作者 | 梁秀杰 編輯 | 張曉蘭 責(zé)編 | 韓瑋燁

在租住市場(chǎng)還在戶(hù)型與裝修的輪回中內(nèi)卷，方隅服務(wù)公寓卻在上海吳涇交出一份全新「破局樣本」——不做“什么都能滿(mǎn)足，卻樣樣不精”的萬(wàn)能公寓，而是精準(zhǔn)錨定細(xì)分人群，用產(chǎn)品說(shuō)話(huà)，憑場(chǎng)景留人。

它不僅是一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，更是一場(chǎng)關(guān)于“她需求”、“圈層社交”、“產(chǎn)業(yè)居住融合”的創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)。從高度定制化的女性主題樓層，到懸挑270°的觀(guān)景社交平臺(tái)；從聚焦單身與雙人租戶(hù)的戶(hù)型配比，到與高新產(chǎn)業(yè)帶緊密銜接的選址邏輯……

方隅正在用近乎極致的產(chǎn)品主義，重新回答這樣一個(gè)問(wèn)題“什么樣的公寓，才真正值得長(zhǎng)期停留”。

與其說(shuō)這是一次新項(xiàng)目亮相，不如說(shuō)它是一次針對(duì)細(xì)分客群的精準(zhǔn)「產(chǎn)品宣言」。它清晰地揭示了頭部品牌如何通過(guò)“深度用戶(hù)細(xì)分、場(chǎng)景化定制和社群價(jià)值挖掘”來(lái)構(gòu)建新的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

從提供“房間”到“解決方案”

上海吳涇方隅服務(wù)公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)突破了傳統(tǒng)公寓簡(jiǎn)單提供“一個(gè)房間”的邏輯，展現(xiàn)出高度的精細(xì)化與模塊化思維，實(shí)現(xiàn)了從基礎(chǔ)居住功能向場(chǎng)景化解決方案的升級(jí)。

上海吳涇方隅服務(wù)公寓項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、睿和智庫(kù)整理

一、精準(zhǔn)戶(hù)型策略，錨定細(xì)分客群

項(xiàng)目在產(chǎn)品策略上表現(xiàn)出高度的策略性。總計(jì)810套房源中，40㎡單間占比高達(dá)86.05%，60㎡一居室占比13.7%，兩者共同構(gòu)成絕對(duì)主力。這一配比明確指向單身及雙人無(wú)孩家庭，精準(zhǔn)匹配該群體對(duì)獨(dú)立空間、功能完整與可控租金的核心訴求。

另有2套118㎡兩房作為產(chǎn)品線(xiàn)的補(bǔ)充，兼顧品牌調(diào)性與多元可能性，滿(mǎn)足小眾的家庭或合租需求，體現(xiàn)出產(chǎn)品線(xiàn)的邏輯完整性。

上海吳涇方隅服務(wù)公寓戶(hù)型配比

數(shù)據(jù)來(lái)源： 公開(kāi)信息、睿和智庫(kù)整理

二、方隅5.5主題產(chǎn)品創(chuàng)新與深度定制

項(xiàng)目開(kāi)創(chuàng)性地打造了大規(guī)模、成體系的女性主題樓層，提供88間定制化房源，標(biāo)志著長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品從“批量復(fù)制”邁向了“圈層定制”的新階段。這絕非流于表面的“粉色營(yíng)銷(xiāo)”，而是基于深度用戶(hù)洞察的功能性重構(gòu)與價(jià)值賦能。

1、視覺(jué)系統(tǒng)構(gòu)建身份認(rèn)同。項(xiàng)目采用“愛(ài)馬仕橙”或“普拉達(dá)綠”等輕奢色系進(jìn)行跳色搭配，通過(guò)色彩心理學(xué)營(yíng)造時(shí)尚、精致的氛圍，精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)客群的審美偏好。

上海吳涇方隅服務(wù)公寓“愛(ài)馬仕橙”樣板間

2、功能模塊的戰(zhàn)略性重構(gòu)。最具創(chuàng)新性的在于——將傳統(tǒng)沙發(fā)區(qū)替換為“直播桌+收納柜”的復(fù)合功能模塊，并將梳妝臺(tái)與桌面進(jìn)行一體化整合。這一設(shè)計(jì)直擊目標(biāo)用戶(hù)——美妝博主、電商從業(yè)者及注重儀容的白領(lǐng)女性等群體的痛點(diǎn)，將“居住空間”升級(jí)為融合“居家辦公（直播）、美妝、高效收納”的賦能場(chǎng)景。

上海吳涇方隅服務(wù)公寓專(zhuān)屬設(shè)計(jì)梳妝區(qū)

3、收納系統(tǒng)升級(jí)為核心賣(mài)點(diǎn)。針對(duì)性設(shè)計(jì)的L型超大收納系統(tǒng)，有效解決都市女性衣物、鞋包等的收納難題，將收納從基礎(chǔ)功能轉(zhuǎn)化為具有吸引力的溢價(jià)點(diǎn)。

這一實(shí)踐表明，有效的產(chǎn)品細(xì)分能夠在有限的投入下，實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升，為行業(yè)提供了可復(fù)制的創(chuàng)新路徑：即通過(guò)對(duì)特定圈層生活方式的深度解構(gòu)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的產(chǎn)品定制，從而開(kāi)辟差異化賽道并構(gòu)建可持續(xù)溢價(jià)能力。

公區(qū)戰(zhàn)略

從「配套」到「社群」的運(yùn)營(yíng)升維

長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)力，正從“硬件比拼”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)較量”。方隅5.5版本的公區(qū)戰(zhàn)略，正是這一趨勢(shì)的集中體現(xiàn)，其核心在于從標(biāo)準(zhǔn)化配套邁向社群化運(yùn)營(yíng)。

1、標(biāo)準(zhǔn)化+定制化結(jié)合的公區(qū)組合。在460㎡的大堂會(huì)所中，除了標(biāo)配的臺(tái)球區(qū)、書(shū)吧、影音室外，上海吳涇方隅服務(wù)公寓還新增了直播室、洽談室、多功能自習(xí)室。這一組合精準(zhǔn)回應(yīng)了租戶(hù)在工作、學(xué)習(xí)、社交及娛樂(lè)等方面的全場(chǎng)景需求，尤其契合當(dāng)下遠(yuǎn)程辦公、技能提升（如直播）和輕商務(wù)洽談等新興使用場(chǎng)景。

上海吳涇方隅服務(wù)公寓大堂會(huì)所

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2、打造標(biāo)志性社交空間IP。項(xiàng)目還創(chuàng)新推出200㎡的懸挑270°觀(guān)景社交平臺(tái)，已成為極具吸引力的空間亮點(diǎn)和社群孵化場(chǎng)。這一空間融合休閑卡座、戶(hù)外燒烤、景觀(guān)吧臺(tái)及屋頂觀(guān)星功能，打造出集藝術(shù)創(chuàng)意與社交活力于一體的屋頂花園，將多元藝術(shù)體驗(yàn)融入每一個(gè)社交話(huà)題場(chǎng)景。

該空間顯著突破了傳統(tǒng)公區(qū)的功能邊界，不僅利于舉辦各類(lèi)主題活動(dòng)，增強(qiáng)租戶(hù)粘性與社區(qū)歸屬感，也有效助推續(xù)約率和品牌口碑的提升。

上海吳涇方隅服務(wù)公寓懸挑270°觀(guān)景社交平臺(tái)

此外，項(xiàng)目的選址策略也延續(xù)了方隅一貫的精準(zhǔn)投資邏輯。上海吳涇方隅服務(wù)公寓位于上海閔行區(qū)蓮花南路，距離地鐵15號(hào)線(xiàn)永德路站僅200米。其核心價(jià)值在于緊密串聯(lián)了紫竹高新區(qū)、漕河涇等產(chǎn)業(yè)高地，這意味著項(xiàng)目提前鎖定了大量來(lái)自沿線(xiàn)高科技產(chǎn)業(yè)園的高學(xué)歷、高收入租戶(hù)群體。

這一定位超越了簡(jiǎn)單的“地鐵房”邏輯，呈現(xiàn)出典型的“產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型”租賃社區(qū)特征。不僅提前鎖定優(yōu)質(zhì)客源，保障未來(lái)出租率的穩(wěn)定性，也體現(xiàn)出長(zhǎng)租公寓選址的新趨勢(shì)：由市中心核心區(qū)向外延展，更注重與產(chǎn)業(yè)布局、人才流入方向同頻。在價(jià)值潛力區(qū)域提前卡位，服務(wù)于特定通勤需求的客群，最終實(shí)現(xiàn)更高的資產(chǎn)回報(bào)與持續(xù)穩(wěn)定的入住表現(xiàn)。

長(zhǎng)租公寓的下半場(chǎng)

是“用戶(hù)運(yùn)營(yíng)”的戰(zhàn)爭(zhēng)

上海吳涇方隅服務(wù)公寓不僅是一個(gè)項(xiàng)目，更是一種信號(hào)：長(zhǎng)租行業(yè)正在進(jìn)入以用戶(hù)為中心、以資管為終局、以細(xì)分立品牌的新階段，其給行業(yè)帶來(lái)的啟示在于：

1、細(xì)分再細(xì)分，從“群體”走向“圈層”。市場(chǎng)已無(wú)法用“青年公寓”或“服務(wù)式公寓”一言以蔽之。未來(lái)成功的產(chǎn)品必然是精準(zhǔn)切入“她經(jīng)濟(jì)”、“直播經(jīng)濟(jì)”、“寵物經(jīng)濟(jì)”等細(xì)分圈層，圍繞特定人群進(jìn)行深度定制，實(shí)現(xiàn)從“滿(mǎn)足需求”到“塑造場(chǎng)景”的跨越。

2、空間即服務(wù)，超越物理空間的價(jià)值延伸。公寓提供的不是四面墻，而是一個(gè)包含硬件、軟件、社群和服務(wù)的一站式生活解決方案。租金只是價(jià)值入口，未來(lái)真正的增值潛力在于延伸出的增值服務(wù)生態(tài)，如商務(wù)洽談、健康管理等，構(gòu)建“居住+”的多元收益模式。

3、以用戶(hù)洞察驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新。能否真正理解細(xì)分客群的生活與工作方式，已成為產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。通過(guò)模塊化、可定制的設(shè)計(jì)策略，實(shí)現(xiàn)空間功能與用戶(hù)需求的高度匹配——如女性主題房中的梳妝臺(tái)及直播桌一體化設(shè)計(jì)——才能在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中建立溢價(jià)能力。

4、從“租戶(hù)”到“粉絲”的社群運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)化之路。物理空間必須轉(zhuǎn)化為具有黏性的社交場(chǎng)域。方隅通過(guò)懸挑社交平臺(tái)、主題公區(qū)等空間賦能，結(jié)合高頻高質(zhì)量的社群活動(dòng)，構(gòu)建社區(qū)認(rèn)同感和歸屬感，最終實(shí)現(xiàn)用戶(hù)從“租戶(hù)”到“粉絲”的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建品牌的護(hù)城河。

5、資產(chǎn)管理的深度，通過(guò)極致的產(chǎn)品力提升資產(chǎn)價(jià)值。項(xiàng)目的終極目標(biāo)是通過(guò)極致的產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)，獲得更高的租金溢價(jià)和資產(chǎn)估值，這也是打通“投融建管退”全鏈條的關(guān)鍵。吳涇項(xiàng)目表明，只有將用戶(hù)思維與資管思維深度融合，才能真正實(shí)現(xiàn)租賃住房的長(zhǎng)期價(jià)值最大化。

結(jié)語(yǔ)

上海吳涇方隅服務(wù)公寓不再是一個(gè)傳統(tǒng)的住宿產(chǎn)品，它是一個(gè)精心設(shè)計(jì)的、旨在激發(fā)特定生活方式和社群活力的“線(xiàn)下社交平臺(tái)”。它的出現(xiàn)，標(biāo)志著頭部長(zhǎng)租公寓品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)從地段、裝修的競(jìng)爭(zhēng)，徹底升維為 “用戶(hù)洞察深度”與“場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)能力”的終極較量。行業(yè)下半場(chǎng)的序幕，由此拉開(kāi)。

（以上圖片均為企業(yè)自供）