如果說，在上海最命運(yùn)多舛的樓盤，你會想到誰？

我想，我會提名這兩個(gè)知名的濱江豪宅

一個(gè)經(jīng)歷二十多年，開發(fā)商數(shù)次暴雷，歸來仍是熱銷盤的融創(chuàng)外灘壹號院，另一個(gè)是屹立在東外灘多年?duì)€尾的八埭頭

先說被譽(yù)為“上海坎坷王”的融創(chuàng)外灘壹號院

回顧它誕生的來龍去脈，這個(gè)盤幾乎沒錯(cuò)過關(guān)于房地產(chǎn)的所有周期，期間更是經(jīng)歷了數(shù)次股權(quán)變更

2002年泛海國際董家渡拿地→2015年才完成第一塊地拆遷→泛海受困于資金→ 2019年融創(chuàng)收購項(xiàng)目100%股權(quán)→2022年融創(chuàng)債務(wù)危機(jī)→2022年中信信托、華融資產(chǎn)成大股東→ 2024年項(xiàng)目熱銷超200億，位居上海單盤第二

這是一個(gè)上海核心舊改地塊涅槃重生的故事，其精彩程度堪比爽文，這次男主依舊還是融創(chuàng)和孫宏斌

而另一個(gè)樓盤八埭頭濱江園，2024年項(xiàng)目仍處于停工狀態(tài)，如今也迎來白衣騎士，業(yè)主們在雜草叢生的社區(qū)生活了好幾年之后，AMC機(jī)構(gòu)終于為這個(gè)接近爛尾的豪宅找到代建方，中海地產(chǎn)

這也意味著，在上海內(nèi)環(huán)濱江的黃金地段，一塊停工多年的土地，另一個(gè)接近爛尾的樓盤，終于得以重生

而在這兩個(gè)項(xiàng)目，涅槃重生的故事背后，其實(shí)就埋藏好伏筆

這些年，行業(yè)出險(xiǎn)房企只增不減，而遺留下來的，是那些停工樓盤、爛尾項(xiàng)目、以及未開工的土地

去年，國家不遺余力推進(jìn)保交樓、推進(jìn)房企融資白名單，全面建立了機(jī)制

于是，這個(gè)全新的賽道，現(xiàn)在許多房企現(xiàn)在正扎堆進(jìn)入：不良資產(chǎn)代建

01

先來感受下，這塊蛋糕增長之快，以及背后空間有多么得天獨(dú)厚

而這也是為什么房企們都紛紛盯上了這個(gè)賽道的原因

如今的不良資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，確實(shí)有點(diǎn)老天賞飯吃的意思

在房地產(chǎn)新開工面積連年降低的外部環(huán)境下

代建市場的新簽約面積卻顯示出“此消彼長”的勢頭

而且還是以每年約20%的增速在急劇增長

克而瑞數(shù)據(jù)顯示

2020至2024年中國代建30強(qiáng)新增簽約建筑面積從不到1億平方米，至2024年已經(jīng)增至超過2億平方米，翻了一倍

(來源：克而瑞)

業(yè)界普遍認(rèn)為，未來代建行業(yè)規(guī)模，是一個(gè)萬億級別的市場

和房地產(chǎn)開發(fā)的十萬億的規(guī)模相比，雖然還存在較大差距，但代建滲透率在10%左右

與發(fā)達(dá)國家相比，普遍20-25%的滲透率，因此還存在較大增長空間

且代建行業(yè)為輕資產(chǎn)運(yùn)營，利潤遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)

綠城管理這幾年的年報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，代建凈利潤率普遍高于20%，而傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)僅有10%左右

有連續(xù)增長的可能，占用資金比例極低，且利潤率高

也就是說，當(dāng)下的代建，屬于傳統(tǒng)范疇內(nèi)認(rèn)定的“好行業(yè)”標(biāo)準(zhǔn)

（來源：中指數(shù)據(jù)）

因此，代建行業(yè)也成為眾多房企近年?duì)幭嗖季值牡诙鲩L曲線，綠城管理就是其中的佼佼者，不僅開發(fā)業(yè)務(wù)全面爆發(fā)，代建業(yè)務(wù)更是行業(yè)領(lǐng)頭羊，市場占有率連續(xù)多年超過20%

代建的細(xì)分賽道中，有政府代建、商業(yè)代建、資本代建

其中，屬于資本代建的紓困類代建項(xiàng)目，在這幾年就有爆發(fā)性的增長

這和整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的周期不無關(guān)系

這兩年，不少房企陷入了流動性危機(jī)，并留下了一大批待盤活的項(xiàng)目

2022年開始，國家啟動了大規(guī)模的地產(chǎn)紓困金融政策

作為不良資產(chǎn)處置的“國家隊(duì)”，AMC機(jī)構(gòu)手中握著大量的地產(chǎn)存量，亟待盤活

也就是我們說的，保交樓任務(wù)

根據(jù)住建部去年公布的數(shù)據(jù)，在白名單支持之下保交樓的體量，已經(jīng)達(dá)到338萬套

如此轟轟烈烈的保交樓工作

背后自然離不開AMC機(jī)構(gòu)+代建

以其中一家“中國信達(dá)“為例，其在2022年收購類重組不良債權(quán)資產(chǎn)中，房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)模就達(dá)到615億元，占比高達(dá)44%

中銀證券曾在一份研報(bào)中對代建幾大類需求進(jìn)行了測算，其中預(yù)計(jì)AMC紓困項(xiàng)目2023-2025年新簽代建規(guī)模平均2779萬平方米/年，占比17%

這些都是房企拿下不良資產(chǎn)代建的主要資源

換句話說，手里拿著暴雷房企們停工爛尾的項(xiàng)目或公司債券的AMC機(jī)構(gòu)，就是這個(gè)賽道的上游供應(yīng)商

據(jù)統(tǒng)計(jì)今年上半年，AMC至少有1316億資金規(guī)模投入了地產(chǎn)不良盤活

(來源：不良資產(chǎn)頭條)

AMC+代建的邏輯，其實(shí)就是AMC機(jī)構(gòu)通過債務(wù)重組、司法拍賣等方式

把不良資產(chǎn)背后的法務(wù)和債務(wù)遺留問題解決，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)后，成為實(shí)際控制人，但他們并不是專業(yè)的開發(fā)商

而代建公司則有點(diǎn)像“管家”的角色，負(fù)責(zé)專業(yè)層面的操作，輸出管理、品牌、產(chǎn)品方案、銷售、物業(yè)等

不過，AMC機(jī)構(gòu)選擇合作代建方的邏輯也分這幾種

第一種選擇平臺的地產(chǎn)子公司，如中國信達(dá)的項(xiàng)目，會優(yōu)先考慮信達(dá)地產(chǎn)

除此之外，還可以是頭部房企、原出險(xiǎn)房企或第三方代建企業(yè)

通過和AMC機(jī)構(gòu)合作

房企可以用極小的資金，吃下市場背后的一塊巨大的蛋糕

這就驗(yàn)證了那句話，如今悲觀之中也有紅利

或許這塊蛋糕獲得的方式是慘痛的

但有什么比此時(shí)還能夠吃到蛋糕更幸福的事情呢，對嗎

所以，越來越多的房企想要進(jìn)入不良資產(chǎn)代建市場，分一杯羹

其中，就包括了一些我們久違了的老面孔

02

“孫宏斌要在上海拿地了?！?/p>

就在上海壹號院賣爆的時(shí)候，有一則“消息”傳開

消息源指向一家“而今資本”的公司

“而今資本”是孫宏斌在去年籌備成立的獨(dú)立資本平臺，專注于整合代建體系與外部資金，通過"不良資產(chǎn)+代建"模式切入房地產(chǎn)不良資產(chǎn)市場，“而今管理”則是融創(chuàng)原有的代建平臺“融者共創(chuàng)”更名而來

而今資本負(fù)責(zé)在外對接不良資產(chǎn)項(xiàng)目，而今管理作為代建公司承接全周期管理

有消息稱，而今資本已經(jīng)在接洽上海的兩個(gè)項(xiàng)目

從順馳到融創(chuàng)，從融創(chuàng)再到而今

融創(chuàng)在上海核心地段的兩個(gè)豪宅，融創(chuàng)外灘壹號院和上海壹號院的成功盤活

這兩個(gè)項(xiàng)目的“起死回生”

一手而今資本，另一手而今管理

如今的孫宏斌，似乎已經(jīng)將籌碼押注在新的牌桌上

盯上這塊不良資產(chǎn)蛋糕的，不止孫宏斌

成立了25年的閩系房企旭輝，也想來分一杯羹

旭輝董事會主席林中最近發(fā)布內(nèi)部信中，宣布啟動“二次創(chuàng)業(yè)”

其中就提到未來全面進(jìn)入房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，還說要“向AMC企業(yè)要項(xiàng)目”

（整理自網(wǎng)絡(luò)）

而目前旭輝建管已經(jīng)接手了天津武清、沈陽水立方、沈陽奧體等多個(gè)不良資產(chǎn)代建項(xiàng)目

未來的旭輝，將以美國的鐵獅門黑石等企業(yè)為榜樣，大力發(fā)展房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)

不過，在這張新牌桌上，其實(shí)早已涌進(jìn)了更多淘金者

已經(jīng)有多家房企在公開表態(tài)或以實(shí)際行動，全力進(jìn)入不良資產(chǎn)賽道

（整理自網(wǎng)絡(luò)）

遠(yuǎn)洋集團(tuán)近期在昆明、成都、西安等地承接或深入跟進(jìn)了多個(gè)出險(xiǎn)項(xiàng)目，為委托方提供綜合的項(xiàng)目解決方案，代建業(yè)務(wù)已成為其重要的發(fā)力方向

你有多久沒聽過金科的名字了？

2024年金科股份年報(bào)中，宣布未來金科將以 "特殊資產(chǎn)" 作為未來四大核心業(yè)務(wù)之一

而作為金科重整方之一的長城資產(chǎn)，以1.9億現(xiàn)金入股，并承諾注入600個(gè)項(xiàng)目的盤活方案，試圖通過“房企+AMC”模式消化自身的不良資產(chǎn)

而金科預(yù)估，中國不良資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)10萬億元，市場主體數(shù)量在下滑

換句話說，退出房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商越來越多，而他們留下的存量不良資產(chǎn)，亟待被接手被盤活

這不僅是對城市土地價(jià)值的修復(fù)，對當(dāng)下樓市的信心恢復(fù)，也極為重要

03

接下來，面臨著的是赤裸裸血淋淋的市場競爭

首先我們要知道，不良資產(chǎn)代建項(xiàng)目，面對的土地或者項(xiàng)目都存在其“特殊性”

也直接導(dǎo)致了，這類產(chǎn)品的長板和短板，都相當(dāng)明顯

最常見的情況是

一塊停工多年的土地，重新進(jìn)入當(dāng)下樓市

毫無疑問，它的土地成本一定比周邊多很多，但房價(jià)卻翻了好幾倍

其中存在較大的利差空間，也就是說這類項(xiàng)目，對房子的成本投入可以天然的高于其他

在規(guī)則內(nèi)，代建房企可以有很大的成本空間，對產(chǎn)品做加配做提升

其中，最容易能夠?qū)崿F(xiàn)也最直觀的就是做精裝加配

在上海浦東的遠(yuǎn)郊，有一片待開發(fā)的土地，因原開發(fā)資金鏈問題， 如今AMC機(jī)構(gòu)接手并找到代建公司

因此，在AMC的盈利框架內(nèi)，項(xiàng)目有相當(dāng)大的成本空間做產(chǎn)品加配

于是，該項(xiàng)目以總價(jià)500萬起步，做到了全精裝交付，且裝修配置美諾五件套、大金、干掛石材，還大手筆做了下沉式會所...

著名的東外灘地標(biāo)豪宅八埭頭濱江園，也是如此

該項(xiàng)目還有34.8億可售貨值，包含164套未售房屋和699個(gè)車位

項(xiàng)目在2018年開盤價(jià)9.9萬/平、2019年二期開盤價(jià)10.99萬/平，價(jià)格超過同期樓盤，屬于當(dāng)時(shí)上海濱江豪宅天花板

而如今，在長城資產(chǎn)+中海地產(chǎn)的聯(lián)合下，八埭頭濱江園有可能將會以現(xiàn)房形式重新入市

且不再是價(jià)格天花板，反而讓當(dāng)下的豪宅買家，還有“撿漏”可能

目前東外灘板塊，地王頻出，新房價(jià)格也是不斷突破天花板

前有翠湖濱江賣到20萬/平的風(fēng)貌別墅，后有保利發(fā)展剛拿下的樓板價(jià)9.55萬/平的板塊地王

而中海接手八埭頭濱江園后，毫無疑問會做產(chǎn)品力提升，但前期社區(qū)規(guī)劃已經(jīng)落地

所以只能在裝修、園林、公區(qū)會所做點(diǎn)狀提升

推出后如果售價(jià)不超過15萬+/平，但和周邊對比位置更好，用價(jià)格優(yōu)勢吸引客戶

因此，八埭頭濱江園重回東外灘豪宅牌桌上，也不是不可能

但反過來看，我們也要客觀的看到，其中可能存在的劣勢和短板

無法規(guī)避的，可能因?yàn)檫€保留著當(dāng)初的規(guī)劃方案，因此導(dǎo)致項(xiàng)目即便重新盤活

放在這個(gè)時(shí)候入市，產(chǎn)品就會落伍，社區(qū)也顯得老舊

當(dāng)初老的產(chǎn)品設(shè)計(jì)顯然不會適應(yīng)這個(gè)時(shí)代

去年，長城資產(chǎn)用了更極端的方式，解決這個(gè)問題

直接炸了兩棟樓

被炸樓的項(xiàng)目為在武漢爛尾兩年的當(dāng)代天譽(yù)，2022年當(dāng)代集團(tuán)宣布債務(wù)違約，曾經(jīng)的武漢豪宅，成為無人問津的爛尾樓

而當(dāng)初的當(dāng)代天譽(yù)，已更名為綠城桂湖云翠，以綠城月華系產(chǎn)品重新入市

綠城管理對建筑、園林、戶型等方案都做了重新的優(yōu)化，得房率提升

加上綠城品牌加持，交還給武漢核心土地一個(gè)更好的社區(qū)

所以，我們需要客觀地來看待這類產(chǎn)品的兩面性

一方面，通過AMC機(jī)構(gòu)讓原本不良的資產(chǎn)，規(guī)避了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

另一方面，引進(jìn)了品牌房企作為代建方，因?yàn)橥恋孬@取的時(shí)間和價(jià)格差

如果開發(fā)商有決心，是可以通過產(chǎn)品加配，為項(xiàng)目創(chuàng)造更高的價(jià)值，和更好的利潤

不過當(dāng)然也存在，接手的時(shí)機(jī)已晚，產(chǎn)品成型后無法做更多改動，設(shè)計(jì)落后的問題

這確實(shí)需要冷靜看待

04

所以，如果能夠重生之后，還能出現(xiàn)一個(gè)好社區(qū)

確實(shí)需要一些代價(jià)，甚至要一點(diǎn)點(diǎn)的運(yùn)氣

那怎么判斷，出好產(chǎn)品的概率會比較大，甚至也比之前做得更好

結(jié)合我們團(tuán)隊(duì)最近接洽的幾個(gè)代建項(xiàng)目，以及看盤經(jīng)驗(yàn)

有幾種情況出現(xiàn)，我們認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目整體品質(zhì)應(yīng)該是比較高的，甚至有價(jià)格優(yōu)勢

1、看地塊狀態(tài)，如果項(xiàng)目留給下一任開發(fā)商的是完全未開發(fā)的土地

那么代建方才有空間，結(jié)合當(dāng)下市場需求和客戶痛點(diǎn)，量身定制

2、看介入盤活的周期，如果社區(qū)基本已經(jīng)定型，產(chǎn)品已經(jīng)呈現(xiàn)，代建公司能夠提升的產(chǎn)品維度，基本就是裝修和公區(qū)，所以不用擔(dān)心，這種產(chǎn)品一定主打超高標(biāo)準(zhǔn)的精裝，但戶型和得房率不一定好

除此之外，或許還有現(xiàn)房銷售+價(jià)格優(yōu)勢

3、看代建方口碑和實(shí)力，是否能為項(xiàng)目重啟加分，這也是綠城管理為什么能夠有這么高的市占率，離不開綠城開發(fā)產(chǎn)品的強(qiáng)勢，還有投入度，是否舍得愿意為這個(gè)項(xiàng)目重頭再來一次

最近我們發(fā)現(xiàn)，上海不良資產(chǎn)重啟的項(xiàng)目越來越多了，房企們也在加速進(jìn)入這個(gè)賽道

未來如果大家在看房選房的過程中遇到這種項(xiàng)目

可以結(jié)合自身的需求，清晰的分析出產(chǎn)品的優(yōu)劣，最后能如愿以償

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6210篇原創(chuàng)文章