(jīng)營的深圳民企五虎等。

華南房企的造福神話也是早十幾年前的行業(yè)風(fēng)向，恒大，碧桂園，奧園，合景泰富，時代中國等，這些曾經(jīng)的知名民營房企，如今已經(jīng)要消失于江湖。

后民企時代，華南市場也涌現(xiàn)出一批中小深耕型房企，廣深市場民營軍團正在重新洗牌，在品質(zhì)時代來臨之際，產(chǎn)品驅(qū)動型房企成為民營房企主力軍團。

一直以來，在很多大城市的高端頂豪產(chǎn)品線陣營，幾乎100%都是民營打造，這與其更加靈活的運營策略，與不計成本的投入有很大關(guān)系。

在廣深兩地，頂級豪宅市場可謂是極具辨識度的特殊市場，因為玩家確實非常少，而且玩家門檻與特殊性的原因，華南豪宅市場的細(xì)分競爭也超級集中。

前有來自廣州的僑鑫集團，豪宅基因在于對廣州這座城市的提前布局與研判，處于潮汕老板特殊的朋友圈，打造出僑鑫匯悅臺這種跨越周期的頂級項目。

成長于廣州的豪宅開發(fā)專家僑鑫集團，從最早的天河北大型豪宅社區(qū)——匯景新城，到獨領(lǐng)風(fēng)騷的僑鑫匯悅臺，近30年時間，僑鑫僅打造了4個風(fēng)格各異的“現(xiàn)象級”精品，卻每每都能驚艷世人。

因此，在廣州頂級市場，幾乎沒有第二家可以對標(biāo)僑鑫，大部分開發(fā)商的整體調(diào)性仍然還是停留在高周轉(zhuǎn)時代。

在廣州旁邊的深圳市場，也誕生了一家豪宅底色非常不錯的民營房企：深圳鵬瑞，與僑鑫定位不同的是，鵬瑞走的是技術(shù)流與資源咖路線。

從深圳出發(fā)到廣州，佛山，珠海，鵬瑞在打造出一鳴驚人的深圳灣一號之后，在2021年行業(yè)已經(jīng)下行的時候，乘勝追擊布局大灣區(qū)三大城市。

“深圳灣一號”一戰(zhàn)成名的背后，是其創(chuàng)始人徐航的個人創(chuàng)業(yè)史，從醫(yī)療器械過度到地產(chǎn)開發(fā)運營，確實這一步不算輕松，但是鵬瑞找到了自家的核心競爭力。

2024年，在地產(chǎn)行業(yè)誕生了一個超級頂豪項目：來自鵬瑞在廣州打造的廣州鵬瑞一號，最高單價高達(dá)56萬/平，一舉刷新了行業(yè)新高度。

當(dāng)時，國內(nèi)普通住宅市場仍在調(diào)整中徘徊，這個廣州國際金融城的超級豪宅項目，卻以令人瞠目的價格捅破了樓市天花板。

與此同時，項目其余房源備案均價也多在25-37萬元/平方米之間。此次推售的24套房源中，有16套總價都超過2億元。若要看房，最低看房驗資門檻2000萬元起步。

當(dāng)其他開發(fā)商豪宅還在千萬級別廝殺的時候，鵬瑞已經(jīng)把豪宅門檻提升到了億級標(biāo)準(zhǔn)，這種超級稀缺的頂流統(tǒng)治力也在房地產(chǎn)行業(yè)震撼全場。

廣州市場，頂豪圈層屬性比深圳，上海等地更加明顯，引入全球頂尖資源，努力拉高調(diào)性形成品牌溢價，以與競爭對手們拉開差距。

這其實就是鵬瑞這一套無法復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)打法，鵬瑞1號也引入深圳灣1號相同的深灣會會所，會所場地斥資10億元打造，每年各種頂級國際化展會也讓圈層更加純粹。

2025.6月，一紙文件 ， 炸響全國樓市，廣州突然宣布擬全面取消限購 、 限售 、 限價 ， 這座堅守到最后的超一線城市 ， “ 政策工具箱 ” 終于打出王炸。

首先是核心區(qū)熱度飆升，越是核心地段，價值護(hù)城河越高。越是高端圈層的項目，越是外地置業(yè)者削尖了頭都要往里擠。

基于市場判斷，這波行情過后，頂級圈層豪宅市場迎來井噴，對有錢人來說售價不是核心原因，核心底層還是項目的可復(fù)制與稀缺性。

與此同時，廣州超高凈值家庭數(shù)量也維持在高位。來自胡潤研究院發(fā)布《2024胡潤財富報告》，廣東千萬資產(chǎn)高凈值家庭數(shù)量，總數(shù)仍達(dá)到29.8萬戶，具體到廣州有7.1萬戶。而億元資產(chǎn)超高凈值家庭廣州擁有4400戶。

時間到了2025年上半年，市場情緒已然反轉(zhuǎn)。據(jù)接近銷售團隊的消息人士透露，鵬瑞1號自年初以來去化放緩，即便頻繁舉辦圈層營銷活動，依舊難以撬動成交。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，項目T1棟僅售出3套，上千平復(fù)式尚無成交，T2棟售出23套，T3棟售出14套。

其背后的原因就是廣州核心區(qū)域的豪宅大平層已經(jīng)面臨井噴狀態(tài)，更加值得關(guān)注的是，鵬瑞一號的整體調(diào)性仍然還是商業(yè)公寓類型，這一類型在廣州如今的市場來看，并不是一個無敵的存在。

2025年以來，商業(yè)大平層項目在廣州出現(xiàn)“井噴式”入市。從天河到海珠、荔灣，從金融城到琶洲CBD、珠江后航道再到白鵝潭，供應(yīng)源源不斷。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州總價千萬級以上一手住宅成交1567套，同比下滑34%；成交均價78821元/平方米，同比回調(diào)8%。

加上整體廣州取消限購，這部分的高凈值客戶選擇性更強，這也是阻礙鵬瑞一號整體銷售進(jìn)度的核心，客戶沒有增加的前提下，有更多的對比性。

就在鵬瑞為項目銷售一籌莫展之時，鵬瑞一號的營銷操盤手突然離職了。地產(chǎn)一品塘獨家獲悉：鵬瑞地產(chǎn)廣州公司營銷總丁曉慧已經(jīng)離職。

丁曉慧，80后，本科畢業(yè)南昌大學(xué)，2007年畢業(yè)之后加盟了中原地產(chǎn)，開啟地產(chǎn)營銷策劃職業(yè)生涯，先后在策劃與銷售板塊積累經(jīng)驗。

2015年開始，丁曉惠加盟當(dāng)時剛布局華南市場不久的中國金茂，也是這一時期金茂在廣深，珠海，東莞等市場陸續(xù)強勢布局，開啟過江龍房企第一步。

這幾年也是金茂在華南最后的巔峰期，隨著后續(xù)華南區(qū)域團隊與東南區(qū)域的合并， 金茂華南核心中高層都陸續(xù)離職。

2023年10月，丁曉惠加盟綠城中國華南區(qū)域， 擔(dān)任區(qū)域營銷總監(jiān)，主要工作是負(fù)責(zé)廣州市場項目操盤工作。

這一時期的綠城華南，項目不算多，也面臨產(chǎn)品與華南市場的適配問題，團隊穩(wěn)定度一般，也在經(jīng)歷調(diào)整期。

2024年3月，丁總加盟深圳鵬瑞集團擔(dān)任廣州公司營銷總監(jiān)， 恰巧鵬瑞在廣州打造的頂豪產(chǎn)品急需要一位豪宅操盤手，雙方來了一次職場擁抱。

本次丁總的突發(fā)離職，確實小編也沒有想到，畢竟鵬瑞不是傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)房企， 廣州鵬瑞1號雖然流速不能對比其他項目 ， 但是可持續(xù)性還是存在的。

如今房企都在壓住一線城市，北上廣深四大城市的投資額度， 已經(jīng)占據(jù)很多頭部房企全年投資額度的70%以上，壓注賭的成分還是過重。

投資過于集中的優(yōu)勢固然明顯， 全集團的頂級資源+頂級供應(yīng)鏈都專注在幾個豪宅項目 ，集團直接管控，自然效率要提升很多。

但是其背后的缺點也暴露無遺， 就是很有可能一個項目投資失誤或產(chǎn)品定位失誤就會虧到吐血 ，一線城市的競爭都是致命的。

再加上如今一線城市的客戶都非常挑剔， 他們需要的項目是無法復(fù)制的頂級品質(zhì)產(chǎn)品加上適度的價格競爭力，更需要全面的升級服務(wù)。

可以看到，一線城市其實如今的整體門檻已經(jīng)非常高了，不是拿了一個項目就可以高枕無憂的。

上海，北京，廣州，深圳都有很多外來房企試圖通過一兩個項目就要讓自己的躋身主流房企， 最后實際上都是剩下一地雞毛，后面的人背鍋的多。

因此，還是那句話，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)操盤思路整體已經(jīng)完全升級了，深耕細(xì)作，建立自身獨有的產(chǎn)品運營策略，才是唯一可以細(xì)水長流的生意。

今天就聊到這里，有今天的內(nèi)容有想分享的朋友，也可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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