文：澤平宏觀團隊

8月25日，上海發(fā)布《關于優(yōu)化調整本市房地產政策措施的通知》，包括調減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。

本次上海樓市新政綜合力度大于8月初的北京新政。在放松限購、公積金支持方面與北京相似，對于符合條件家庭外環(huán)外購房不限套數(shù)。另外，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，且非本市戶籍家庭購買第一套住房暫免征收房產稅等。此次新政精準對接“金九銀十”窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助于剛需和改善性住房需求釋放，促進樓市“止跌回穩(wěn)”。

隨著近期北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，預計深圳將跟進。

目前廣州已全面放開限購，未來，北上深完全取消限購是大勢所趨。房地產政策正從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱。

從去年“924新政”后，房地產政策持續(xù)加碼，2024年10月-2025年5月，核心城市銷售出現(xiàn)“階段性企穩(wěn)回升”，表現(xiàn)相對更佳，整體以價換量，二手好于新房，大部分三四線城市有價無市，但銷售從5月后再度回落。

后房地產時代，簡單取消限制性措施已不能實現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預期。2025年6月，居民消費信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預期環(huán)比分別-0.8%、-2.3%，同比分別為2.0%、-2.3%。所以，需要新一輪大規(guī)模經濟刺激和住房保障銀行收儲之類的措施。

房地產穩(wěn)則經濟穩(wěn)，未來“三招可救地產”：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。

2）持續(xù)降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對于生育家庭，給予住房生育補貼。

按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低欲望社會，是因為讓居民和企業(yè)部門獨自化解房地產大泡沫破裂以后的債務。

根據(jù)日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂后的出路在于“債務大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環(huán)、資產負債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業(yè)債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。

1 事件：上海符合條件家庭外環(huán)外購房不限套數(shù)

8月25日，上海發(fā)布《關于優(yōu)化調整本市房地產政策措施的通知》，包括調減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。具體來看：

1）符合條件家庭外環(huán)外購房不限套數(shù)：本地戶籍家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，成年單身人士按照家庭執(zhí)行住房限購政策。非本地戶籍1年社保，外環(huán)外不限套數(shù)。

2）優(yōu)化住房公積金政策：首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。同時，支持提取住房公積金支付購房首付款和住房公積金“又提又貸”。

3）商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套和二套住房。

4）房產稅優(yōu)化：對符合條件非本地戶籍家庭購買第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

今年三季度以來，需求疊加高溫等上海成交季節(jié)性回落，樓市下行壓力加大。7月，上海新房成交套數(shù)環(huán)比-26.8%，同比-29.3%；二手房成交套數(shù)環(huán)比-6.9%、同比-5.1%。8月（截至8月24日），上海新房成交套數(shù)環(huán)比-3.5%，同比-21.9%；二手房環(huán)比1.4%，同比9%。

本次上海樓市新政綜合力度大于8月初的北京新政。在放松限購、公積金支持方面與北京相似，另外，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，且非本市戶籍家庭購買第一套住房暫免征收房產稅等。此次新政精準對接“金九銀十”窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助于剛需和改善性住房需求釋放，促進樓市“止跌回穩(wěn)”。

隨著近期北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，預計深圳將跟進，持續(xù)鞏固“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢。

2 去年“ 924 ”至今房地產市場如何？

從去年“924新政”后，房地產政策持續(xù)加碼，2024年10月-2025年5月，核心城市銷售出現(xiàn)“階段性企穩(wěn)回升”，表現(xiàn)相對更佳，整體以價換量，二手好于新房，大部分三四線城市有價無市，但銷售從5月后再度回落。6月，30城新房成交面積環(huán)比14.3%、同比-9.6%；16城二手房成交面積環(huán)比1.8%、同比-0.7%。7月，30個大中城市商品房成交面積同比-19.2%、環(huán)比-30.6%；1-7月成交面積累計同比為-6%。其中，北上廣深新房成交套數(shù)同比分別為-29.6%、-29.3%、-6.8%、-44.9%。7月，核心16城二手房成交面積環(huán)比-1.5%、同比-3.7%。其中，北京、深圳二手房成交套數(shù)環(huán)比分別為-15.6%、3.7%，同比分別為-17.9%、2.5%，杭州、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比-17.5%、-4.9%、-12.8%，樓市下行壓力加大。

從庫存和去化周期看，今年7月市場因成交季節(jié)性低迷等影響，部分能級城市去化壓力環(huán)比較6月上升。7月，13城新房累計庫存（可售面積）略有去化，為7000.8萬平。13城新房去化周期為14.3個月，環(huán)比上升0.3個月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為12.2、11.1、20.8個月，較上月分別變化+0.44、+0.85、-0.28個月。

那么，全面取消限制性措施有用嗎？目前看，對核心城市的核心區(qū)域有部分效果，實現(xiàn)了以價換量，但從整體而言，房價仍處于下行通道。

說明后房地產時代，簡單取消限制性措施已經不能實現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預期，所以，需要新一輪大規(guī)模經濟刺激和住房保障銀行收儲之類的措施。

3 一線城市放開限購是大勢所趨

海外國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價格和稅收調節(jié)。人口和產業(yè)持續(xù)向大都市圈、城市群集聚是發(fā)達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規(guī)律，有利于促進人才流動并提升城市競爭力。

在日本購房（包括東京），沒有身份限制，不限購，只要年滿18歲，有資金就能購買。外國人需要準備身份證、護照、個人信息公證書、印章、宣誓供述書。如果是全款買房，提供身份相關證明材料即可；如果是貸款，要有日本的長期簽證及工作納稅狀態(tài)。

在美國購房，同樣沒有身份限制，也不限購。聯(lián)邦法律規(guī)定，年滿十八歲，不需要綠卡、特殊類型的簽證，任何人都可以在美國購買和擁有房產。如果是現(xiàn)金買主，需要準備有效護照和簽證、購房資金證明（國內銀行的存款證明）、美國當?shù)劂y行的賬戶；如果是貸款買主，還要準備工作證明、工作收入公證、自付款部分的資金證明。

對比海外，我國一線城市的核心區(qū)域購房政策則限制明顯較多。

全面放開一線城市限購的意義重大：

1）限購政策本是房地產市場過熱時期出臺的臨時性政策，如今抑制了剛需和改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產市場回歸正常市場狀況，接受供需調節(jié)，并非激起泡沫與過熱的“刺激性措施”。中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡，避免熱點城市房價暴漲，短期暫無此擔心。

2）放開一線城市限購，帶來積極的政策信號，可提振市場整體信心。化解房地產困境的關鍵在于需求端信心恢復，信心提振才能帶動銷售回暖。當前我國對住宅市場較冷、購買力較弱區(qū)域，包括一線城市的非核心區(qū)已經放松限購，但提振效果有限。一線城市核心區(qū)域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠滿足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。

3）化解庫存，穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、穩(wěn)經濟。房地產市場進入存量房主導時代后面臨調整分化，要消化此前的高房價、高庫存、高杠桿。房地產是國民經濟第一大支柱行業(yè)，事關經濟恢復、金融風險，房地產穩(wěn)，則經濟穩(wěn)。我國一線城市目前成交量價、庫存積壓情況存在壓力，但一線城市的住房潛在需求高，對于全國投資置業(yè)人群有較強吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利于去庫存、穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、恢復經濟。

4 目前兩大關鍵制約因素：收入就業(yè)預期和房價預期

1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經濟復蘇基礎不牢，居民就業(yè)收入預期不穩(wěn)。2024年中國經濟增長略超預期，但恢復基礎仍待穩(wěn)定。2024年中國GDP實際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區(qū)間。2025年一季度GDP同比5.4%，較去年同期高0.1個百分點；二季度GDP實際同比5.2%，較一季度下滑0.2個百分點。

居民對未來就業(yè)、收入預期存在不確定性。2025年6月，居民消費信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預期環(huán)比分別-0.8%、-2.3%，同比分別為2.0%、-2.3%。因就業(yè)、收入預期處于波動，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產價格下降預期尚未扭轉，居民企業(yè)資產負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產占家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產占總資產的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區(qū)和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當前需求大多處于觀望階段。

5 樓市是最大的內需和民生，樓市企穩(wěn)回升將帶動消費

樓市是最大的內需，股市樓市回升的財富效應將帶動消費。房地產是國民經濟第一大支柱行業(yè)，聯(lián)系著上下游五十多個行業(yè)，房地產投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產負債表修復、“信心”問題等。

1）房地產是國民經濟的支柱產業(yè)

2024年房地產業(yè)增加值為8.5萬億元,占GDP的6.3%。自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業(yè)。20年來，房地產成為我國經濟發(fā)展火車頭之一。2024年，受房地產行業(yè)下行周期、房地產市場供求關系發(fā)生重大變化影響，房地產行業(yè)占GDP比例下調至6.3%，是2009年以來的歷史最低值，但依舊處于5%以上的支柱地位。

2）房地產占固定資產投資比重五分之一

從房地產開發(fā)投資看，受房地產周期調整影響，新開工持續(xù)低迷、房企拿地保持謹慎，2024年房地產開發(fā)投資10萬億元，同比下降10.6%，但仍占固定資產投資的19.5%。房地產開發(fā)投資，是指房企本年完成的全部用于房屋建設、土地開發(fā)的投資額以及土地購置費等的投資，屬于固定資產投資的統(tǒng)計范疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。

1998年住房制度全面市場化以來，房地產業(yè)固定資產投資大幅增長。2000-2024年間，房地產開發(fā)投資從4902億元到10萬億元，年均復合增長率為13.4%。房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重從14.9%到19.5%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5份額投入了房地產業(yè)。

3）房地產帶動幾十個上下游產業(yè)鏈產值

房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業(yè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業(yè)完全拉動上下游產業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產業(yè)鏈GDP2.4萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業(yè)拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。

4）地方政府依賴土地財政，房地產相關收入約占26.3%

在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2023年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入的26.3%，地價占房價6成左右。

從宏觀層面看，2023年地方政府與房地產相關收入總額：7.7萬億，其中國有土地出讓金收入5.8萬億，5個房地產特有稅種稅收合計1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至35.6%，后降至2023年的26.3%。2023年土地出讓收入和房地產專項稅占商品房銷售額的65.6%。

從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構成核算。2023年，土地成本占房價的49.7%，稅收成本占15.9%，建安費用占比22.5%，企業(yè)毛收入為9.5%，土地成本加稅收成本占房價的6成左右。將2014-2023年房價增速對土地價格增速進行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。

5）房地產業(yè)直接解決我國實體經濟就業(yè)近1500萬

房地產業(yè)解決我國實體經濟大量就業(yè)，雖然近兩年房地產行業(yè)面臨重大調整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長，2023年我國房地產從業(yè)人數(shù)1440萬，相較2004年規(guī)模擴大三倍。2004-2023年我國房地產業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1440萬，預估至2025年我國房地產從業(yè)人數(shù)將達1460萬。歷史上我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，為社會提供了大量就業(yè)機會。根據(jù)我國最新的第五次全國經濟普查，2023年房地產業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產開發(fā)經營、房地產中介服務、房地產租賃經營從業(yè)人員分別占59%、19%、13%、8%。我們預計2025年房地產業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調整為60%、18%、13%、9%。

房地產帶動上下游行業(yè)就業(yè)，房地產能夠帶動上下游多個行業(yè)平均8%的就業(yè)彈性變化。房地產業(yè)經濟增加值帶來的就業(yè)吸納能力明顯，房地產業(yè)與其他產業(yè)存在著很強的關聯(lián)關系。商品房兼具投資和消費屬性，產業(yè)鏈條長。房地產的完全消耗需求帶動了商業(yè)、建筑等后周期行業(yè)，同時也帶動了關聯(lián)產業(yè)吸納人員就業(yè)。根據(jù)2020年投入產出表，房地產帶動的就業(yè)彈性分別為：建筑業(yè)22.2%、租賃和商務服務9.6%、金融業(yè)4.3%、、制造業(yè)2.4%、電力煤氣及水的生產和供應業(yè)2.4%。

6 中長期房地產市場仍有較大發(fā)展空間

2025年4月，國務院總理李強在北京調研時定調“當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發(fā)展空間，要進一步釋放市場潛力?！?/strong>充分肯定了房地產行業(yè)的市場潛力，以及對我國內需的帶動效應。

3月“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，從中央到地方，一系列“好房子”政策出臺。

當前，中國城鎮(zhèn)化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，并不會大幅下跌至較低水平。

我們預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結構來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。

7 三招可救地產：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。

利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關于組建住房銀行收儲的必要性》）

同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

2）降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續(xù)下調存款利率等方式進行配合。

調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩(wěn)。房地產發(fā)展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。