誰敢想？當下樓市還能出“刷屏爆款”？

答案是確實有！至于成色如何？還有待進一步觀察。

近日西安樓市的焦點在北郊，信達鳳熙云著以約1.43萬元 /㎡備案均價引起關注，并于8月28日正式取證。

?信達鳳熙云著售樓處

對于這么火的樓盤筆者當然應該去看看，從售樓現(xiàn)場看人流量確實很高，買房人多，中介更多，這也是項目能火的一個原因，離不開“全城中介”的推波助瀾......

不過再好的營銷，最終都要落在產(chǎn)品上，很多人都說信達鳳熙云著是“撿漏”，那么我們就必須回顧一下西安樓市這些年的“漏兒”。

比如航天的山水美樹（約1.5萬/㎡），浐灞的御錦城（約1.2萬/㎡）、高科麓灣（約1.2萬/㎡），港務區(qū)的華潤未來城市（約1.2萬元/㎡)......結(jié)合當下二手房行情看，升值雖然很難，抗跌卻也是真的。

之所以舉這些案例，還是想讓大家看看到底什么是“漏兒”，回到信達鳳熙云著本身，到底是不是“撿漏”呢？

?信達鳳熙云著項目實拍

信達鳳熙云著為城北剛家寨城改項目用地，早在2010年就已經(jīng)啟動，由西安景泰富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責，后來2016年又引入中核集團投資入伙完成了一些工程進度，不過最終也沒能堅持下來。

自2019年因為未取得預售證銷售被罰4萬元之后，就再無動靜，目前公司法人被依法滌除，股權被凍結(jié)、限制高消費、2025年新增執(zhí)行標的達7640余萬元。

?剛家寨城改地塊規(guī)劃

剛家寨項目地塊在2024年12月再次掛拍，由陜西寶雞城投實業(yè)控股的陜西嘉瀾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘地，不過在拿地之后又經(jīng)過一番股權變更，最終在2025年7月份由中國信達接手，當然背后還有陜西寶雞城投的身影。

信達地產(chǎn)在西安已經(jīng)不算新面孔，已經(jīng)有雁塔丁白村城改信達雁熙云著、長安區(qū)溫國堡村城改信達凌璽臺、浐灞趙村城改信達辰樾府多個項目。

?網(wǎng)傳信達雁熙云著球場實景與效果圖對照

2025年上半年信達雁熙云著迎來一波交付，同樣也迎來業(yè)主一波吐槽，特別是那個“簡易板”羽毛球場讓人記憶猶新，從業(yè)主網(wǎng)上反饋總體來看比較“粗糙”。

?信達鳳熙云著項目實拍

從城市大坐標看，項目處于西安南北中軸線，城北市圖書館（已搬遷）、賽高國際都屬知名地標，目前區(qū)域內(nèi)地鐵2號線、8號線雙地鐵加持，距項目大約在500-800米之間，很貼合上班族通勤痛點，區(qū)域整體成熟，還有西安市第三醫(yī)院這樣的醫(yī)療資源。

?城中村剛家寨部分待拆

當然也有不足之處，目前剛家寨拆遷尚未全部完全，在地塊東南側(cè)仍有一小片城中村隱藏其中，不走進去很難發(fā)現(xiàn)，這也對未來臨近樓棟的居住體驗會帶來一定影響，畢竟大家希望的是開窗即見美景，而不是滿目凌亂，未來如果啟動拆遷、建設噪音也難以避免。

在教育資源方面，項目西側(cè)有經(jīng)開第六學校，按2025年小學學區(qū)劃分范圍（未央路以東、貞觀路以西、鳳城四路以南、北二環(huán)以北）信達鳳熙云著也在該范圍之內(nèi)，并且也是未來對口初中，真正的“一站式”入學，與項目地塊一路之隔。

?信達鳳熙云著項目實拍

信達鳳熙云著（觀瀾）項目也具有城改用地的通病，容積率5.0，綠地率30%，數(shù)據(jù)指標相對偏高，這也和南側(cè)已經(jīng)建好的幾棟商辦有關，但與當下2.8、2.5容積率相比仍舊較高。

因此項目以30層及以上高層為主，總共規(guī)劃13棟樓，有99㎡三室、112㎡四室、126㎡四室、129㎡四室4個戶型，并不是“第四代住宅”，公攤率約24%，這個數(shù)據(jù)并不算低，特別是在“第四代住宅瘋狂贈送面積”的當下。

?信達鳳熙云著戶型圖

幾個戶型設計基本“放大版”和“縮小版”的區(qū)別，與此前的雁塔項目也有重疊，整體方正沒有什么浪費空間存在，南北通透、全明戶型；其中112㎡能做四室很少見，次臥室空間有限，對于剛需實用性很強。

?信達鳳熙云著樣板間

項目的樣板間并不是實體，僅供參考；戶型展示減少了客廳臨近次臥墻體及部分廚房墻體，營造了很強的空間感。

?信達鳳熙云著提示牌

但對于購房者需要考慮如廚房、餐廳等空間的原始實際呈現(xiàn)是什么樣，后續(xù)裝修是否能復刻？還得看屆時物業(yè)裝修規(guī)定。

再一個需要注意的是北側(cè)連廊，99㎡、112㎡戶型北向的臥室的采光、視野、隱私會有一定影響。

?信達鳳熙云著項目實拍

就目前項目總體呈現(xiàn)出來的狀態(tài)來講，信達鳳熙云著項目不講園林素質(zhì)、不講產(chǎn)品調(diào)性，以一種“簡單粗暴”的方式對市場形成絞殺，以價格猛砸剛需頭腦。

這或許也與項目城改底色有關，既然產(chǎn)品力很難卷出來，那就反其道而行完全放飛。

我們前面在聊“撿漏”，從性價比來論，信達鳳熙云著還不足以是“漏兒”，預算有限、剛需群體、地緣群體選擇無可厚非，但如果想投資并不建議，在區(qū)域周邊萬八千元的二手房很多.....希望冷靜。