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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

行業(yè)下行的這幾年，各家房企不僅僅是投資額度在持續(xù)減少，賺錢能力也都在持續(xù)下降，其核心原因還是土地的持續(xù)減值，加上早期粗放的管理體系，整體管理成本在持續(xù)增加。

這幾年房企對于組織的調(diào)整與優(yōu)化，已經(jīng)開始變成一個重要的管理動作，從土地增值驅(qū)動的粗放增長模式轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理和運營效率提升的新階段。

組織重構(gòu)已經(jīng)是行業(yè)必須要面對的頭等大事，從2023年至今，從頭部央企到地方國企，各家房企都迎來了新一輪的史詩級變動，迎接行業(yè)調(diào)整期的新一輪挑戰(zhàn)。

行業(yè)生死線：萬科迎來史詩級組織調(diào)整

2025年開年不久，隨著如今各大房企城市聚焦策略的進(jìn)一步實施，早期規(guī)模時代的管理構(gòu)架很顯然已經(jīng)不合時宜，二級管控體系已經(jīng)成為行業(yè)共識。

萬科作為如今輿論中央的超級巨頭之一，其任何動向依然還是受到大家持續(xù)關(guān)注，早期成立開發(fā)經(jīng)營本部也是意味著萬科也要加強集團(tuán)管控，收權(quán)成為必然。

熟悉萬科的朋友都應(yīng)該知道，很長一段時間，萬科的集團(tuán)總部只是充當(dāng)一個戰(zhàn)略管理角色，對于其地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有實際的管理動作，大部分業(yè)務(wù)經(jīng)營還是交給一線城市公司自行決策。

早期高周轉(zhuǎn)時代的幾年，這種快速決策機(jī)制也幫助萬科走在了時代紅利的最前沿，在很多城市開疆拓土?xí)r期也起到了最關(guān)鍵作用。

隨著土地紅利已過，房企進(jìn)入深度聚焦管理陣營，城市數(shù)量在大步減少，因此，集團(tuán)管控體系勢必要逐步加強，萬科也不例外。

從萬科最新的組織調(diào)整來看，也順應(yīng)天命來了一次大動靜，地產(chǎn)一品塘獨家獲悉：這次或許是萬科成立40年以來最大的一次組織調(diào)整。

調(diào)整第一步：取消開發(fā)經(jīng)營本部，并入萬科集團(tuán)總部，萬科五大區(qū)域公司平臺全部撤銷，集團(tuán)總部直接管控地區(qū)公司，全面進(jìn)入強集團(tuán)二級管控體系。

集團(tuán)總部設(shè)立13大中心：董辦，總辦，人力，財務(wù)運營，法律法規(guī)，投資，成本采購，審計，安全，數(shù)字化，營銷，工程，產(chǎn)品。

這也就是意味著，萬科作為三級管控的開拓先鋒之一，從此退出歷史舞臺，如今二級管控已經(jīng)是行業(yè)主流，萬科集團(tuán)也重新回歸業(yè)務(wù)導(dǎo)向。

早在2024年10月，萬科就針對全國布局進(jìn)行了組織調(diào)整：

萬科集團(tuán)原來的七大區(qū)域公司縮減為五個，原本的東北區(qū)域、西北區(qū)域調(diào)整為總公司，總公司只設(shè)置一套管理職能，對片區(qū)內(nèi)各城市項目進(jìn)行集約管理。

華東區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域、華中區(qū)域本部精簡職能，定位為開發(fā)經(jīng)營派駐的“前方指揮部”，只設(shè)置與項目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)職能，不再設(shè)置后臺保障類職能。

更值得關(guān)注是，本次調(diào)整把上海城市公司與廣佛城市公司作為集團(tuán)首個直管城市，也顯示出了兩大城市公司在這個萬科業(yè)務(wù)牌面的重要性。

調(diào)整第二步：原本區(qū)域公司旗下的城市公司迎來全國大合并，具體詳細(xì)調(diào)整如下：

整個北方大區(qū)迎來血洗，作為萬科如今虧損最為嚴(yán)重的北京與東北區(qū)域，如今只剩下了四個地區(qū)公司：北京公司，山東公司，東北公司，津冀公司。

早期作為萬科頭馬的南方區(qū)域，本次合并的城市較多：，深圳合并海南，東莞合并珠西變成莞珠，廣佛合并萬溪，福建公司仍獨立運營。

上海區(qū)域作為萬科最為優(yōu)秀的區(qū)域公司，其整體資產(chǎn)仍然還是不錯，因此也是調(diào)整較少的區(qū)域，南京合并合肥+徐州變成蘇皖，蘇州合并無錫+常州+南通變成蘇南，杭州合并寧波變成浙江。

可以看到上海區(qū)域如今從最初的15大城市公司，如今已經(jīng)變成了上海，蘇皖，蘇南，浙江四大地區(qū)公司。

房企變動最多的當(dāng)屬中西部地區(qū)，如今最終變成了西北公司，西南公司，華中公司，云南合并廣西成為云桂公司。

本次萬科城市合并調(diào)整之后，組織直接變成了二級管控，從早期的幾十家城市公司，如今就形成了16家地區(qū)公司的配置。

經(jīng)歷本次史詩級調(diào)整過后，很多重要高管都會回歸集團(tuán)總部，并且擔(dān)任重要職位牽頭整個萬科全國的業(yè)務(wù)管控，并且對一線城市公司起到監(jiān)督與管理作用。

新萬科時代；全新管理班子大揭秘

取消區(qū)域之后，萬科對于經(jīng)營高管的調(diào)動逐步開始，首先第一波肯定就是區(qū)域總，如今五大區(qū)首的調(diào)整任命也顯得最為關(guān)鍵。

作為如今早期坐鎮(zhèn)分管華東區(qū)域+開發(fā)經(jīng)營本部的核心領(lǐng)導(dǎo)，張海應(yīng)該是這里面含金量最高的大佬，畢竟華東萬科仍然還是江湖中的王者。

本次張海直接調(diào)入集團(tuán)總部，并且會擔(dān)任集團(tuán)首席產(chǎn)品官，發(fā)揮其在華東地區(qū)對產(chǎn)品精細(xì)化運營的管理經(jīng)驗，

另外一位調(diào)任總部的是原西南區(qū)域總李嵬，這位也是早期張海帶的子弟兵了，本次調(diào)入總部擔(dān)任集團(tuán)首席投資官。

李嵬調(diào)入總部將會接手管控萬科整體的資管與投資工作，應(yīng)該也是發(fā)揮其營銷出身的專業(yè)屬性，為萬科存量變現(xiàn)持續(xù)助力。

原北京區(qū)域總經(jīng)理曹江巍調(diào)入集團(tuán)總部擔(dān)任工程中心總經(jīng)理，這也是一位超級老將，從沈陽出發(fā)，再到太原，青島，廣州等城市，已經(jīng)是高達(dá)15年以上的城市總資歷。

作為77年出生的萬科新動力，本次調(diào)入集團(tuán)總部分管工程條線，也算是找到最合適自己的位置。

另外一位超級老兵，也是張海手下的嫡系高管之一吳鏑，如今也退居二線很久了，或許也是在等待一個時間退休了。

本次調(diào)入集團(tuán)總部擔(dān)任首席營銷官，或許也是最適合的人選，吳總也為萬科華東地區(qū)培養(yǎng)了多位營銷大佬級人物，后期都擔(dān)任了萬科很多重要高管崗位。

另外一個重要信號，原寧波公司總經(jīng)理丁寧調(diào)入集團(tuán)總部，擔(dān)任集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理，作為張海嫡系，協(xié)助吳總管理營銷還是萬科最重要的核心。

原萬科南方區(qū)域總周軼群調(diào)入廣佛公司，擔(dān)任新廣佛公司總經(jīng)理，從最初深耕的上海出發(fā)到華南，本次從區(qū)域總降成了城市總。

作為萬科區(qū)域總層級里面唯一一個空降兵，這在整個地產(chǎn)江湖都是零的突破，還能在一線有一個好位置，或許也是不錯的安排。

最值得關(guān)注的是，原萬科五大區(qū)域總幾乎全部安頓妥當(dāng)，如今只有原西北區(qū)域總郭繼勛不在整體任命名單，如今萬科系統(tǒng)已經(jīng)查無此人狀態(tài)。

那么就有另外一種可能，郭繼勛已經(jīng)離職萬科，這也是近五年來，萬科區(qū)域總量級離職的第二個高管。

早在2023.11月，原萬科華中區(qū)域總蔡平離職，如今已經(jīng)登錄美利堅，如今估計已經(jīng)可以每周去巴黎喂鴿子了，確實也是令人羨慕。

原上海公司總經(jīng)理耿冰保持不變，原蘇州公司總經(jīng)理譚偉擔(dān)任新的蘇南公司總經(jīng)理，這位老將還是扎實，這也與蘇州公司一直還在正常運營不無關(guān)系。

原合肥公司總經(jīng)理任鵬飛調(diào)入南京擔(dān)任蘇皖公司總經(jīng)理，這也是之前華東區(qū)域內(nèi)的資深城市總了，執(zhí)掌萬科徐州與后期的合肥公司也有5年多時間，市場認(rèn)可度較高。

任鵬飛作為設(shè)計出生的萬科新動力，能在城市總的位置穩(wěn)定這么多年，與其扎實的產(chǎn)品管理視角與經(jīng)營能力不無關(guān)系，曾經(jīng)帶領(lǐng)徐州這種三四線城市達(dá)到百億體量，本次掛帥南京，還是非常服眾的。

原福建公司總經(jīng)理卞文軍繼續(xù)擔(dān)任福建公司總經(jīng)理，原華中區(qū)域總經(jīng)理易平安繼續(xù)擔(dān)任華中公司總經(jīng)理；

原萬科副總裁李剛調(diào)任北京公司總經(jīng)理，原北京區(qū)域管理部總經(jīng)理王智余調(diào)任北京公司副總經(jīng)理；

原深圳公司總經(jīng)理周嶸調(diào)任東莞公司總經(jīng)理，原萬科南方區(qū)域合伙人唐激楊調(diào)任深圳公司總經(jīng)理；

原東北區(qū)域總經(jīng)理曾巍繼續(xù)擔(dān)任東北公司總經(jīng)理，原重慶公司總經(jīng)理劉偉東調(diào)任西南公司總經(jīng)理。

原青島公司總經(jīng)理張強擔(dān)任山東公司總經(jīng)理，原云南公司總經(jīng)理梁勇?lián)卧乒鸸究偨?jīng)理；

原天津公司總經(jīng)理王一川擔(dān)任津冀公司總經(jīng)理，地盤擴(kuò)大為統(tǒng)管天津+石家莊+太原三地。

原濟(jì)南公司總經(jīng)理金亞斌調(diào)任西北公司總經(jīng)理，原廣佛公司總經(jīng)理趙曉磊調(diào)任深圳公司副總經(jīng)理。

原杭州公司總經(jīng)理陳灝繼續(xù)擔(dān)任浙江公司總經(jīng)理；可以看出這次最大的贏家應(yīng)該是陳灝，直接統(tǒng)管這個浙江一個超級大省。

以上16大金剛就是萬科如今的最新封疆大臣，最值得說道的還是深圳公司總經(jīng)理唐激楊，因為唐總?cè)缃袷嵌M(jìn)宮萬科，并且是剛剛?cè)肼毴f科不久。

唐激楊，1971年出生，1997年本科畢業(yè)于電子科技大學(xué)計算機(jī)專業(yè)，當(dāng)年還沒有萬科新動力說法的時候就直接加盟萬科集團(tuán)。

先后任職深圳萬科總辦主任、助理總經(jīng)理，深圳區(qū)域副總經(jīng)理。2008年金融危機(jī)期間，37歲的唐激楊“臨危受命”轉(zhuǎn)戰(zhàn)佛山，出任佛山萬科總經(jīng)理。

在房地產(chǎn)下行周期中，站穩(wěn)“26億”年度業(yè)績。這一年，佛山萬科出人意料地暫緩拿地，專注于調(diào)整節(jié)奏。

2011年，原萬科執(zhí)行副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明辭職，時任廣州萬科總經(jīng)理張海接替其職位，執(zhí)掌上海萬科。

唐激楊由此接替張海，進(jìn)入個人萬科生涯中的關(guān)鍵一站——廣州，成為廣州萬科的第三任總經(jīng)理，坐鎮(zhèn)廣州8年。

在2019年，乘著萬科的“大江大?！庇媱?，唐激楊調(diào)至萬科深圳出任總經(jīng)理之職，并在數(shù)月之后，出任南方區(qū)域BG產(chǎn)城事業(yè)部首席合伙人、總經(jīng)理，成為萬科南方區(qū)域EMT成員。

可以說，唐總屬于萬科在華南區(qū)域城市總量級的高管里面絕對是天花板的存在，特別是廣州公司，基本上算是從零起步把廣州帶入TOP房企陣營。

盡管唐激楊就任深圳萬科總經(jīng)理的時間不長，但依然有所建樹—2019年萬科地產(chǎn)成交金額約256.07億元，為深圳全年銷量冠軍。

2020年唐總選擇離職，不久加盟了深圳金光華集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行總裁，一直到今年7月再次回到萬科南方區(qū)域。

如今已經(jīng)到了花甲之年，重新披掛上陣，可謂是萬科這塊金字招牌對于這些老人內(nèi)心的情懷，小編都覺得有點感動。

經(jīng)歷了幾個月的籌備與外部咨詢公司的深度研究之后，本次調(diào)整也是萬科成立40多年來最大的管理動作，萬科能否煥發(fā)新生，還是交給時間。

近幾天萬科發(fā)布了今年上半年業(yè)績報告，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的凈虧損有所增加。

盡管萬科持續(xù)虧損，但是有一個重要的信號就是，2027年之前已無境外公開債到期，這對于萬科來說，或許也是最好的緩沖機(jī)會了。

在深鐵集團(tuán)的大力支持下，萬科未來的經(jīng)營走向，深鐵會不會并表萬科？，都是值得持續(xù)關(guān)注的話題。

今天就聊到這里，有對萬科的未來發(fā)展有分享的朋友，也可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 189年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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